Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 października 2016r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Piotr Rajczakowski

Sędziowie SO Barbara Nowicka

SO Alicja Chrzan

Protokolant Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 13 października 2016r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa M. J. i P. J.

przeciwko E. M. i D. M.

o zapłatę 50.000 zł

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Wałbrzychu

z dnia 15 czerwca 2016 r. sygn. akt I C 2667/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów 2.400 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

(...)

Sygn. akt II Ca 640/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2015r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo M. J. i P. J. przeciwko D. M. i E. M. oraz orzekł o kosztach procesu. Sąd pierwszej instancji przyjmując, że to na powodach w niniejszej sprawie spoczywał ciężar udowodnienia istnienia po ich stronie zasadności dochodzonego roszczenia, uznał, iż nie wykazali oni istnienia ich legitymacji czynnej. W rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzili zapłaty kwoty 50.000 zł, z tytułu zwrotu zadatku na skutek odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa ta została zawarta pomiędzy H. C. (1), a pozwaną E. M.. Poprzez jej podpisanie potwierdziły one, że w dniu podpisania umowy doszło także do zapłaty zadatku w kwocie 50.000 zł. W ocenie Sądu powodowie w żaden sposób nie wykazali, że H. C. (1) zawierając z pozwaną przedwstępną umowę sprzedaży działała jako pełnomocnik powodów. Nie przesądzał też o tym, jak wskazał Sąd, wbrew twierdzeniom powodów, projekt umowy sprzedaży sporządzony przez notariusza w dniu 27 marca 2013r., jak również dokonanie przez M. J. przelewu kwoty 50.000 zł tytułem zadatku na rzecz pozwanej E. M..

W apelacji od powyższego wyroku powodowie zarzucili naruszenie przepisów postępowania, art. 6 k.c. jak również nierozpoznanie istoty sprawy. Powodowie Skarżący zakwestionowali brak przyjęcia istnienia po ich stronie legitymacji czynnej w niniejszej sprawie, gdyż zadatek na poczet ceny umowy sprzedaży został uiszczony przez powódkę, a ponadto ze złożonych dokumentów jednoznacznie wynikało, że to oni mieli być stroną umowy. Niezależnie od powyższych zarzutów wskazali oni ponadto, że nawet podzielając stanowisko Sądu Rejonowego i pozwanych, że nabywcą nieruchomości miała być matka powódki, to zapłacona przez nich kwota 50.000 zł na poczet ceny nieruchomości, powinna im zostać zwrócona, jako świadczenie nienależne, gdyż zamierzony cel umowy nie został osiągnięty.

