Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

(zaoczny wobec A. B. i Ł. B.)

Dnia 17 października 2017 roku

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Litwińska – Bargiel

Protokolant: Edyta Szmigiel

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2017 roku w Dzierżoniowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. w W.

przeciwko Z. B., A. B. i Ł. B.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

I.  nakazuje pozwanym Z. B. i A. B., aby opróżnili i opuścili oraz wydali stronie powodowej lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) na ulicy (...) w N.;

II.  oddala powództwo wobec pozwanego Ł. B.;

III.  orzeka o braku uprawnienia pozwanych Z. B. i A. B. do otrzymania lokalu socjalnego;

IV.  zasądza od pozwanych Z. B. i A. B. solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 331 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) S.A. wniosła o nakazanie pozwanym Z. B., A. B. oraz Ł. B., aby opuścili, opróżnili i wydali lokal mieszkalnego położony w N. przy ul. (...) oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Na uzasadnienie żądania strona powodowa wskazali, że jest właścicielem budynku nr (...) pod adresem N. ul. (...). W niniejszym budynku znajduje się lokal nr (...) zajmowany przez pozwanych. Strony łączyła umowa najmu, na mocy której pozwani byli obowiązani do uiszczania co miesięcznego czynszu. Jednak pozwani pozostają w opóźnieniu ze spłatą czynszu od 2011r. Dług z tego tytułu na wniosek pozwanych został rozłożony na raty na mocy ugody pozasądowej z dnia 12 listopada 2012r. Pozwani nie wywiązali się z ugody, nie spłacili zobowiązania. W związku z czym strona powodowa wezwała pozwanych do zapłaty zaległego czynszu pismem z dnia 11 marca 2013r. oraz pismem z dnia 2 lutego 2016r. pod rygorem rozwiązania stosunku najmu. Zaległość czynszowa nie została uregulowana, w związku z czym strona powodowa pismem z dnia 31 sierpnia 2016r. wypowiedziała umowę najmu wskazując datę wydania lokalu na dzień 2 listopada 2016r. We wskazanym terminie, jak również w następnym, pozwani nie wydali lokalu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa, (...) S.A., jest użytkowaniem wieczystym działki nr (...), położonej w N. pod adresem: Gen. K. Ś. (...) oraz właścicielem budynku znajdującego się na tej działce, a stanowiącego odrębny przedmiot własności. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...)-k. 12-14.

W dniu 17 lutego 2003r. pozwany Z. B. zawarł z (...) (...) (...) W. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w N..

W celu dostosowania postanowień powyższej umowy do zmienionych przepisów ustawy została w dniu 16 grudnia 2011r. popisana kolejna umowa najmu niniejszego lokalu.

W dniu 16 grudnia 2011r. strona powoda zawarła z pozwanym Z. B. umowę najmu lokalu nr (...) w N. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Do zamieszkania z najemcą w niniejszym lokalu byli uprawnieni: pozwana A. B. oraz pozwany Ł. B.. Najemca został zobowiązany do powiadamiania wynajmującego o każdorazowej zmianie liczbie osób zamieszkujących w lokalu. Wynajmujący zastrzegł sobie prawo wypowiedzenia niniejszej umowy nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego min. jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za użytkowanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresu płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Najemca został zobowiązany do uiszczania do 10 dnia każdego miesiąca z góry opłat za lokal w kwocie 314,23 zł, w tym czynsz w wysokości 91,43 zł.

Dowód: -umowa z dnia 17.02.2003r.-k.15-16,

-umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 16.12.2011r.- k. 17-19.

Na dzień 17 października 2011r. zadłużenie pozwanego Z. B. z tytułu najmu niniejszego lokalu wynosiło 2 482,76 zł. Powód został wezwany do uregulowania niniejszej zaległości pod rygorem wszczęcia postępowania windykacyjnego.

Dowód: pismo z dnia 17.10.2011r. wraz z potwierdzeniem odbioru- k. 20.

Na wniosek pozwanego Z. B. strona powodowa zgodziła się rozłożyć zadłużenia z tytułu najmu spornego lokalu na raty. W związku z czym strony podpisały w dniu 12 listopada 2012r. ugodę w sprawie spłaty w ratach zadłużenia, które na ten dzień wynosiło 7 774,77 zł.

Pozwany Z. B. nie wywiązał się z zawartej ugody. Jego zadłużenie na dzień 11 marca 2013r. wynosiło 8 023,67 zł. Został wezwany do regulowania należności w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania pod rygorem skierowania przedmiotowego zadłużenia na drogę postępowania sądowego bez dalszych upomnień.

Dowód: - pismo z dnia 12.11.2012r. wraz z ugodą – k. 21-22,

- pismo z dnia 11.03.2013r.-k. 24.

