Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

22 grudnia 2015 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący SSO Dominika Romanowska

Protokolant Anna Gniwek

po rozpoznaniu na rozprawie 08 grudnia 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej Gminy W. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. kwotę 180 zł tytułem kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 kwietnia 2015 r. Gmina W. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków dla budynku. W uzasadnieniu żądania pozwu powodowa gmina wskazała, iż większością 53,95 % głosów pozwana wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę. W pierwszej kolejności powódka zarzuciła, iż istnieją wątpliwości co do tego, czy zaskarżona uchwała może rzeczywiście zostać uznana za istniejącą. Do uchwały nie dołączono ani listy właścicieli ani też kart do głosowania. Gdyby okazało się, że część lub wszyscy współwłaściciele oddali głosy nieważne, to uchwałę należałoby uznać za nieistniejącą.

Składając zarzuty do treści uchwały powódka wskazała, iż narusza ona przepisy art. 13 ust. 1, art. 14 oraz art. 23 ustawy o własności lokali a dodatkowo interes strony powodowej oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną. Zarzuty powódki odnoszą się do treści postanowień z regulaminu zatwierdzonego zaskarżoną uchwałą. Pierwszy zarzut dotyczy sposobu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków, odnoszącego się do różnicy pomiędzy zużyciem wskazanym przez wodomierz główny a sumą zużycia wody i ścieków w poszczególnych lokalach (pkt. IV.3 kwestionowanego regulaminu). Zaskarżona uchwała traktuje tę różnicę jako koszt utrzymania części wspólnych budynku, który rozlicza się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu w części wspólnej budynku. Drugi zarzut dotyczy zaś postanowienia o sposobie rozliczania nadwyżki wniesionych zaliczek nad rzeczywistymi kosztami dostawy wody i odprowadzania ścieków. Stosowna nadwyżka ma być zaliczana na poczet przyszłych opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków (pkt. VI.5 regulaminu).

Zdaniem strony powodowej w sytuacji, gdy w każdym lokalu zamontowany jest wodomierz, brak jest podstaw, aby właścicieli lokali obciążać kosztami, które nie wynikają z odczytu poszczególnych liczników. Próba obciążenia ich niedopłatą, podobnie jak dysponowanie ewentualną nadwyżką, stanowi niedopuszczalną ingerencję w prawo odrębnej własności.

W odpowiedzi na pozew z dnia 8 lipca 2015 r. (k. 45) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że zachowane zostały wszelkie procedury prawne związane ze zwołaniem zebrania pozwanej wspólnoty, jak też z podejmowaniem uchwał oraz zrealizowany został obowiązek informacyjny wobec właścicieli lokali wynikający ze sposobu przeprowadzenia głosowania nad uchwałami. Pozwana zakwestionowała również zarzuty merytoryczne wobec postanowień regulaminowych przyjętych na mocy zaskarżonej uchwały. Podniosła, że koszty związane z wodą dotyczące całego budynku są kosztami dotyczącymi nieruchomości wspólnej i wspólnota jest zobowiązana do ich pokrycia. Również w poprzednio obowiązującym regulaminie (zresztą sporządzonym przez powodową Gminę) znajdowała się regulacja dotycząca pokrycia różnicy pomiędzy odczytem z wodomierza głównego a ustalonymi zaliczkami. Różnica miała być rozliczana w stosunku do ilości osób zamieszkałych w lokalu. Obecnie rozwiązanie to zostało dostosowane do przepisów ustawy o własności lokali, poprzez rozliczanie różnicy w odniesieniu do posiadanych przez właścicieli lokali udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pozwana wskazała, że również kwestia ewentualnej nadpłaty była uregulowana w poprzednio obowiązującym regulaminie w sposób zbieżny z nową regulacją – poprzez przeznaczenie nadwyżki na poczet przyszłych opłat. Zdaniem pozwanej wskazane przepisy regulaminów są zgodne z obowiązującymi przepisami i orzecznictwem sądowym (na przykład z wyrokiem SN z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina W. jest właścicielem lokali oraz członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...).