Wyrokiem z dnia 15 września 2015r. Sąd Okręgowy w Świdnicy uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Sąd Okręgowy wskazał, że Sąd pierwszej instancji, ograniczając się do wadliwego przyjęcia braku po stronie powodów legitymacji czynnej w niniejszej sprawie, nie rozpoznał istoty sprawy, co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji (art. 386 § 4 k.p.c.). W okolicznościach sprawy - mając na uwadze stanowisko pozwanych zaprezentowane w złożonej już po prawomocnym rozpoznaniu wniosku powodów o udzielenie zabezpieczenia odpowiedzi na pozew, w połączeniu z zaoferowanymi przez skarżących dowodami z dokumentów – brak było bowiem podstaw, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, do stwierdzenia, iż powodowie nie mają legitymacji do dochodzenia zgłoszonego w pozwie roszczenia. Zatem pozwani w odpowiedzi na pozew wprawdzie podnieśli brak legitymacji czynnej powodów, ale tylko z tej przyczyny, że umowa przedwstępna została z pozwaną zawarta nie przez powodów, a przez matkę powódki. Natomiast w żaden sposób nie zakwestionowali oni faktu, wynikającego z dołączonego do pozwu dokumentu przelewu, z którego wynikało, że został on dokonamy przez powódkę w dniu 30 października 2012r., ze środków zdeponowanych na jej rachunku bankowym i opiewał na kwotę 50.000 zł., uiszczoną na rachunek bankowy pozwanej, tytułem zadatku na zakup przedmiotowej w sprawie nieruchomości. Na fakt, że jednoznacznie i ponad wszelką wątpliwość wolą stron niniejszego postępowania było to, że również te strony miały być kontrahentami planowanej umowy sprzedaży nieruchomości wskazują nadto przedłożone projekty aktów notarialnych (k. 12 – 17 i 20 – 22), a przede wszystkim pismo pozwanych z 3 kwietnia 2013r. (k. 19), w którym sami stwierdzili oni, że pozwani „ostatecznie mieli być stroną umowy”. W takich zaś okolicznościach trudno było przyjąć, aby legitymowaną do dochodzenia zwrotu zadatku na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości, była, jak zdawał się uważać Sąd Rejonowy i pozwani, matka powódki H. C. (2), która była stroną umowy przedwstępnej, a która przy ścisłej jej interpretacji, prezentowanej przez Sąd jak i pozwanych, nie została w istocie przez jej strony wykonana, gdyż żadna ze stron nawet nie twierdziła, aby matka powódki w dniu zawarcia umowy, tj. 29 października 2012r. wypłaciła pozwanej kwotę 50.000 zł. tytułem zadatku, a taka okoliczność wynikała właśnie z owej umowy przedwstępnej. Mając na względzie powyższe rozważania gdy oczywistym było, że wolą stron było zwarcie umowy sprzedaży nieruchomości między nimi, a zadatek został uiszczony ze środków znajdujących się w dyspozycji powódki i to w dniu następnym, po zawarciu wskazywanej umowy przedwstępnej, tj. 30 października 2012r., to zupełnie nie mającym żadnych logicznych podstaw było przyjęcie, że jego uiszczenie nastąpiło przez matkę powódki i że to ona może być legitymowaną do żądania jego zwrotu.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 czerwca 2016 r., Sąd Rejonowy zasądził solidarnie od pozwanych E. M. i D. M., solidarnie na rzecz powodów kwotę 50.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 maja 2013r. oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny. Pozwani zamieścili w Internecie ofertę sprzedaży swojego domu znajdującego się w W. przy ul. (...), wskazując jego powierzchnię jako 100 m ^{( 2)}. Z powyższymi ogłoszeniami zaznajomili się przebywający wtedy poza granicami kraju powodowie, którzy nosili się z zamiarem zakupu domu w W. o pow. ok. 100 m ^{( 2)}. