Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w R. numer 6 wystąpiła o zasądzenie od pozwanych M. W. (1) i T. W. solidarnie kwoty 2 032,81 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

Na uzasadnienie tego żądania podała, że pozwani pozostają właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku numer (...) w R., w którym funkcjonuje powodowa Wspólnota Mieszkaniowa. Zgodnie więc z ustawą o własności lokali zobowiązani są ponosić opłaty miesięczne związane z utrzymaniem lokalu oraz opłaty na koszy zarządu, eksploatacji czy też na fundusz remontowy. Wskazała również, że w dniu 24 maja 2007 r. powierzyła wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy, tj. Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w P., którego w umowie zobowiązała do dochodzenia na drodze postępowania sądowego zapłaty zaległości właścicieli w uiszczaniu opłat oraz wszelkich zadłużeń i roszczeń związanych z realizacją umowy, bez udzielania odrębnego pełnomocnictwa. Podała nadto, że w dniu 22 marca 2010 r. wyraziła zgodę na kapitalny remont dachu budynku za kwotę 44 289,25 zł. Pozwani nie wpłacili jednak zaliczek na poczet funduszu remontowego, a zaległość z tego tytułu na dzień 19 listopada 2013 r. wynosi kwotę dochodzoną pozwem, która stanowi udział pozwanych

w faktycznie wykonanych na nieruchomości pracach remontowych i budowlanych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym wydanym przez Referendarza Sądowego przy tutejszym Sądzie w dniu 22 lutego 2014 r. nakazano pozwanym, aby zapłacili solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 2 032,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 06 lutego 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotą 642,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu, albo wnieśli w tym terminie sprzeciw.

W ustawowym terminie pozwani wnieśli sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości. Zarzucili, że do dnia 31 grudnia 2011 r. byli najemcami spornego lokalu mieszkalnego, zatem nie mieli obowiązku płacić za remont dachu wykonany w okresie od czerwca do sierpnia 2011 r.

W odpowiedzi na powyższe zarzuty, w piśmie procesowym z dnia 28 kwietnia 2014 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa podtrzymała dotychczasowe stanowisko. Podniosła, że pozwani stali się członkami Wspólnoty na mocy aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2011 r., jednak wpis w księdze wieczystej uzyskali dopiero po sprostowaniu tego aktu w drodze aneksu w styczniu 2012 r. Dodała, że w dniu podjęcia uchwały o kapitalnym remoncie dachu traktowała pozwanych jako właścicieli lokalu. Tymczasem pozwani nie wyrazili zgody na ten remont oraz nie informowali, że w dacie podejmowania uchwały nie są właścicielami spornego lokalu z uwagi na brak wpisu prawa w księdze wieczystej. Ostatecznie remont został jednak przeprowadzony, a pozwani nie zostali obciążeni fakturami częściowymi z tego tytułu, wystawionymi do czasu nieujawnienia ich prawa własności w księdze wieczystej.

W dniu 15 lutego 2012 r. wykonawca wystawił ostatnią fakturę na kwotę 10 500 zł, a skoro prawo własności pozwanych było już ujawnione, zostali oni wezwani do uregulowania przypadającego na nich udziału w tej fakturze w wysokości 2 032,81 zł. Dodatkowo jako podstawę roszczenia wskazała przepisy art. 207 k.c. i art. 548 § 1 k.c.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 24 października 2001 r. pozwani małżonkowie T. W. i M. W. (1) nabyli od Gminy P. na wyłączną własność samodzielny lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) w R. wraz udziałem we wspólnych częściach budynku wynoszącym 19,36 %, z jednoczesnym oddaniem w wieczyste użytkowania ułamkowej części działki gruntu numer (...), zabudowanej przedmiotowym budynkiem mieszkalnym.

Dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 24 października 2001 r., stanowiącego umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu.

W budynku, w którym znajduje się nabyty przez pozwanych lokal mieszkalny funkcjonuje tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, albowiem w nieruchomości tej wyodrębnionych jest pięć samodzielnych lokali mieszkalnych.

Dowód: przesłuchanie pozwanych.

W dniu 24 maja 2007 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w P.. Umowę tę podpisał również pozwany M. W. jako współwłaściciel nieruchomości.

Dowód: kserokopia umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną z dnia 24 maja 2007 r.

Pod koniec 2009 r. zarządca nieruchomości zasugerował przeprowadzenie gruntownego remontu pokrycia dachowego z uwagi na pogorszenie się stanu technicznego dachu budynku.

Dowód: kserokopia notatki służbowej z dnia 29 października 2009 r.

W dniu 22 marca 2010 r. właściciele czterech z pięciu lokali mieszkalnych położonych w budynku numer (...) w R. podjęli uchwałę numer (...), w której stwierdzili, że wyrażają zgodę na kapitalny remont dachu, którego koszt brutto wynosi 44 289,25 zł, zgodnie z załączonym kosztorysem.