Okoliczności bezsporne

Czynności zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej zostały powierzone (...) sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 27 stycznia 2011 r.

Dowód:

- uchwała nr (...) w sprawie odwołania i powierzeniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, k. 54 - 55

- umowa na czynności zarządzania nieruchomością wspólną nr (...), k. 56 - 63

Pismem doręczonym w dniu 22 stycznia 2015 r. powodowa Gmina W. została pisemnie zawiadomiona o zebraniu właścicieli lokali mającym się odbyć w dniu 29 stycznia 2015 r., którego przedmiotem miało być między innymi podjęcie skarżonej obecnie uchwały nr (...). Gminie doręczono projekty uchwał objętych porządkiem obrad ( w tym uchwały nr (...)).

Dowód:

- zawiadomienie skierowane do Gminy W. doręczone w dniu 22 stycznia 2015 r. oraz załączniki dołączane do zawiadomień kierowanych do właścicieli lokali, k. 70, 64 – 69

Częściowo na zebraniu właścicieli lokali w dniu 29 stycznia 2015 r. a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele lokali posiadający 53,95 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dowód:

- uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikiem (regulaminem), k. 66, 78 i 80 - 81

- protokół z zebrania właścicieli lokali z dnia 29 stycznia 2015 r., k. 72

- lista obecności na zebraniu w dniu 29 stycznia 2015 r., k. 75

- lista do głosowania nad uchwałą nr (...), k. 79

- protokół komisji skrutacyjnej, k. 76 - 77

Zgodnie z zaskarżoną uchwałą nr (...) zatwierdzony został „Regulamin rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku wspólnoty mieszkaniowej”, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały (§ 1 ust. 1 uchwały). Z dniem 31 grudnia 2014 r. miał utracić moc dotychczasowy „regulamin nr 2 ustalania zaliczek i rozliczania kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzonych ścieków dla nieruchomości częściowo opomiarowanej, wyposażonej w miejską sieć wodno-kanalizacyjną” (§ 1 ust. 2 uchwały).

Dowód:

- uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikiem (regulaminem), k. 66, 78 i 80 - 81

Zgodnie z postanowieniami punktu IV regulaminu stanowiącego załącznik do zaskarżonej uchwały, wielkość zużycia wody w budynku ustala się na podstawie odczytu wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu zimnej wody w budynku (ppkt 1). Wielkość zużycia wody w poszczególnych lokalach ustala się na podstawie wskazań wodomierzy zimnej i ciepłej wody. W przypadku braku możliwości dokonania odczytów urządzeń pomiarowych oraz braku możliwości legalizacji z przyczyn niezawinionych przez właściciela lokalu, ilość zużycia ustala się na podstawie zużycia z poprzedniego okresu rozliczeniowego (ppkt 2). Koszt dostawy wody i odprowadzania ścieków wynikający z różnicy pomiędzy zużyciem wskazanym przez wodomierz główny a sumą zużycia wody i ścieków w poszczególnych lokalach traktuje się jako koszt utrzymania części wspólnych budynku. Wskazany koszt rozlicza się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu w części nieruchomości wspólnej (ppkt 3). Ilość odprowadzanych ścieków ustala się jako sumę zużytej wody zimnej i ciepłej na podstawie urządzeń pomiarowych (wodomierzy) – ppkt 4.