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej powodowie kontaktowali się z pozwaną; w trakcie spotkania z pozwaną rodzice powódki poprosili o dokumentację dotyczącą domu, jednakże pozwana stwierdziła, że dokumenty ma jej mąż, który w tym czasie przebywał poza granicami kraju. W dniu 29 października 2012 r. E. M. zawarła H. C. (1) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), dla której urządzona jest księga wieczysta o numerze KW (...), prowadzona przez SR w Wałbrzychu. Zgodnie z brzmieniem umowy sprzedający zobowiązywał się sprzedać własność określoną w umowie za cenę 460.000 zł. Zgodnie z § 3 w dniu podpisania umowy kupujący miał wypłacić sprzedającemu zadatek w wysokości 50.000 zł, a sprzedający potwierdzał odbiór tej kwoty. Pozostała część ceny miała zostać zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. W dniu 30 października 2012 r. powódka M. J. dokonała przelewu na konto pozwanej E. J. kwoty 50.000 zł tytułem zadatku na „zakup nieruchomości (...)”. Przed wyznaczonym terminem podpisania umowy ostatecznej powodowie znowu zwrócili się do pozwanych o przedstawienie dokumentacji dotyczącej domu, jednakże pozwany stwierdził, iż jej nie ma. Przygotowując pierwszy projekt umowy sprzedaży nieruchomości notariusz, opisując nieruchomość wskazała, iż jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni 73 m ^{( 2)} oraz budynkiem gospodarczym. Powyższe dane ustalone zostały na podstawie decyzji (...) W. z dnia 22 stycznia 2013r. w sprawie ustalenia podatku od nieruchomości, gdzie do podstawy opodatkowania przyjęto powierzchnię 73 m ^{( 2)}. Powyższy projekt został przedstawiony powodom, którzy byli zaskoczeni zamieszczoną w tym projekcie powierzchnią domu, dlatego też zadzwonili do pozwanej, która wyjaśniła, iż dom ma powierzchnię 100 m ^{( 2)}. W tym samym dniu, po uzyskaniu dodatkowych informacji od pozwanej, notariusz sporządził drugi projekt umowy sprzedaży nieruchomości, w której oznaczono jej powierzchnię na 100 m ^{( 2)}. Oba projekty umowy wskazywały, iż E. i D. M. są stroną zbywającą nieruchomość, natomiast M. J. i P. J. jako stronę nabywającą. W obu projektach wskazano również, iż kwotę 50.000 zł strona nabywająca zapłaciła stronie zbywającej ze środków własnych przed podpisaniem tego aktu. W wyznaczonym terminie powodowie nie stawili się przed notariuszem celem zawarcia umowy sprzedaży. W piśmie z dnia 3 kwietnia 2013r. pełnomocnik pozwanych wyznaczył dodatkowy termin do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, do dnia 30 kwietnia 2013 roku. Pismem z 15 kwietnia 2013r. skierowanym do pozwanych powodowie oświadczyli, że odstępują od umowy sprzedaży nieruchomości, wobec niewykonania przez pozwanych umowy i jednocześnie wezwali do zapłaty kwoty 100.000 zł, stanowiącej dwukrotność zadatku. Jako przyczynę wskazali oni wprowadzenie powodów przez pozwanych w błąd co do powierzchni mieszkalnej sprzedawanej nieruchomości. W dniu 3 czerwca 2013r. pełnomocnik powodów złożył w Prokuraturze Rejonowej w Wałbrzychu zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przez pozwanych przestępstwa polegającego na tym, że w październiku 2012r. wspólnie i w porozumieniu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej doprowadzili pokrzywdzonych M. J. i P. J. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w postaci pieniędzy, w kwocie 50.000 zł, poprzez wprowadzenie pokrzywdzonych przy wpłaceniu zadatku w powyższej kwocie, na poczet umowy sprzedaży domu mieszkalnego, w błąd co do istotnego elementu umowy stanowiącego powierzchnię mieszkalną domu. Postanowieniem z dnia 29 października 2013r. dochodzenie w sprawie zostało umorzone, gdyż jak wynikało z ze sporządzonej opinii biegłego, powierzchnia użytkowa domu wynosi 94,78 m ^{( 2)} oraz garażu 11,34 m ^{( 2)}. Powyższe postanowienie zostało zaskarżone przez pokrzywdzonych zażaleniem z dnia 7.11.2013 roku. Decyzją z dnia 8 stycznia 2014r. (...) W. umorzył postępowanie administracyjne w sprawie wykonania robót budowlanych polegających na wymianie kotła centralnego ogrzewania gazowego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W. jako bezprzedmiotowe.