Z uwagi zaś na to, że T. i M. W. nie wyrazili zgody na wskazany remont,

w dniu 06 kwietnia 2010 r. ci sami właściciele podjęli uchwałę nr 3/2010 w przedmiocie wyrażenia zgody na wystąpienie na drogę sądową przeciwko pozwanym w sprawie nakazu wykonania kapitalnego remontu dachu budynku.

Dowód: kserokopie: uchwały powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia

22 marca 2010 r. i uchwały powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia

06 kwietnia 2010 r., przesłuchanie pozwanych.

Następnie w dniu 17 czerwca 2010 r. wystąpili do tutejszego Sądu z wnioskiem na podstawie art. 199 k.c. o zezwolenie na wykonanie remontu dachu przedmiotowej nieruchomości.

W trakcie tego postępowania okazało się, że wniosek pozwanych o urządzenie nowej księgi dla nabytego lokalu oraz wpis prawa własności i użytkowania wieczystego został oddalony. Ostatecznie postępowanie o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zostało zaś umorzone prawomocnym postanowieniem z dnia

13 grudnia 2011 r.

Dowód: akta sprawy tutejszego Sądu o sygn. I Ns (...), przesłuchanie pozwanych.

W lipcu 2011 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa zleciła mimo wszystko wykonanie remontu dachu firmie dekarskiej A. B., przy czym po częściowo zrealizowanych pracach sporządzano protokoły przejściowe, a wykonawca wystawiał częściowe faktury VAT, które były na bieżąco regulowane.

Dowód: kserokopie: protokołu z dnia 20 lipca 2011 r., protokołu przejściowego z dnia

01 sierpnia 2011 r., protokołu przejściowego z dnia 12 sierpnia 2011 r., protokołu przejściowego z dnia 24 sierpnia 2011 r. oraz faktur VAT nr (...) z dnia 20 lipca 2011 r., nr (...) z dnia 01 sierpnia 2014 r., nr (...) z dnia 12 sierpnia 2011 r., nr 20-2011

z dnia 25 sierpnia 2011 r., zeznania świadka K. K..

Remont dachu ostatecznie trwał od 15 lipca 2011 r. do 10 lutego 2012 r. W tym też dniu został dokonany końcowy odbiór i przekazanie dachu do użytku. Ponadto sporządzony został końcowy protokół odbioru, który podpisało dwóch członków powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Na dzień zakończenia prac do zapłaty na rzecz wykonawcy pozostała kwota 10 500 zł, na którą wystawił on ostatnią fakturę nr (...).

Dowód: kserokopia protokołu końcowego z dnia 10 lutego 2012 r., kserokopia faktury VAT nr (...) z dnia 15 lutego 2012 r., zeznania świadka K. K..

Tymczasem jeszcze przed końcowym odbiorem prac i wystawieniem ostatniej faktury VAT na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, w dniu 12 grudnia 2011 r. na spotkaniu z Burmistrzem Miasta P. pozwani wyrazili zgodę na sporządzenie aneksu do aktu notarialnego Repertorium A numer (...) z dnia 24 października 2001 r., wprowadzającego zmiany umożliwiające im założenie księgi wieczystej na nabyty lokal oraz wpis prawa własności.

W tej sytuacji w dniu 15 grudnia 2011 r. przed notariuszem W. G. sporządzony został aneks do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem

w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu, na mocy którego strony oświadczyły, że błędnie oddano pozwanym w wieczyste użytkowanie część działki gruntu numer (...), która powinna być im sprzedana w udziale wynoszącym (...) części. W związku

z tym dokonały one zmiany tej umowy w ten sposób, że skreśliły ją w całości i nadały jej nowe brzmienie. Ostatecznie na podstawie tego aneksu pozwani małżonkowie T. W. i M. W. (1) nabyli od Gminy P. na wyłączną własność samodzielny lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) w R. wraz udziałem wynoszącym (...) części w prawie własności działki gruntu numer (...)

i we wspólnych częściach budynku.

Po sporządzeniu przedmiotowego aktu notarialnego pozwani uzyskali wpis prawa własności w księdze wieczystej oraz założyli dla lokalu mieszkalnego nową księgę wieczystą.

Dowód: kserokopie: wypisu aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 15 grudnia

2011 r., protokołu w sprawie wprowadzenia aneksu do aktu notarialnego z dnia 12 grudnia 2011 r., zawiadomienia tutejszego Sądu VI Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 31 stycznia 2012 r.

