Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 6 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant:Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa J. T. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we W.

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. nr (...) i nr (...);

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 495/12

UZASADNIENIE

Powód J. T. (1) wniósł w pozwie o:

1) uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. - w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) - B. i J. T. (2), polegającą na wydzieleniu 6 stref mieszkalnych,

2) uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. - w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) - B. i J. T. (2) i zmianę sposobu ogrzewania, polegającą na wydzieleniu w lokalu (...) łazienek i 6 aneksów kuchennych, likwidacji ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi, wykonania instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania z kotłem gazowym dwufunkcyjnym, (zgodnie z projektem budowlanym z czerwca 2011r. mgr inż. J. M. (1), upr. bud. (...), nr ewid. (...)).

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że wraz z żoną B. T., na mocy umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu z dnia 24.03.2011 r. nabyli własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 217,460 m2, położonego we W., przy ul. (...), wraz z częścią wspólną. Lokal mieszkalny składa się z 5 pokoi, 5 kuchni, 4 łazienek, 6 przedpokoi i schowka.

Mieszkańcy kamienicy położonej przy ul. (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową. Budynek wpisany został do wykazu zabytków architektury budownictwa miasta W.. Po zakupieniu przez powoda i jego małżonkę lokalu, powód podjął decyzję o konieczności przebudowy i renowacji lokalu, w celu podniesienia jego standardu. W tym celu powód zlecił wykonanie projektu budowlanego i ubiegał się o otrzymanie pozwolenia na budowę. W związku z obowiązkiem uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne budynku w formie uchwały, powód zwrócił się do pozwanej o podjęcie stosownej uchwały. Treść uchwał została przygotowana przez (...) Sp. z o.o. we W.. Uchwały były podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów, rozpoczętego w dniu 19.10.2011 r.

Uchwałą nr (...) nie wyrażono powodowi zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...). Z kolei uchwałą nr (...) nie wyrażono zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) i zmianę sposobu ogrzewania. Przeciwko wyrażeniu zgody głosowało 5 właścicieli, za podjęciem uchwał wnioskowanych przez powoda głosował jednie powód. Jak wynika z treści pisma z dnia 3.11.2011 r., sporządzonego przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, Wspólnota sprzeciwia się przebudowie lokalu mieszkalnego powoda, albowiem nie chce by był on użytkowany przez wiele osób oraz jak twierdzi, lokal mieszkalny ma być przeznaczony na usługi hotelowe. Wspólnota deklaruje możliwość wyrażenia zgody na podzielenie mieszkania na dwa mniejsze dla dwóch rodzin.

Powód podkreślał, że zgoda pozwanej na przebudowę lokalu powoda, jest konieczna jedynie w zakresie, w jakim roboty budowlane prowadzą do ingerencji w części wspólne nieruchomości. W związku z tym uchwała nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...), polegającą na wydzieleniu 6 stref mieszkalnych, w której mieszkańcy odmawiają wyrażenia takiej zgody jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interes właściciela - powoda. Jak wynika z § 1 powołanej uchwały, wskazane tam zmiany w lokalu powoda nie dotyczyły części wspólnych nieruchomości. Wspólnota nie ma żadnych uprawnień by wkraczać w sferę uprawnień powoda, wynikających z jego prawa własności.

Ustosunkowując się do treści uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) i zmianę sposobu ogrzewania, powód wskazywał, że zakres prac, w przypadku których konieczna jest ingerencja w części wspólne nieruchomości jest niewielki i dotyczy głównie konieczności przyłączenia do już istniejących instalacji. W projekcie wyraźnie wskazano, że układ konstrukcyjny lokalu nie ulegnie zmianie. Wydzielenie pomieszczeń nastąpić ma poprzez zabudowę ścianami działowymi o lekkiej konstrukcji szkieletowej, są to ściany usytuowane wewnątrz lokalu. Ponadto lokal jest już wyposażony w instalacje wewnętrzne: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, gazową i elektroenergetyczną. Zasilanie mieszkania, podobnie jak aktualnie, powinno być poprowadzone z istniejącej szafki rozdzielczej zlokalizowanej na I piętrze klatki schodowej, na którym znajduje się lokal powoda. W tym zakresie ingerencja dotyczy jedynie szafki na I piętrze, z której należy poprowadzić wewnętrzną sieć zasilającą. Na przebudowę wydane zostało pozwolenie konserwatorskie.