Dowód:

- uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikiem (regulaminem), k. 66, 78 i 80 - 81

W myśl pkt VI regulaminu, rozliczenie kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków dokonywane będzie za okres od 1 stycznia do 31 grudnia danego roku (ppkt 1). Za rozliczenie wody i ścieków w poszczególnych lokalach pobierane będą przez zarządcę opłaty. Wysokość opłat zostanie zatwierdzona stosowną uchwałą (ppkt 2). Właściciele lokali tworzą fundusz celowy z którego pokrywane będą koszty legalizacji i wymiany wodomierzy w poszczególnych lokalach. Wysokość opłat zostanie zatwierdzona stosowną uchwałą (ppkt 3). W przypadku nadwyżki kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków nad wniesionymi zaliczkami, właściciele lokali zobowiązani są do uiszczenia niedopłat w ciągu 30 dni id daty otrzymania rozliczenia (ppkt 4). W przypadku nadwyżki wniesionych zaliczek nad kosztami dostawy wody i odprowadzania ścieków, powstałe w wyniku rozliczenia nadpłaty zaliczane będą na poczet przyszłych opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków (ppkt 5).

Dowód:

- uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dla budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikiem (regulaminem), k. 66, 78 i 80 - 81

Pismem doręczonym w dniu 17 marca 2015 r. powodowa Gmina została powiadomiona o podjęciu zaskarżonej uchwały nr (...) częściowo na zebraniu w dniu 29 stycznia 2015 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Dowód:

- pismo z dnia 16 marca 2015 r. wraz z załącznikami, k. 25 - 28

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powódka zaskarżyła uchwałę pozwanej wspólnoty, domagając się uchylenia tej uchwały. Należy zatem w pierwszej kolejności zauważyć, iż przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

Zaskarżona uchwała wydana została częściowo na zebraniu wspólnoty w dniu 29 stycznia 2015 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódkę poinformowano o treści podjętej uchwały w dniu 17 marca 2015 r. Natomiast powództwo wniesiono w dniu 23 kwietnia 2015 r., a zatem przed upływem 6-tygodniowego terminu. Pozwoliło to na merytoryczną ocenę, zaskarżonej przez powódkę, uchwały.

W ocenie Sądu nieuzasadnione okazały się wątpliwości powódki co do skuteczności powzięcia skarżonej uchwały. Z zaoferowanych dokumentów w postaci odpisów projektów uchwał, zawiadomień, listy do głosowania oraz protokołów wynika w sposób niebudzący wątpliwości, iż uchwała została podjęta. Za przyjęciem uchwały głosowała większość właścicieli lokali, reprezentująca 53,95 % udziałów w nieruchomości wspólnej, a zatem spełnione zostały wymogi przewidziane w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Również dalsze podnoszone przez powodów zarzuty, kierowane wobec treści regulaminu przyjętego na podstawie zaskarżonej uchwały, okazały się niezasadne. Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Wedle treści art. 14 cytowanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w między innymi opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Z kolei zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wskazany obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwala nie narusza zacytowanych przepisów ustawowych, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, jak też prawa własności przysługującego członkom wspólnoty wobec ich lokali. Skoro w budynku pozwanej wspólnoty w każdym lokalu zamontowane jest urządzenie pomiarowe (wodomierz) to uznać należy, że różnica pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu zimnej wody do budynku a wskazaniami poszczególnych wodomierzy stanowi koszt dostawy i odprowadzania wody do części wspólnych budynku, a te zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 pkt.2 ustawy o własności lokali bezwzględnie należą do kosztów zarządu. Oczywiście nie można wykluczyć, iż w istocie opisana wyżej różnica stanowi inne koszty, przykładowo z powodu braku indywidualnych urządzeń pomiarowych, wadliwego funkcjonowania tych urządzeń czy wręcz nieuczciwego postępowania poszczególnych lokatorów. Tym niemniej takie szczególne przypadki mogą być podstawą dalszych działań podejmowanych przez wspólnotę czy roszczeń kierowanych wobec lokatorów. Co do zasady jednak wspólnota odpowiada za koszty zużywanej wody i kwestia ta musi być w jakiś sposób uregulowana, już choćby dlatego, że precyzyjne i niezwłoczne ustalenie rozbieżności pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a wskazaniami indywidualnych urządzeń pomiarowych nie zawsze będzie możliwe.