Rozważając tak ustalony stan faktyczny, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że powództwo podlegało uwzględnieniu. Stan faktyczny ustalono na podstawie przedstawionych przez strony dokumentów, które nie były kwestionowane. Podstawę ustaleń stanowiły również zeznania świadków B. Ł. i H. C. (1), którym Sąd przyznał walor wiarygodności z uwagi na spójność i zgodność z resztą zebranego w sprawie materiału dowodowego. Sąd wskazał nadto na rozważania poczynione przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 września 2015 r., w zakresie legitymacji czynnej powodów. Powołując treść art. 394 § 1-3 k.c. oraz pogląd wyrażony w piśmiennictwie prawniczym, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że przez zadatek rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Znaczenie i skutki prawne danego zadatku zależą od tego, jak strony w tym względzie się umówiły, ewentualnie, jakie panują w tym przedmiocie na danym terenie zwyczaje. Jeśli strony nie zawarły żadnych postanowień („odmiennych zastrzeżeń umownych"), brak jest też zwyczaju, który by przywiązywał do zadatku inne znaczenie, wówczas dopiero, niejako „w trzeciej kolejności", w grę wchodzą przepisy art. 394 kc. Inaczej rzecz ujmując: regulacja zadatku i skutków jego przekazania zawarta w art. 394 kc ma charakter dyspozytywny, znajduje więc zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej i brak jest między stronami umowy określonych zwyczajów, związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy. Na taki dyspozytywny charakter tych przepisów Sąd wskazał powołując również pogląd judykatury i podkreślając, że skutki prawne określone w powołanych przepisach wystąpią wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Zdaniem Sądu Rejonowego należy mieć również na względzie, że zadatek może pełnić rolę (jeśli strony tak postanowią w umowie) znaku zawarcia umowy, zaliczki na poczet świadczenia ( a conto), zadośćuczynienia za zawód związany z odstąpieniem przez kontrahenta od umowy (odstępne), zabezpieczenia, a sama instytucja zadatku może zostać zastosowana przy zawarciu każdej umowy. Zgodnie z brzmieniem zawartej w niniejszej sprawie umowy „pozostała część ceny miała zostać zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży”, a zatem, w ocenie Sądu, należało stwierdzić, że zgodnie z wolą stron określony w umowie „zadatek” faktycznie miał pełnić rolę zaliczki na poczet świadczenia. Natomiast w razie zwarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym, gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki. Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd pierwszej instancji zasądził solidarnie od pozwanych, solidarnie na rzecz powodów kwotę 50.000 zł. W kwestii odsetek, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, Sąd wskazał, że zgodnie z art. 455 in fine kc, przy zobowiązaniach bezterminowych, wymagalność, a więc stan, w którym wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności, powstaje z dniem wezwania przez wierzyciela dłużnika do zapłaty, natomiast bieg przedawnienia rozpoczyna się, zgodnie z art. 120 § 1 zdanie drugie kc, w dniu, w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wierzyciel wezwał dłużnika do wykonania zobowiązania w obiektywnie najwcześniej możliwym terminie. Najwcześniejszym możliwym terminem wezwania dłużnika przez wierzyciela do zapłaty jest dzień powstania zobowiązania, a dłużnik powinien spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu. Zatem dniem rozpoczęcia biegu przedawnienia jest dzień odległy od powstania zobowiązania o okres niezbędny do spełnienia świadczenia. Mając na uwadze powyższe rozważania, jak również uwzględniając okoliczność, iż powodowie wezwali pozwanych do zwrotu „zadatku” pismem z dnia 15 kwietnia 2013r. w terminie dwóch tygodni od otrzymania pisma, a w pozwie żądali zasądzenia odsetek ustawowych od dnia 31 maja 2013r. Sąd, na podstawie art. 481 k.c. uwzględnił i w tym zakresie żądanie pozwu. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i następne k.p.c.