Powód podnosił, że w sposób oczywisty uchwały Wspólnoty naruszają interes powoda oraz prowadzą do naruszenia przepisów art. 140 k.c. Brak zgody pozwanej, która jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę, uniemożliwia powodowi przebudowę lokalu, korzystanie z niego zgodnie ze swoją wolą oraz czerpanie korzyści ze swojego prawa własności. Nie jest prawdą, jak twierdzą właściciele pozostałych mieszkań, że powód zamierza przeznaczyć lokal na funkcje hotelowe. Przeznaczenie takie nie wynika z projektu, a konieczność przebudowy tak by powstały oddzielne łazienki i kuchnie wynika z potrzeby podniesienia komfortu dla potencjalnych mieszkańców, którym powód być może wynajmie lokal w przyszłości.

W odpowiedzi na pozew zarząd (...) sp. z o.o. (k. 81-82) wskazał, że na podstawie umowy zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 14.01.2004 r. administruje nieruchomością położoną przy ul. (...). Wspólnota ta zarządzana była przez Zarząd wybrany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. W dniu 03.04.2012 r. została podjęta uchwała nr (...) na mocy której zostali odwołani dotychczasowi członkowie Zarządu. W chwili obecnej „nowy" zarząd nie został powołany oraz nikt z właścicieli nie zażądał ustanowienia zarządcy przymusowego, w trybie art. 26 ustawy o własności lokali. Mając na uwadze powyższe, działając z ostrożności procesowej i celem uniknięcia ujemnych skutków prawnych związanych z doręczeniem pozwu, wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu oraz zawieszenie postępowania do czasu powołania zarządu Wspólnoty, bądź ustanowienia zarządcy przymusowego Wspólnoty Mieszkaniowej (...).

Postanowieniem z dnia 2.08.2012 r. Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na podstawie art. 174 par. 1 pkt 2 kpc.

Postępowanie zostało podjęte 2.08.2013 r. wobec ustania przyczyny zawieszenia albowiem uchwałą nr (...) z 25.06.2013 r. wybrano nowy zarząd wspólnoty w osobach E. G. oraz K. W..

W piśmie procesowym z 15.10.2013r. (k.114-115) powód rozszerzył żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł dodatkowo o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) do złożenia oświadczenia woli tj. wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...), przy ul. (...) we W., będącego własnością B. i J. T. (2), polegającą na wydzieleniu w lokalu (...) łazienek i 6 aneksów kuchennych oraz na ingerencję w części wspólne nieruchomości poprzez zmianę sposobu ogrzewania - likwidację ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi, wykonanie instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania z kotłem gazowym dwufunkcyjnym (zgodnie z projektem budowlanym z czerwca 2011r. mgr inż. J. M. (1), upr. bud. (...), nr ewid. (...)).

W odpowiedzi na pismo procesowe strony powodowej z dnia 15.10.2013 r. pozwana reprezentowana przez zarząd w osobach E. G. oraz K. W. podtrzymała w pełni stanowisko zaprezentowane w odpowiedzi na pozew zgłoszone przez (...) Sp. z o.o. z dnia 19.04.2012 r. oraz podniosła dodatkowo, że właściciele, po zapoznaniu się z przedłożonym projektem budowlanym na przebudowę lokalu nr (...), przedstawili pismem z 3.11.2011 r. swoje argumenty, którymi kierowali się przy oddawaniu głosu na uchwałach. Koronnym argumentem właścicieli w w/w sprawie jest funkcja lokalu powstałego w wyniku przebudowy. Układ 6 pokoi z aneksami kuchennymi (bez kuchenek), wspólna dla wszystkich kuchnia z jadalnią, jedna dla wszystkich pralka automatyczna może wskazywać na lokal typu hotelowego, akademik, hostel itp. Potwierdza to też opis do projektu budowlanego, który zamieścił projektant. Powyższą przebudowę podobnie odczytuje Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego W.. Ponadto, po zapoznaniu się z projektem budowlanym, właściciele zwracają uwagę na przeciążenie „starej" instalacji wodno - kanalizacyjnej (piony i poziomy piwniczne) po przyłączeniu do istniejących pionów kanalizacyjnych 6szt. umywalek, 6 szt. zlewozmywaków, 6 szt. misek ustępowych, 6 szt. kabin sanitarnych i 1 szt. pralki. Instalacja, z uwagi na długi okres użytkowania, nie ma pełnej sprawności technicznej i dociążenie jej zrzutem ścieków pod ciśnieniem z sześciu łazienek spowoduje komplikacje związane z dużą awaryjnością. W ostatnich dziesięciu latach Wspólnota Mieszkaniowa wydała ponad 1.035.000 zł na remonty nieruchomości wspólnej i obecnie nie przewiduje wymiany kolejnego pionu kanalizacyjnego wraz z poziomami piwnicznymi. Zgodnie z projektem budowlanym z 1903 r. w kamienicy mieszczańskiej na pierwszym piętrze zaprojektowano reprezentacyjne mieszkanie z korytarzem dla rodziny zamożnego pracownika nauki pobliskich uczelni. Dawało to splendor oraz gwarancję należytego utrzymania kamienicy. Projekt przebudowy opracowany przez architekta J. B. (1) przewiduje funkcje hotelowe. Jest to istotna zmiana sposobu użytkowania mieszkania. Lokal mieszkalny zamieniony zostaje na lokal usługowy. W 5 pokojach o powierzchni 34,62m2 - 19,75 m2 przewiduje jednorazowo 12 osób. W praktyce ilość ta jest równa dotychczasowej ilości mieszkańców w kamienicy i będzie niekontrolowana. Powyższa zmiana spowoduje: obniżenie wartości rynkowej pozostałych mieszkań, zwiększenie kosztów utrzymania części wspólnych kamienicy.