Nie ma przy tym znaczenia podawana w toku postępowania przez pełnomocnika powódki okoliczność nieistnienia punktów poboru wody w budynku - poza lokalami należącymi do poszczególnych członków wspólnoty. Nie można bowiem wykluczyć chociażby tego, że sieć wodociągowa okaże się nieszczelna bądź dojdzie do awarii. Jest nadto okolicznością powszechnie znaną, że do utrzymania (sprzątania) części wspólnych budynku potrzebny jest również dostęp do bieżącej wody oraz odprowadzenie ścieków. Na marginesie jedynie wskazać należy, że na okoliczności takie jak awaria instalacji wodnej czy utrzymanie czystości części wspólnych powoływano się wprost w poprzednio obowiązującym w nieruchomości regulaminie (k. 82 – 84).

Dodać należy również, że zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym przez pełnomocnika powódki na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. wadliwy jest sam mechanizm rozliczania „niedoborów”, gdyż dodatkowe koszty powinny być pokrywane nie w stosunku do wielkości poszczególnych lokali (udziału w nieruchomości wspólnej), ale w zależności od liczby lokatorów w danym lokalu. Jednakże zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do przysługujących im udziałów. Niezależnie od tego, z gospodarczego punktu widzenia nie można w sposób jednoznaczny stwierdzić, żeby rozliczanie „nadmiaru” według ilości lokatorów było rozwiązaniem doskonalszym, chociażby dlatego że stopień eksploatacji nieruchomości przez poszczególnych lokatorów może się różnić w znacznym zakresie. Odniesienie się do wielkości lokalu jest nadto pewniejszym rozwiązaniem, gdyż liczba lokatorów zamieszkujących w danym lokalu może zmieniać się w czasie. W ocenie Sądu – patrząc na sprawę jedynie z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną – nie ma żadnych podstaw do narzucania Wspólnocie takiego lub innego mechanizmu i ingerowania w decyzję podjętą przez większość właścicieli lokali.

Nieuzasadniony okazał się również zarzut powódki dotyczący przeznaczenia ewentualnych nadwyżek wniesionych przez lokatorów zaliczek na poczet przyszłych opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków. W ocenie sądu takie uregulowanie jest dopuszczalne i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania wspólnotą i stanowi zabezpieczenie płatności przyszłych należności z tytułu dostawy wody. Przywołać można w tym miejscu pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, iż dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Nieuprawnionym jest więc twierdzenie, że nadwyżki z tytułu wpłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną należą nadal do majątków właścicieli lokali (tak również Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku 29.05.2014 r., sygn. I ACa 180/14). Skoro w orzecznictwie dopuszcza się możliwość przesunięcia środków uiszczanych z tytułu zarządu nieruchomością wspólną na inny cel (fundusz remontowy), to tym bardziej na akceptację zasługuje rozliczenie nadpłat przez ich zaliczenie na poczet przyszłych opłat z tego samego tytułu. Oczywiste jest, że wspólnota ma obowiązek rozliczenia nadwyżek z tytułu wpłat na koszty zarządu z właścicielami lokali, ale może to nastąpić jednak w różny sposób, a nie tylko poprzez ich zwrot właścicielom lokali. Jednym z takich sposobów może być przeznaczenie takiej nadwyżki na poczet przyszłych zobowiązań członków wspólnoty. Na marginesie wskazać należy, że przeznaczenie zaliczek na poczet przyszłych zobowiązań z tytułu zużycia wody i odprowadzenia ścieków jest przejawem szerszej praktyki, stosowanej również przez powodową gminę w stosunku do budynków komunalnych (zob. § 8 Regulaminu rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków w budynkach stanowiących własność Gminy W. w zasobach zarządu zasobu komunalnego, k. 117).

Z tych też względów orzeczono tak jak w sentencji, oddalając powództwo na koszt powódki, która przegrała sprawę w całości (art. 98 § 1 k.p.c.). Koszty te stanowi zaś wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w kwocie 180 zł (analogia z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U. 2013, poz. 490 t.j.).