Mając powyższe na uwadze, zarządca nieruchomości wspólnej w piśmie z dnia

21 marca 2012 r. poinformował pozwanych, że skoro prace remontowe dachu zostały nieskończone i nierozliczone w całości na dzień podpisania przez nich wyżej wymienionego aneksu do umowy, zobowiązani są do zapłaty kwoty 2 032,80 zł wynikającej z końcowej faktury wystawionej przez wykonawcę, a stanowiącej ich udział w częściach wspólnych budynku.

Kolejne wezwania do zapłaty powyższej kwoty z tytułu partycypowania w kosztach wykonanych prac remontowych również okazały się bezskuteczne.

Dowód: kserokopie: pisma Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w P. do pozwanego

z dnia 21 marca 2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru pisma, ostatecznego wezwania do zapłaty z dnia 24 kwietnia 2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru pisma, rozliczenia właściciela – fundusz remontowy z dnia 19 lutego 2013 r., wezwania do zapłaty z dnia

26 września 2013 r., informacji o skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego

z dnia 24 października 2013 r., wezwania do zapłaty z dnia 24 października 2013 r. oraz zestawienia zaległości i przedpłat z dnia 19 listopada 2013 r., przesłuchanie pozwanych.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że pozwani są właścicielami lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w budynku numer (...) w R. wraz udziałem wynoszącym (...) części w prawie własności działki gruntu numer (...)

i we wspólnych częściach budynku. Nie było też sporu między stronami co do tego, że pozwani stali się właścicielami tego lokalu (a zarazem członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej) na mocy aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2011 r., stanowiącego aneks do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu. Poza sporem pozostawał również fakt, iż powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w lipcu 2011 r. zleciła kapitalny remont dachu budynku, którego koszt miał wynieść kwotę 44 289,25 zł.

Nie ulega wątpliwości, iż za remont dachu budynku stanowiącego współwłasność powinni zapłacić współwłaściciele nieruchomości w częściach odpowiadających wysokości ich udziałów we współwłasności. Stanowi o tym przepis art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne dochody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Oceniając w tym aspekcie roszczenie strony powodowej i jej argumentację na uzasadnienie tego roszczenia, Sąd uznał, iż nie zasługuje ono na uwzględnienie. Po pierwsze, nie ma racji powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, że z dniem nabycia przez pozwanych lokalu mieszkalnego (15.12.2011 r.) i wpisu ich prawa własności w księdze wieczystej (13.01.2012 r.) pozwani na mocy art. 548 § 1 k.c. zobowiązani byli do zapłaty dochodzonej kwoty tytułem partycypacji w kosztach remontu dachu zaplanowanego i rozpoczętego pół roku wcześniej, a przy tym zakończonego w lutym 2012 r. Przepis art. 548 § 1 k.c. co prawda stanowi, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Należy jednak podkreślić, że w przepisie tym chodzi o ciężary, które powstają w związku ze sprzedaną rzeczą po jej wydaniu nabywcy, a nie o długi, które zaciągnął poprzedni właściciel przed jej wydaniem kupującemu. Tym samym nie dotyczy on długu objętego niniejszym postępowaniem. W tej sytuacji, nawet gdyby przyjąć, że pozwani nabyli przedmiotowy lokal dopiero w grudniu 2011 r., to koszt przedmiotowego remontu dachu obciążałby poprzedniego właściciela, czyli Gminę P..

Podkreślić w tym miejscu należy, że zgodnie z przepisem art. 321 k.p.c. sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Powyższy przepis jest wyrazem obowiązywania w postępowaniu cywilnym zasady dyspozytywności, zgodnie z którą powód decyduje nie tylko o wszczęciu postępowania, ale także o zakresie rozstrzygnięcia sprawy. Niedopuszczalność wyrokowania co do przedmiotu nieobjętego żądaniem oznacza niemożność objęcia rozstrzygnięciem innych roszczeń niż przedstawione przez powoda, natomiast zakaz zasądzania ponad żądanie oznacza, że sąd jest związany określonym przez powoda zakresem roszczenia (A. Jakubecki, Komentarz do art. 321 Kodeksu postępowania cywilnego, LEX 2013, 147297). Określone w pozwie żądanie jest zindywidualizowane przytoczonymi przez powoda okolicznościami faktycznymi, co oznacza, że sąd ma rozstrzygać sprawę w oparciu o takie twierdzenia (fakty), jakie podaje powód, nie ma możliwości „dopowiadania” sobie stanu faktycznego, tym bardziej, gdy stronę reprezentuje fachowy pełnomocnik (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie). Oczywiście związanie sądu granicami żądania nie oznacza, że sąd jest związany w sposób bezwzględny samym określeniem żądania, bowiem jeżeli treść żądania jest sformułowana niewłaściwie, niewyraźnie lub nieprecyzyjnie sąd może, a nawet ma obowiązek odpowiednio je zmodyfikować, jednak zgodnie z wolą powoda i w ramach podstawy faktycznej powództwa. Prowadzi to jedynie do nadania objawionej w treści pozwu woli powoda poprawnej jurydycznie formy (wyrok Sądu Najwyższego z 28 czerwca 2007r., IV CSK 115/07).