W apelacji od powyższego wyroku, pozwani zaskarżając go w całości zarzucili naruszenie art. 394 § 1 k.c., poprzez uznanie, że wpłacona kwota 50.000 zł tytułem zadatku miała charakter zaliczki na poczet świadczenia oraz art. 394 § 2 kc, oraz poprzez uznanie, że zadatek, który w zakresie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, miał faktycznie pełnić formę zaliczki. Ponadto skarżący zarzucili sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, polegającą na uznaniu, wbrew woli powodów, że wpłacona kwota stanowiła zaliczkę, w sytuacji, gdy przez cały proces, aż do zamknięcia rozprawy, powodowie zwracali się z żądaniem zwrotu zadatku. Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego i zważył co następuje. Podzielając argumentację skarżących co do wadliwości przyjęcia przez Sąd Rejonowy, że uiszczona przez powodów kwota 50.000 zł stanowiła zaliczkę, nie zaś zadatek na poczet ceny z umowy sprzedaży nieruchomości, stanowisko pozwanych co do bezzasadności żądania powodów w rozpoznawanej sprawie, nie było jednak uzasadnione.

W pierwszej kolejności czynionych rozważań Sąd Okręgowy podtrzymuje argumentację zawartą w uzasadnieniu wydanego w niniejszej sprawie wyroku z dnia 15 września 2015r. (sygn. akt II Ca 559/15), uchylającego uprzedni wyrok Sądu pierwszej instancji i przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania, odnośnie istnienia legitymacji czynnej powodów do dochodzenia zapłaty kwoty 50.000 zł tytułem zwrotu zadatku uiszczonego w związku z zamierzanym zawarciem umowy kupna nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), a której to legitymacji skarżący w apelacji obecnie już nie kwestionują. Zatem jedynie powtarzając po części powyższą argumentację zauważyć należy, że pozwani w złożonej już po prawomocnym rozpoznaniu wniosku powodów o udzielenie zabezpieczenia (w ramach którego orzeczenia wydane przez Sądy obu instancji oparte były na ograniczonych jeszcze, z uwagi na etap postępowania i twierdzeniach stron, i złożonych przez nie dowodach), odpowiedzi na pozew wprawdzie podnieśli brak legitymacji czynnej powodów, ale tylko z tej przyczyny, że umowa przedwstępna została z pozwaną zawarta nie przez powodów, a przez matkę powódki. Natomiast w żaden sposób nie zakwestionowali oni faktu, wynikającego z dołączonego do pozwu dokumentu przelewu, z którego wynikało, że został on dokonany przez powódkę w dniu 30 października 2012r., ze środków zdeponowanych na jej rachunku bankowym i opiewał na kwotę 50.000 zł., uiszczoną na rachunek bankowy pozwanej, tytułem zadatku na zakup przedmiotowej w sprawie nieruchomości. Na fakt, że jednoznacznie i ponad wszelką wątpliwość wolą stron niniejszego postępowania było to, że również te strony miały być kontrahentami planowanej umowy sprzedaży nieruchomości, wskazują nadto przedłożone projekty aktów notarialnych (k. 12 – 17 i 20 – 22, a z których również wynikało, że kwotę 50.000 zł strona nabywająca zapłaciła stronie zbywającej ze środków własnych przed podpisaniem tego aktu), a przede wszystkim pismo pozwanych z 3 kwietnia 2013r. (k. 19), w którym sami stwierdzili oni, że powodowie „ostatecznie mieli być stroną umowy”. W takich zaś okolicznościach trudno było przyjąć, aby legitymowaną do dochodzenia zwrotu zadatku na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości, była matka powódki H. C. (2), która była stroną umowy przedwstępnej, a która przy ścisłej jej interpretacji, prezentowanej przez Sąd jak i pozwanych, nie została w istocie przez jej strony wykonana, gdyż żadna ze stron nawet nie twierdziła, aby matka powódki w dniu zawarcia umowy, tj. 29 października 2012r. wypłaciła pozwanej kwotę 50.000 zł. tytułem zadatku, a taka okoliczność wynikała właśnie z owej umowy przedwstępnej. Mając na względzie powyższe rozważania gdy oczywistym było, że wolą stron było zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości między nimi, a zadatek został uiszczony ze środków znajdujących się w dyspozycji powódki i to w dniu następnym, po zawarciu wskazywanej umowy przedwstępnej, tj. 30 października 2012r., to zupełnie nie mającym żadnych logicznych podstaw było przyjęcie, że jego uiszczenie nastąpiło przez matkę powódki i że to ona może być legitymowaną do żądania jego zwrotu. Z zeznań matki powódki świadka H. C. (1) wynika, że podpisała ona umowę przedwstępną wprawdzie we własnym imieniu, ale nieruchomość miała zakupić jej córka z mężem, co wskazywałoby, że świadek działała we własnym imieniu jednak na rachunek osób trzecich. Nie rozwijając tej kwestii, która w rozpoznawanej sprawie ma znaczenie drugorzędne, wskazać należy, że w okolicznościach sprawy, jedyne znaczenie, jakie należy przydać treści powyższej umowy przedwstępnej jest takie, że obrazowała ona istotne elementy porozumienia powodów i pozwanych co do zakupu nieruchomości, a które zostały poczynione między stromi ustnie, w rozmowach telefonicznych, a o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.