Sąd w postanowieniu z 25.02.2014 r. wyłączył do odrębnego rozpoznania i rozstrzygnięcia dodatkowe żądanie zawarte w piśmie procesowym z 15.10.2013 r.w sprawie zobowiązania pozwanej Wspólnoty do złożenia stosownego oświadczenia woli.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód wraz z żoną B. T., na mocy umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu z dnia 24.03.2011r. nabyli własność lokalu mieszkalnego położonego W., przy ul. (...), wraz z częścią wspólną. Lokal mieszkalny składa się z 5 pokoi, 5 kuchni, 4 łazienek, 6 przedpokoi i schowka. Powierzchnia lokalu wynosi 217,46 m2.

Dowód: odpis z KW k. 10-14

Mieszkańcy kamienicy położonej przy ul. (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...). Właścicielami poszczególnych mieszkań są: (...) Sp. z o.o. we W., Z. C., B. M. i B. R. H., J. i K. Z., A. G. (1) oraz powód wraz małżonką B. T.. (...) Sp. z o.o. we W. posiada udział wynoszący 50,10% w ogólnej powierzchni mieszkalnej, natomiast pozostali właściciele łącznie udział 49,90%.

Budynek wpisany jest do wykazu zabytków architektury budownictwa miasta W. (nr rej. (...)).

(okoliczności bezsporne).

Na podstawie umowy zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 14.01.2004 r. zarząd nieruchomością położoną przy ul. (...) pierwotnie powierzony został (...) ( (...) ) sp. z o.o. W dniu 3.04.2012 r. została podjęta uchwała nr (...), w której zostali odwołani dotychczasowi członkowie zarządu.

Nowy zarząd w osobach E. G. oraz K. W. wybrany został na mocy uchwały nr (...) z 25.06.2013 r.

Dowód: umowa zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną k. 17-21, odpis KRS k. 83-85, uchwała nr (...).k. 89, uchwała nr (...). k. 91, uchwała nr (...). k. 105-106

Po zakupieniu przez powoda i jego małżonkę lokalu, powód podjął decyzję o konieczności przebudowy i renowacji lokalu, w celu podniesienia jego standardu z zamiarem w przyszłości wynajmowania tych powierzchni mieszkalnych.

W tym celu powód zlecił wykonanie projektu budowlanego i ubiegał się o otrzymanie pozwolenia na budowę. Projekt budowlany przygotowany został przez zespół: mgr inż. arch. J. B. (1), projektanta instalacji sanitarnych J. M. i projektanta instalacji elektrycznych A. M. w dniu 30.06.2011 r. Projekt obejmował część architektoniczną oraz projekt instalacji wewnętrznych. W zamyśle projektodawcy lokal miał być podzielony na 6 pokoi z węzłami sanitarnymi. Przewidziano również zmianę sposobu ogrzewania, polegającą na likwidacji ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi, wykonania instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania z kotłem gazowym dwufunkcyjnym.