Pismami z dnia 2 lutego 2016r. pozwani: Z. B., A. B. oraz Ł. B. zostali poinformowany, iż jego zadłużenie z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego położnego w N. przy ul. (...) wynosi 24 376,47 zł. W związku z powyższym – stosowanie do art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksy cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r.- wezwany został do uregulowania zaległych i bieżących należności, w terminie miesiąca od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem rozwiązania stosunku najmu.

Pozwani otrzymali pismo w dniu 5 lutego 2016r.

Dowód:- pisma z dnia 2.02.2016r. wraz z potwierdzeniem odbioru- k. 24-26.

Na dzień 2 lutego 2016r. zadłużenie pozwanych z tytułu użytkowania spornego lokalu mieszkalnego wynosiło 24 588,39 zł, przy czym stawka miesięczna czynszu wynosiła 161,22 zł.

Dowód: wydruk- obrót kont na początku roku 2016/12-k.27-30.

Pismami z dnia 31 sierpnia2016r., otrzymanymi przez pozwanych Z. B. oraz A. B. w dniu 9 września 2016r., strona powodowa wypowiedziała umowę najmu spornego lokalu ze względu na nieuregulowanie należności, które na dzień 28 sierpnia 2016r. wynosiły 28 993,08zł. Jednocześnie pozwani Z. i A. B. zostali poinformowani, że umowa najmu wygaśnie 01 listopada 2016r. i wezwano ich do opróżnienia lokalu do dnia 2 listopada 2016r.

Dowód: pismo z dnia 31.08.2016r. wraz z potwierdzeniem odbioru- k. 31-32.

Zadłużenie z tytułu użytkowania spornego lokalu na dzień 31 sierpnia 2016r. wynosiło 29 413,43 zł.

Dowód: wydruk salda- k. 33-34.

Pozwani A. i Z. B. nie opuścili zajmowanego lokalu nr (...) przy ul. (...) w N. do dnia 2 listopada 2016r.

W związku z czym pozwany Z. i A. B. pismem z dnia 17 listopada 2016r. zostali ponownie wezwania do opuszczenia spornego lokalu, w terminie do 3 stycznia 2017r.

Jednak pozwani do zastosowali się również do tego wezwania.

Dowód: - notatka służbowa z dnia 26.10.2016r.- k. 35,

- pismo z dnia 17.11.2016r. wraz z potwierdzeniem naddania- k. 36-39,

- notatka służbowa z dnia 3.01.2017r.- k. 40.

Pozwani nie korzystają z pomocy Ośrodka Pomocy (...) w N.. Pozwani również nie posiadają statusu osoby bezrobotnej oraz nie pobierają renty ani emerytury.

Pozwany Z. B. jest zatrudniony i zarabia ok. 2000zł ,jednak z uwagi na zajęcia komornicze otrzymuje kwotę ok. 1350 zł. Ma liczne zobowiązania finansowe, których nie spłaca w terminie. Pozwana A. B. nie pracuje, jest na etapie poszukiwania zatrudnienia. Nie mają nikogo na utrzymaniu.

Dowód: - pismo (...) N. z dnia 22.08.2017r.-k. 55 ,

- pismo PUP D. z dnia 23.08.2017r.- k. 56,

- pismo ZUS z dnia 22.08.2017r.-k. 57- 59,

-przesłuchanie pozwanego Z. B. –k. 62.

W sporny lokalu aktualnie zamieszkują pozwani Z. i A. B.. Pozwany Ł. B. wyprowadził się ok. 2012r. i nie posiada żadnych rzeczy w sporny lokalu, ani kluczy do niego.

Dowód: przesłuchanie pozwanego Z. B. –k. 62.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne tylko wobec pozwanych Z. B. oraz A. B..

W pierwszej kolejności stwierdzić należało, iż Sąd poczynił ustalenia faktyczne na podstawie opisanych wyżej dowodów z dokumentów urzędowych i prywatnych, których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała, a ponadto na podstawie niespornych faktów przedstawionych przez stronę powodową w pozwie. Na podstawie przesłuchania pozwanego Z. B. Sąd ustalił sytuację zawodową i majątkową pozwanego i jego żony A. B. oraz fakt, że w spornym lokalu nie zamieszkuje Ł. B.. Należy zwrócić uwagę, że strona powodowa nie adresowała do pozwanego Ł. B. wezwań do opuszczenia spornego lokalu, z czego można wnioskować, iż posiadała wiedze, iż ten pozwany nie przebywa w przedmiotowym lokalu. Nie ujawniły się żadne dowody podważające zeznania pozwanego Z. B., więc Sąd uznał je za wiarygodne.