Jak zostało wskazane na wstępie rozważań, za wadliwe, pomimo poczynienia prawidłowych ustaleń faktycznych, uznać należało stanowisko Sądu pierwszej instancji w kwestii przyjęcia, że uiszczona przez powodów kwota 50.000 zł stanowiła zaliczkę na poczet ceny zakupu przez powodów od pozwanych nieruchomości, nie zaś zadatek. Jak wynika z rozważań uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd oparł swoje stanowisko przede wszystkim na brzmieniu wskazywanej wyżej umowy przedwstępnej, z której wynikało, że pozostała część ceny miała zostać zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Tymczasem już z samej treści przepisu art. 394 § 2 k.c. wynika, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Powyższe sformułowanie zawarte w umowie przedwstępnej wcale więc nie dawało podstaw, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, do dyskwalifikowania świadczenia powodów jako zadatku i przyjęcia, że mogło ono stanowić jedynie zaliczkę. Ponadto Sąd Rejonowy powołał poglądy wyrażane w judykaturze (zob. m. in. wyrok Sądu Najwyższego z 25 marca 2004r., II CK 116/03, Wyd. Lex nr 453645, uchwałę Sądu Najwyższego z 8 marca 2007r., III CZP 3/07, OSNC 2008r., nr 2, poz. 15), z których wynika, że świadczenie przekazane przez kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży, może mieć charakter zaliczki, mimo nazywania go zadatkiem, w sytuacjach gdy przede wszystkim świadczenie to prawie lub w całości wyczerpuje cenę, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, nawet przyjmując za wiarygodną tezę przytaczaną przez powodów, że pozwana przed zawarciem umowy prosiła ich o kwotą dwukrotnie wyższą niż faktycznie została przekazana, tj. 100.000 zł, a która to kwota przecież i tak jeszcze bardzo daleko odbiegałaby od wysokości ceny nieruchomości ustalonej przez strony na 460.000 zł. Przede wszystkim jednak na wolę stron, która ma pierwszorzędne znaczenie przy określeniu znaczenia świadczenia danego przy zawarciu umowy (art. 394 § 1 k.c. – „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”), co do zgodnego przyjęcia przez nie, że przekazana przez powodów kwota 50.000 zł stanowiła zadatek, wskazują, co trafnie podnosi apelacja, czynności samych powodów, tym bardziej, że były one podejmowane przez profesjonalnego pełnomocnika. Zatem już m. in. z uzasadnienia pozwu (k. 5), czy treści pisma pełnomocnika powodów z 30 stycznia 2015r. (k. 128) jednoznacznie wynika, że uiszczona przez nich kwota stanowiła zadatek, a ich wola co do takiego charakteru ich świadczenia pieniężnego wynikała jednoznacznie z tego, że uważali oni, iż ich uprawnieniem była możliwość żądania od pozwanych dwukrotności sumy przekazanej, tj. 100.000 zł. Taka też wola pozwanych wynikała z ich pisma z dnia 15 kwietnia 2013r. (k. 18) skierowanego do pozwanych, zawierającego odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu podwójnej kwoty zadatku, tj. 100.000 zł. Z tych zatem przyczyn Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu pierwszej instancji, że przekazana przez powodów pozwanym kwota 50.000 zł nie miała charakteru zadatku, a zaliczki na poczet ceny umowy sprzedaży.