Projekt wraz ze wszystkimi załącznikami został złożony następnie w Urzędzie Miejskim we W. w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Postanowieniem Prezydenta Miasta W. z dnia 28.07.2011 r. nr (...), nr sprawy (...), na powoda został nałożony obowiązek uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne budynku w formie uchwały. W związku z powyższym powód zwrócił się do pozwanej o podjęcie stosownej uchwały w kwestii akceptacji przyjętych rozwiązań projektowych.

Dowód: postanowienie z dnia 29.07.201l r. k.15, zeznania J. B. (1), e-protokół z dnia 11.02.2014r. 02:09- 14:39, zeznania G. T. e-protokół z dnia 11.02.2014r14:39- 37:24.

Treść uchwał została przygotowana przez ówczesnego zarządcę tj. (...) Sp. z o.o. we W. na wniosek projektanta J. B. (1), działającego jako pełnomocnik inwestora-powoda i B. T.,

Dowód: pismo z dnia 28.09.2011 r. k. 123, pełnomocnictwo dla J. B. (1). 124, zeznania J. B. (1), e-protokół z dnia 11.02.2014r. 02:09- 14:39, zeznania G. T. e-protokół z dnia 11.02.2014r14:39- 37:24.

Na wniosek mieszkańców - Z. C., B. M. i B. H., J. i K. Z. oraz A. G. (2) z dnia 28.10.201l r. głosowanie nad uchwałami zostało przeprowadzone wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Dowód: wniosek z dnia 28.10.201l r., k.22

Uchwały były podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów, rozpoczętego w dniu 19.10.2011r.

Uchwałą nr (...) nie wyrażono stosownej zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) - B. i J. T. (1), polegającą na wydzieleniu 6 stref mieszkalnych, poprzez demontaż części istniejących ścianek działowych, wykonaniu nowych ścianek działowych, renowacji drzwi wejściowych i stolarki wewnętrznej, wykonaniu podestu z płyty (...) pod zasobnik ciepłej wody i wykonaniu nowych powłok przeciwwodnych w pomieszczeniach „mokrych" na posadzkach i ścianach do wysokości 30 cm.

Przeciwko uchwale głosowało 5 właścicieli, za przyjęciem uchwały głosował powód.

Uchwałą nr (...) nie wyrażono stosownej zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) - B. i J. T. (1) i zmianę sposobu ogrzewania, polegającą na wydzieleniu w lokalu 6 łazienek i 6 aneksów kuchennych, likwidacji ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi, wykonania instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania z kotłem gazowym dwufunkcyjnym (zgodnie z projektem budowlanym z czerwca 2011 r. mgr inż. J. M. (1), UPR. Bud. (...), nr ewid. (...)), Przeciwko uchwale głosowało 5 właścicieli, za podjęciem uchwały głosował powód.

Uchwały zostały doręczone powodowi w dniu 16.02.2012 r.

Dowód: uchwała nr (...) k. 23-24, uchwała nr (...) k.25-26, pismo powoda z dnia 03.02.2012r.k.27, pismo (...) Sp. z o.o. we W. z dnia 15.02.2012r.k.28.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej pismem z 3.11.2011r., wyjaśnił, że Wspólnota sprzeciwia się przebudowie lokalu mieszkalnego powoda, albowiem oponuje temu, aby lokal mieszkalny został przeznaczony na usługi hotelowe oraz nie chce dopuścić by był on użytkowany przez wiele osób. Wspólnota deklaruje możliwość wyrażenia zgody na podzielenie mieszkania na dwa mniejsze dla dwóch rodzin. Wskazuje nadto, że Wspólnota Mieszkaniowa od wielu lat remontuje i poprawia stan techniczny kamienicy. W okresie ostatnich dziesięciu lat wykonano m.in: wymianę instalacji elektrycznej w klatce schodowej, piwnicach i strychach, wymianę okien na klatce schodowej, remont holu wejściowego z odtworzeniem sztukaterii, remont bramy wejściowej, remont klatki schodowej z drzwiami wejściowymi do mieszkań, remont kapitalny elewacji i poszycia dachowego przy wydatnej pomocy Gminy W.. Zgodnie z projektem budowlanym z 1903 r. w kamienicy mieszczańskiej na pierwszym piętrze zaprojektowano reprezentacyjne mieszkanie z korytarzem dla rodziny zamożnego pracownika nauki pobliskich uczelni. Dawało to splendor oraz gwarancję należytego utrzymania kamienicy. Projekt przebudowy opracowany przez architekta J. B. (1) przewiduje funkcje hotelowe. Jest to istotna zmiana sposobu użytkowania mieszkania. Lokal mieszkalny zamieniony zostaje na lokal usługowy. W 5 pokojach o powierzchni 34,62m2 - 19,75 m2 przewiduje jednorazowo 12 osób. W praktyce ilość ta jest równa dotychczasowej ilości mieszkańców w kamienicy i będzie niekontrolowalna. Reasumując Wspólnota stwierdziła, że proponowana przebudowa z uwagi na umiejscowienie lokalu usługowego na I piętrze spowoduje obniżenie wartości rynkowej pozostałych mieszkań. Po drugie spowoduje zwiększenie kosztów utrzymania części wspólnych kamienicy. Udostępniony projekt przebudowy nie ogranicza usług do wyłącznie noclegowych lecz również przewiduje prowadzenie usług gastronomicznych o czym świadczy wydzielenie pokoju o pow. 30,20m2 na pokój śniadań z podkreśleniem, że jest to pokój z tarasem. Jest to prosta droga do poważnego obniżenia miru domowego.