Podstawą prawną zgłoszonego roszczenia jest art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne (rei vindicatio), zwane też roszczeniem wydobywczym, określane jest też jako roszczenie „nieposiadającego właściciela" przeciw „posiadającemu niewłaścicielowi". Oddaje to istotę tego roszczenia i wskazuje, że - w zasadzie - legitymowany czynnie jest właściciel rzeczy, a legitymowaną biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego. Treścią przewidzianego w art. 222 § 1 roszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego jest status właściciela, fakt, że nie włada on swoją rzeczą, oraz fakt, że rzeczą włada osoba do tego nieuprawniona.

W niniejszej sprawie bezsporne było, iż właścicielem lokalu nr (...) położonego w N. przy ul. (...) jest strona powodowa oraz fakt, iż nie ma ona dostępu do swojego lokalu mieszkalnego z uwagi na zajmowanie go przez pozwanych Z. i A. B. w dacie wyrokowania. W związku z tym, zdaniem Sądu, podstawową kwestią wymagającą ustalenia w niniejszej sprawie była okoliczność, czy w/w pozwanym przysługuje skuteczny względem strony powodowej tytuł prawny do lokalu objętego sporem. Zgodnie bowiem z przepisem art. 675 § 1 zd. 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym.

W tym aspekcie należy więc zauważyć, że pozwanego Z. B. łączyła ze stroną powodową umowa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego zawarta odpłatnie na czas nieoznaczony. Pismem z dnia 2 lutego 2016r. strona powodowa wezwała pozwanego Z. B. oraz pozwaną A. B. do uregulowania zaległych opłat za użytkowanie niniejszego lokalu, które wynosiły 24 376,47 zł w terminie miesiąca czasu od dnia otrzymania wezwania pod rygorem rozwiązania stosunku najmu. Następnie pismem z dnia 31 sierpnia 2016r., otrzymanym przez Z. B. oraz A. B. w dniu 9 września 2016r., właściciel lokalu złożył oświadczenia o wypowiedzeniu stosunku najmu z upływem miesięcznego okresu wypowiedzenia z uwagi na zaległości płatnicze. Jako podstawę prawną wypowiedzenia powódka wskazała przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz.U. z 2005 roku, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), zwaną dalej „ustawą o ochronie praw lokatorów”, a jako przyczynę wypowiedzenia podała zwłokę z zapłacie opłat za użytkowanie lokalu (czynsz+ opłaty niezależne) i zadłużenie z tego tytułu, które na dzień 29 sierpnia 2016 roku wynosi 28 993,08 zł, przy miesięcznym wymiarze czynszu najmu wynoszącym 161,22 zł.

Wedle przepisów art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wskazanie w wypowiedzeniu jego przyczyny ma ułatwić obronę przed eksmisją, gdyż informuje lokatora o zarzutach, przed jakimi będzie się on bronić. Enigmatyczne wskazanie tych przyczyn lub powołanie w wypowiedzeniu tylko artykułu ustawy nie spełnia wymagania skutecznego wypowiedzenia. Trzeba bowiem choćby skrótowo opisać zachowanie lokatora, które uzasadnia wypowiedzenie (por. A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 56). Wedle z kolei przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że powodowa Spółka pismem z dnia 2 lutego 2016 roku wezwała pozwanego Z. B. do zapłaty zadłużenia z tytułu opłat za sporny lokal mieszkalny w kwocie 24 376,47 zł i wyznaczyła mu termin jednego miesiąca od daty otrzymania tegoż wezwania do wywiązania się z tego obowiązku, uprzedzając o możliwości rozwiązania umowy najmu w razie bezskutecznego upływu tegoż terminu. Należało przy tym przyjąć, że oświadczenie w tym przedmiocie zostało skutecznie złożone temu pozwanemu. Pozwany bowiem osobności odebrał przesyłkę w dniu 5 lutego 2016r. (omyłkowo podano 05 stycznia) i przesłuchiwany przyznał, że był wzywany do zapłaty zaległości pod rygorem, rozwiązania umowy najmu. Sąd ustalił również, że pismem z dnia 31 sierpnia 2016 roku, strona powodowa wypowiedziała umowę najmu temu pozwanemu, przy czym podała, że przyczyną tego wypowiedzenia była zwłoka z zapłatą należności za najem przedmiotowego lokalu, które wynosiły na dzień 29 sierpnia 2016r. 28 993, 08 zł, przy miesięcznym wymiarze czynszu najmu wynoszącym 161,22 zł. Pozwany Z. B. przyznał, że otrzymał wypowiedzenie umowy oraz, że nie płacił za najem lokal za okres co najmniej 3 ostatnich lat.

Sąd stwierdził, że wskazana przyczyna wypowiedzenia jest zgodna z rzeczywistością, albowiem z przedłożonych dokumentów wynika, iż takie było zadłużenie pozwanego Z. B. z tego tytułu, a przy tym nie ma wątpliwości, że było to zadłużenie przekraczające trzymiesięczny okres płatności. Wprawdzie w podanej kwocie zadłużenia mieszczą się również opłaty inne niż czynsz np. z tytułu centralnego ogrzewania, wody, wywozu nieczystości, to niewątpliwie przez okres trzech ostatnich miesięcy przedających wypowiedzenie umowy pozwany nie uiścił żadnej kwoty z tytułu najmu lokalu, w tym czynszu.