Konkludując więc, żądanie strony powodowej sformułowane w powyższy sposób, nie znajduje żadnego oparcia w obowiązujących przepisach.

Niemniej jednak podnieść należy, że nie ma racji strona powodowa, iż pozwani stali się właścicielami lokalu dopiero w 2011 r., albowiem wcześniej nie uzyskali wpisu prawa własności w księdze wieczystej. Należy mieć bowiem świadomość, że wypis z księgi wieczystej to nie jedyny dokument, który potwierdza prawo własności do lokalu. Każdy właściciel dysponuje przecież innymi dokumentami, które mogą to poświadczyć. W praktyce najczęściej jest to akt notarialny, prawomocne orzeczenie sądu lub ostateczna decyzja administracyjna. Nie ulega zaś kwestii, że pozwani już w 2001 r. dysponowali aktem notarialnym potwierdzającym ich prawo do lokalu, nabytego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku wynoszącym 19,36 %. Kwestia omyłki dotyczącej oddania działki gruntu w wieczyste użytkowanie zamiast jej sprzedaży nie ma więc znaczenia dla oceny ich sytuacji prawnej w stosunku do tego lokalu. W dniu zaś podejmowania uchwały przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową w przedmiocie wyrażenia zgody na kapitalny remont dachu pozwani byli już właścicielami spornego lokalu na mocy wskazanego wyżej aktu notarialnego z 2001 r. Okoliczność, iż wówczas nie uzyskali wpisu prawa własności, nie spowodowała przecież powrotnego przeniesienia prawa własności lokalu na rzecz Gminy P..

Nie również natomiast wątpliwości, że czynności polegające na kapitalnym remontu dachu, a więc jego przebudowie, stanowiły czynności przekraczające zwykły zarząd i jako takie wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli, a więc również pozwanych. Czynnościami zwykłego zarządu są bowiem te związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości oraz zmierzające do utrzymania jej w stanie niepogorszonym, np. montaż wyłazu na dach, przemurowanie komina. Zgodnie zaś z przepisem art. 199 k.c. do wykonania czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody jedynie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać stosownego rozstrzygnięcia przez sąd. Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa zaś takiej zgody od pozwanych nie otrzymała, również w postępowaniu toczącym się przed tutejszym Sądem o sygnaturze akt I Ns (...), w którym wystąpiła o upoważnienie jej do wykonania remontu dachu nieruchomości budynku położonego na przedmiotowej nieruchomości. Powyższa regulacja nie stanowi jednak przeszkody, aby współwłaściciel posiadający udział w częściach wspólnych budynku nie mógł skorzystać

z innego uprawnienia, tj. wynikającego z normy art. 209 k.c., według której każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zakwalifikowanie danej czynności jako zachowawczej oznacza bowiem, że każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do samodzielnego jej dokonania. Niemniej jednak strona powodowa nie wykazała w toku postępowania, aby brak niezwłocznie podjętych przez nią działań skutkował zagrożeniem dla bezpieczeństwa mieszkańców budynku, bądź też, by wymagał tego – w trybie pilnym – stan techniczny budynku. Tylko w takiej sytuacji strona powodowa mogłaby wykonać remont bez uprzedniej zgody współwłaścicieli. Co istotne, o takiej konieczności nie świadczy dołączona do pozwu notatka służbowa pracownika ZGM P.. Nie wynika z niej bowiem, że zlecenie robót budowlanych ma na celu naprawienie, choćby doraźne, dachu aby uniemożliwić zalewanie nieruchomości czy też z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia ludzi lub bezpieczeństwo mienia. Tylko takie sytuacje spełniałaby sformułowane w literaturze podstawowe kryterium, któremu odpowiadać musi czynność zachowawcza w rozumieniu art. 209 k.c., czyli zmierzająca do ochrony wspólnego prawa przed możliwym niebezpieczeństwem.

Reasumując więc, skoro remont dachu wymagał zgody pozwanych, a powodowa Wspólnota Mieszkaniowa takiej zgody nie otrzymała, nie może aktualnie domagać się zwrotu poniesionych kosztów, których – co istotne – również z pozwanymi nie uzgodniła.

Z tych wszystkich względów, na podstawie powołanych przepisów, Sąd orzekł jak

w sentencji wyroku.

Z/

1) odnotować;

2) odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełn. strony powodowej;

3) kal. 14 dni od doręczenia.

29.09.2014 r.