Dowód: pismo z dnia 03.11.201lr.k.125, protokół nr (...) k. 126-131.

Zgodnie z projektem budowlanym, przygotowanym przez zespół: mgr inż. architekta J. B. (1), projektanta instalacji sanitarnych J. M. i projektanta instalacji elektrycznych A. M. z dnia 30.06.201lr. zakres prac, w których konieczna jest ingerencja w części wspólne nieruchomości dotyczy głównie konieczności przyłączenia się do już istniejących instalacji. Przebudowa lokalu mieszkalnego nr (...) dokonuje się w istniejącej przestrzeni tegoż lokalu. Projektowana inwestycja nie zmienia sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego, ani innych części budynku oraz nie wpływa w sposób negatywny na otoczenie. Nie jest wymagana budowa, przebudowa lub remont istniejących przyłączy i instalacji zewnętrznych. Układ konstrukcyjny lokalu nie ulegnie zmianie, przebudowa nie powoduje powstania dodatkowych obciążeń układu konstrukcyjnego. Wydzielenie pomieszczeń nastąpić ma poprzez zabudowę ścianami działowymi o lekkiej konstrukcji szkieletowej, są to ściany usytuowane wewnątrz lokalu. Klatka schodowa nie ulega zmianie, a lokal jest już wyposażony w instalacje wewnętrzne: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, gazową i elektroenergetyczną. W zakresie instalacji wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji wskazać należy, że instalacja ma być zasilana z istniejących dwóch pionów wodnych. Jedynie przewody rozprowadzające wewnątrz lokalu powinny być wymienione, nie przewiduje się ingerencji w istniejące piony stanowiące część wspólną. Podobnie z instalacją wody ciepłej i kanalizacją sanitarną- ma ona zostać przebudowana tylko wewnątrz lokalu powoda, w zakresie części wspólnych mamy do czynienia z podłączeniem do pionu wodnego i kanalizacyjnego. Źródłem ciepła dla potrzeb centralnego ogrzewania ma być kocioł gazowy zainstalowany w holu lokalu (wewnątrz lokalu powoda). W tym zakresie konieczne jest zamontowanie grzejników stalowych na ścianach zewnętrznych konstrukcyjnych pod oknami (wewnątrz lokalu). Lokal powoda jest przyłączony do sieci gazowej i istniejące przyłącze jest wystarczające do przesyłania odpowiednich ilości paliwa gazowego. Instalacja gazowa ma zostać przebudowana tylko wewnątrz lokalu. W zakresie części wspólnych konieczne jest jedynie włączenie się do istniejącego pionu gazowego, przechodzącego przez mieszkanie powoda oraz uszczelnienie przewodów kominowych.

Na przebudowę lokalu wraz z niezbędnymi pracami towarzyszącymi wydane zostało pozwolenie konserwatorskie. zakres robót objęty załączonym projektem nie jest sprzeczny z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami i nie powoduje degradacji walorów historyczno- kulturowych obiektu.