W konsekwencji, w tej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przewidziane w przepisach art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i tym samym stosunek najmu co do przedmiotowego lokalu mieszkalnego wygasł z dniem 31 października 2016 roku, a po stronie pozwanego Z. B. powstał obowiązek opróżnienia oraz wydania przedmiotowego mieszkania wynikający z cytowanego powyżej przepisu art. 675 § 1 zd. 1 k.c.

Odnośnie do pozwanej A. B. należy wskazać, że wywodzi ona swoje prawo do zamieszkiwania w tym mieszkaniu od pozwanego Z. B.. Oznacza to, że jej prawo do korzystania z tego lokalu wygasło z chwilą, gdy ustał stosunek najmu tegoż lokalu nawiązany przez powodową Spółkę i pozwanego Z. B.. Od tego też momentu korzysta ona z przedmiotowego mieszkania bez tytułu prawnego. Zgodnie natomiast z przepisem art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Na tej podstawie prawnej strona powoda jako właściciel spornego mieszkania może żądać jego opróżnienia i wydania także od pozwanej.

W związku z powyższym, w oparciu o powołane przepisy, należało orzec jak w punkcie I wyroku.

Sąd oddalił powództwo wobec Ł. B., gdyż pozwany ten nie włada lokalem powódki w żaden sposób od co najmniej 5 lat. Strona powodowa nie podjęła żadnej inicjatywy domowej w przedmiocie wykazania, iż pozwany ten faktycznie władana spornym lokalem. Fakt, iż zgodnie z umową najmu z dnia 16 grudnia 2011r. Ł. B. miał prawo zamieszkiwać w niniejszym lokalu, nie przesądza jeszcze, że faktycznie tam przebywał. Natomiast na podstawie uznanych za wiarygodne zeznań pozwanego Z. B. Sąd ustalić, iż pozwany Ł. B. aktualnie nie korzysta ze spornego lokalu. Zgodnie z powołanym przepisem art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Zatem legitymację bierną posiada wyłącznie osoba faktycznie władająca rzeczą. Należy podkreślić, iż ewentualne zameldowanie w lokalu pod określonym adresem nie daje żadnych uprawnień do władania lokalem, jest obowiązkiem ewidencyjnym, niezależnym od prawa do lokalu. W toku postępowania bezsprzecznie ustalono, że pozwany Ł. B. nie przebywa w spornym lokalu mieszkalnym od 4-5 lat, nie posiada od niego kluczy ani żądnych rzeczy osobistych nie przechowuje tam, co świadczy o braku po jego stronie legitymacji biernej. W związku z czym oddalono powództwo wobec tego pozwanego w pkt. II wyroku.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Jednocześnie przepis art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Z kolei przepis art. 14 ust. 4 pkt 2 tej ustawy stanowi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 roku o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 roku, Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w sprawie Sąd uznał, że nie ma podstaw do przyznania pozwanym prawa do lokalu socjalnego. Jak sam pozwany Z. B. przyznał, iż problemy finansowe i nie płacenie za najmem lokalu są konwencję licznych kredytów konsumpcyjnych. Jednocześnie nie korzystają oni z pomocy Ośrodka Pomocy (...), nie są zarejestrowani jako osoby bezrobotne. Pozwany Z. B. jest zatrudniony, a pozwana A. B. poszukuje pracy.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie przytoczonych przepisów, należało orzec jak w punkcie III sentencji.

Na koniec należy dodać, że zgodnie z 339 § 1 k.p.c. jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny. Pozwana A. B. oraz pozwany Ł. B. pomimo prawidłowego zawiadomienia o terminie rozprawy nie stawili się na niej, nie ustosunkowali się również na piśmie do twierdzeń zawartych w pozwie, w związku z czym zaszły podstawy do wydania wyroku zaocznego wobec w/w pozwanych.

Z art. 98 k.p.c. wynika odpowiedzialność strony przegrywającej za wynik sporu. Strona powodowa wniosła o orzeczenie eksmisji wobec trojga pozwanych, a powództwo zostało uwzględnione do co dwójki z nich. Z związku z tym- w ocenie Sądu- zaszła podstawa do stosunkowe rozliczenia kosztów (art. 100 k.p.c.) i zasądzenie tylko 2/3 z poniesionych przez powodową Spółkę kosztów. Na koszty procesu powódki złożyły się : opłata od pozwu 200 zł, wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika 240 zł (§7 pk.1 Rozporządzenia z dnia 22 października 2015r. Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.