Dowód: projekt budowlany wraz załącznikami k.31-76, pozwolenie z dnia 08.09.2011r. k.77, zeznania J. B. (1), e-protokół z dnia 11.02.2014r. 02:09- 14:39, zeznania G. T. e-protokół z dnia 11.02.2014r14:39- 37:24.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Materialno-prawną podstawę powództwa stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali ( u.w.l.- tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami). Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to termin zawity i jego upływ powoduje definitywną utratę możliwości skutecznego zaskarżenia uchwały do sądu. Powód wnosząc o uchylenie uchwały winien zatem wykazać, że spełnione zostały zarówno wymogi proceduralne, jaki i wskazać na podstawy merytoryczne zaskarżenia, które wedle powoda miałyby prowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały.

W niniejszym procesie strona pozwana nie kwestionowała dochowania przez powoda zawitego terminu do zaskarżenia uchwały powództwem o jej uchylenie, jednakże sąd z urzędu zbadał tę kwestię. Powód, któremu zaskarżone uchwały doręczone zostały w dniu 16.02.2012r. wnosząc pozew w dniu 28.03.2012r. zachował wyznaczony termin i uznać trzeba, że spełnione zostały warunki formalne do wytoczenia niniejszego powództwa.

Nie było też sporu między stronami co do kwestii proceduralnych związanych z podjęciem skarżonych uchwał. Uchwała wspólnoty, zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokalu, może zostać podjęta na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Na wniosek mieszkańców posiadających co najmniej 1/5 udziałów, w sytuacji gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie można przeprowadzić według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Powód podważył natomiast zasadność podjętych uchwał ze względów merytorycznych podając, że uchwały są sprzeczne z przepisami prawa oraz naruszają interes powoda. Powód domagał się uchylenia uchwały nr (...) i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) we W. w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) oraz zmianę sposobu ogrzewania, wskazując, że podjęte uchwały naruszają jego interes bowiem wkraczają na obszar gdzie decyzje podejmuje właściciel; po drugie w sposób nieuzasadniony odmawiają podejmowania działań, które mają wpływ na korzystanie z jego lokalu oraz funkcjonowanie części wspólnych nieruchomości.

Odnosząc ustalony przez Sąd stan faktyczny do wskazanych w przywołanym przepisie przesłanek, które mogą lec u podstaw uchylenia zaskarżonych uchwał, należy stwierdzić, że w ocenie Sądu uchwały, które zostały zaskarżone przez powoda istotnie są niezgodne z przepisami prawa, jak i generalnie naruszają interes powoda.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali za czynność przekraczającą zwykły zarząd, dla której konieczna jest uchwała mieszkańców wspólnoty, uważa się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz przebudowę części nieruchomości wspólnej. Zgodnie z powyższym, zgoda pozwanej na przebudowę lokalu powoda, jest konieczna jedynie w zakresie, w jakim roboty budowlane prowadzą do ingerencji w części wspólne nieruchomości.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do uchwały nr (...) stwierdzić trzeba, że wskazane w § 1 powołanej uchwały zmiany, które miały być przeprowadzone w lokalu powoda nie obejmowały części wspólnych nieruchomości. Zakres projektowanych zmian obejmował: demontaż części istniejących ścianek działowych, wykonanie nowych ścianek działowych, renowację drzwi wejściowych i stolarki wewnętrznej, wykonanie podestu z płyty (...) pod zasobnik ciepłej wody i wykonanie nowych powłok przeciwwodnych w pomieszczeniach „mokrych" na posadzkach i ścianach do wysokości 30 cm. Są to zatem prace budowlane, które swoim zasięgiem nie wyjdą poza istniejącą przestrzeń tegoż lokalu. Takie też założenia znalazły się w przedłożonym projekcie budowlanym z czerwca 2011r. zespołu projektowego J. B. i potwierdził to przed Sądem J. B. słuchany jako świadek. Zatem uchwała nr (...) nie powinna zostać nawet poddana pod głosowanie, bowiem mieszkańcy nie mają uprawnienia do odmowy wyrażenia zgody na przebudowę lokalu powoda i wykonywanie przez niego prawa własności. Decydowanie przez wspólnotę o samym fakcie, czy powód może dokonać przebudowy lokalu czy nie oraz o sposobie użytkowania lokalu jest niedopuszczalne i prowadzi do naruszenia przepisu art. 140 k.c. poprzez nieuprawnione niczym ograniczanie korzystania przez właściciela ze swojego prawa i uniemożliwienie mu uzyskania dochodów z rzeczy stanowiącej jego własność. Artykuł 140 k.c. określa treść prawa własności przez przyznanie właścicielowi podstawowych uprawnień do rzeczy. Są to uprawnienie do korzystania z rzeczy, uprawnienie do rozporządzania rzeczą jak i pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy, zarówno pożytków naturalnych, jak i cywilnych. Wprawdzie wykonywanie prawa własności odrębnego lokalu ograniczone jest w pewnym zakresie z uwagi na konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli (ograniczenia takie wprowadza art.12-17 ustawy o własności lokali) to jednak ograniczenia te nie mogą być zbyt daleko idące, a zwłaszcza sprzeczne z istotą prawa własności. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego właściciele, nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (wyrok S.N. z 3 kwietnia 2009 r., III CSK 6008/08, SIP LEX 500188). Wskazać przy tym należy, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. W okolicznościach niniejszej sprawy wymaganie zgody Wspólnoty na dokonanie przebudowy lokalu powoda zgodnie z zakresem prac określonym w zaskarżonej uchwale nr (...) jest sprzeczne z art. 140 k.c. określającego istotę prawa własności, albowiem wykracza poza ramy obowiązków nałożonych na właścicieli przepisami ustawy o własności lokali. Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W niniejszej sprawie projektowana inwestycja nie zmienia sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego powoda. Nie sposób uznać, iż przebudowa lokalu mieszkalnego polegającą na wydzieleniu 6 stref mieszkalnych poprzez demontaż części istniejących ścianek działowych, wykonaniu nowych ścianek działowych, renowację drzwi wejściowych i stolarki wewnętrznej jest sprzeczne z przeznaczeniem tej części budynku. Aktualnie lokal składa się z 5 pokoi, 5 kuchni, 4 łazienek, 6 przedpokoi i schowka (powierzchnia lokalu to 217,46 m2) i był dotychczas, zgodnie z przeznaczeniem, zamieszkiwany przez cztery rodziny. Powód nie chce by lokal pełnił inne funkcje niż dotychczas, lokal nadal ma pełnić funkcje mieszkalne. Powód chce jedynie unowocześnić wnętrze i podnieść standard, dla wygody przyszłych mieszkańców. Twierdzenia pozostałych członków Wspólnoty jakoby celem inwestycji było przeznaczenie lokalu na funkcje hotelowe jest niczym nieuzasadnione. Taka funkcja lokalu nie wynika ani z projektu budowlanego, ani z innych dokumentów przedstawionych w sprawie. Z kolei art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali jako jeden z obowiązków właściciela lokalu wymienia korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Korzystanie przez właściciela z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli należy oceniać w świetle kryterium korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, o czym była mowa wyżej.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała narusza też interes powoda jako właściciela i członka Wspólnoty. W orzecznictwie wskazuje się, że „o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty”. Brak zgody pozwanej, która jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę, uniemożliwia powodowi przebudowę lokalu, korzystanie z niego zgodnie ze swoją wolą oraz czerpanie korzyści ze swojego prawa własności. Konieczność przebudowy lokalu tak by powstały oddzielne łazienki i kuchnie wynika z potrzeby podniesienia komfortu dla potencjalnych mieszkańców. Natomiast twierdzenia mieszkańców Wspólnoty dotyczące ewentualnie zwiększonej - nawet do 12 - liczby osób zamieszkujących w wynajmowanych pokojach na tym etapie postępowania nie mogą być uznane za zasadne. Zresztą powód w chwili obecnej i tak wynajmuje pomieszczenia kilku rodzinom, tyle że standard tych pomieszczeń, bez przeprowadzenia prac remontowych, jest niższy.

Zatem reasumując przyjąć trzeba, że kwestionowana uchwała nr (...) narusza interes powoda i jest sprzeczna z przepisami prawa. Realizacja powyższej uchwały spowoduje ingerencję w przysługujące powodowi prawo własności.

Odnosząc się natomiast do drugiej zaskarżonej uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) i zmianę sposobu ogrzewania, polegającą na likwidacji ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi oraz wykonaniu instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania, to w pierwszej kolejności stwierdzić trzeba, że uchwała ta w pewnym zakresie odnosi się do części wspólnych nieruchomości, zatem koniecznym było w tym przypadku podjęcie stosownej uchwały. Niemniej jednak odmowa udzielenia zgody na dokonanie wskazanych w uchwale prac remontowych było w ocenie Sądu nieuzasadnione. Materiał dowodowy nie pozwala bowiem na przyjęcie, że Wspólnota wstrzymując planowaną przebudowę lokalu miała racjonalne podstawy do podjęcia takiej decyzji, a jej celem była uzasadniona ochrona interesu Wspólnoty jako całości. Twierdzenia pozwanej jakoby takie planowane zmiany doprowadziłyby do przeciążenia „starej" instalacji wodno - kanalizacyjnej (piony i poziomy piwniczne) zrzutem ścieków pod ciśnieniem z sześciu łazienek doprowadzając do komplikacji związanych z dużą awaryjnością, nie zostały potwierdzone w niniejszym postępowaniu. Jak wynika z przedłożonego projektu budowlanego z 2011r. i zeznań świadka - architekta J. B. zakres prac, w których konieczna jest ingerencja w części wspólne nieruchomości jest niewielki i dotyczy głównie konieczności przyłączenia do już istniejących instalacji. Jak już zaznaczono powyżej przebudowa lokalu mieszkalnego nr (...) dokonuje się głównie w istniejącej przestrzeni tegoż lokalu. W projekcie wyraźnie wskazano, że układ konstrukcyjny lokalu nie ulegnie zmianie, przebudowa nie powoduje powstania dodatkowych obciążeń układu konstrukcyjnego. Klatka schodowa nie ulega zmianie. Nie jest wymagana budowa czy przebudowa lub remont istniejących przyłączy i instalacji zewnętrznych. Lokal jest już wyposażony w instalacje wewnętrzne: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, gazową i elektroenergetyczną. W zakresie instalacji wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji wskazać należy, że instalacja ma być zasilana z istniejących dwóch pionów wodnych. Jedynie przewody rozprowadzające wewnątrz lokalu powinny być wymienione, nie przewiduje się ingerencji w istniejące piony stanowiące część wspólną. Wszelkie zmiany w tym zakresie będą zatem dokonane wewnątrz lokalu powoda. Zgoda pozwanej może dotyczyć jedynie podłączenia do istniejących pionów wodnych. Podobnie z instalacją wody ciepłej i kanalizacji, która ma zostać przebudowana tylko wewnątrz lokalu powoda, a w zakresie części wspólnych zmiana dotyczy jedynie podłączenia do pionu wodnego i kanalizacji sanitarnej. Źródłem ciepła dla potrzeb centralnego ogrzewania ma być kocioł gazowy zainstalowany w holu lokalu (wewnątrz lokalu powoda). W zakresie przyłączenia do sieci gazowej, wskazać należy, że zgodnie z informacją uzyskaną od (...) Sp. z o.o. Oddział (...) we W., lokal powoda jest przyłączony do sieci gazowej i istniejące przyłącze jest wystarczające do przesyłania odpowiednich ilości paliwa gazowego. Instalacja gazowa ma zostać przebudowana tylko wewnątrz lokalu. W zakresie części wspólnych konieczne jest jedynie włączenie się do istniejącego pionu gazowego, przechodzącego przez mieszkanie powoda oraz uszczelnienie przewodów kominowych. Zatem wynika z tego, że zakres proponowanych prac i ingerencja w części wspólne nieruchomości jest niewielki i nie spowoduje nadmiernego obciążenia istniejących układów i przyłączy. Ponadto na przebudowę lokalu wraz z niezbędnymi pracami towarzyszącymi wydane zostało pozwolenie konserwatorskie. Jak stwierdzono w tej decyzji zakres robót objęty załączonym projektem nie jest sprzeczny z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami i nie powoduje degradacji walorów historyczno- kulturowych obiektu. Wynika z tego, że nie istnieje jakiekolwiek zagrożenie dla interesów Wspólnoty i nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, które mogłoby stanowić podstawę do odmowy udzielenia zgody na dokonanie planowanej przebudowy lokalu powoda. Wskazać należy w tym miejscu na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23.02.2011r. (II OSK 369/2010), w analogicznej sprawie Sąd ten uznał, że „nie do zaakceptowania jest taka sytuacja, w której wspólnota, decydując o częściach wspólnych nieruchomości, zmierza do uniemożliwienia właścicielowi realizacji jego planów względem własnego lokalu, bo nie zgadza się ze sposobem jego wykorzystania".

W tych okolicznościach Sąd uznał, że zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 140 kodeksu cywilnego) bowiem nadmiernie i bez uzasadnionych przyczyn ingerują w prawo własności oraz naruszają interes powoda.

Z tych względów na mocy powołanych przepisów, Sąd uchylił zaskarżone uchwały, o czym orzekł w pkt I wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu ma podstawę prawną w art. 98 § 1 kpc.