Mimo zatem wadliwego uzasadnienia stanowisko Sądu Rejonowego uwzględniające żądanie powodów w niniejszej sprawie jest jednak trafne, ale, jak już wskazano, z innych przyczyn niż zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Przewidziane w art. 394 § 1 k.c. uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli strona go sama dała, do żądania sumy dwukrotnie wyższej, nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada. Innymi słowy, przesłanką uprawnienia strony odstępującej od umowy do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej, jest niewykonanie umowy przez drugą stronę z powodu okoliczności, za które tylko ona ponosi odpowiedzialność (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2016r., V CSK 293/15, Wyd. Lex nr 2012114). Podzielając powyższy pogląd orzecznictwa, w ocenie Sądu Okręgowego, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, jej niewykonanie nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie jej strony. Zgodnie zaś z przepisem art. 394 § 3 k.p.c. gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność poznoszą obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Z treści projektów złożonych aktów notarialnych, w których wskazano różne powierzchnie budynku, zeznań sporządzającej je notariusz, świadka B. Ł., zeznań świadka H. C. (1), a także powodów, wynikało, że powierzchnia budynku miała dla powodów istotne znaczenie i ich zamiarem było kupno domu, jak wynika z ustaleń faktycznych zaskarżonego wyroku, o powierzchni 100 m ². Dlatego też, jak również prawidłowo ustalił Sąd Rejonowy, przed zawarciem umowy przedwstępnej i przekazaniem zadatku, zarówno powodowie jak i prowadzący rozmowy z pozwaną rodzice powódki, wielokrotnie poruszali kwestię przedstawienia przez pozwanych dokumentacji określającej powyższą powierzchnię budynku. W sprawie w istocie bezspornym jest, że pozwani przede wszystkim nie legitymowali się żadnym dokumentem źródłowym, z którego wynikałoby jaka jest powyższa powierzchnia budynku oraz garażu (np. projekt budowalny budynku) i że uzyskana powierzchnia jest zgodna z prawem, tj. wydanym pozwoleniem na budowę, a dokumentacji takiej nie zastępowała również opinia biegłego wydana w toczącym się postępowaniu karnym, w którym dokonano jedynie pomiaru z natury – stanu istniejącego, jak i bez oceny z punktu widzenia istnienia samowoli budowlanej. Z jedynego natomiast dokumentu określającego powierzchnię, jaki pozwani byli w stanie przedstawić, tj., decyzji podatkowej ustalającej wymiar podatku od nieruchomości, a którego miarodajność budziła wątpliwości (już chociażby przez inny sposób obliczania powierzchni dla celów podatkowych, jak i odmienności tej powierzchni wynikającej z tejże decyzji oraz powierzchni wskazanej w opinii biegłego), wynikało, że powierzchnia budynku wynosi jedynie 73 m ², a zatem znaczenie odbiegała ona od powierzchni deklarowanej przez pozwanych. Jak wynika bowiem z ogłoszeń pozwanych, zawierających oferty sprzedaży (k. 25 i 30 - 32), w skład oferowanej przez nich nieruchomości miał wchodzić budynek o powierzchni 100 m ², a oprócz niego także garaż i działka. Takiej zaś treści oferta jest sprzeczna nawet z powierzchnią budynku obliczoną w wyżej wskazanej opinii biegłego, która, w zależności od przyjętych norm wynosiła jednak 97,17 m ² lub 94,78 m ², a nie 100 m ². Nie można przy tym odmówić racjonalności uzasadnienia stanowiska powodów (co wynika z zeznań M. J., k. 227), że ich domaganie się wiarygodnego udokumentowania powierzchni budynku było związane z ewentualnością sprzedaży nieruchomości w przyszłości i uniknięciem wynikających z braku takiego udokumentowania problemów. Te zatem względy, a więc brak przedłożenia przez pozwanych wiarygodnych dokumentów określających deklarowaną przez nich powierzchnię budynku (pomimo domagania się tego przez powodów jeszcze przed wręczeniem zadatku jak i zawarciem umowy przedwstępnej), jak i dodatkowo, jednak inna powierzchnia tego budynku, nawet wynikająca z dokonanych przez biegłego pomiarów w naturze (bez wskazywanych ustaleń co do ewentualnej samowoli budowalnej), od powierzchni deklarowanej przez pozwanych w ogłoszeniach i wynikającej z ich zapewnień przed przekazaniem im spornej kwoty, dawały podstawy do przyjęcia, że brak wykonania umowy był wynikiem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosili m. in. pozwani. Zauważyć ponadto należy, że pozwani, pomimo wezwania ich na rozprawę w dniu 18 marca 2016r., pod rygorem pominięcia dowodów z ich przesłuchania, na rozprawę tą, bez żadnego usprawiedliwienia, nie stawili się.

W ocenie Sądu Okręgowego okoliczności wyświetlone w toku rozpoznawania niniejszej sprawy, jak już wcześniej wskazano, dawały podstawę do przyjęcia, że niezwarcie umowy nastąpiło również na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosili jednak także powodowie. Gdy bowiem powodowie, mimo z jednej strony przykładania dużej wagi do powierzchni budynku znajdującego się na nieruchomości, którą zamierzali nabyć od pozwanych, z drugiej jednak strony, pomimo braku przedłożenia im przez sprzedających wiarygodnych i jednoznacznie określających powyższą powierzchnię dokumentów, zdecydowali się na zawarcie w istocie ustnej umowy przedwstępnej z wręczeniem zadatku, to następnie niezwarcie umowy sprzedaży, było również wynikiem okoliczności, za które i oni, obok pozwanych, ponosili odpowiedzialność.

Z powyższych więc względów zadatek dany przez powodów pozwanym, w myśl powołanego przepisu art. 394 § 3 k.c, podlegał zwrotowi.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację (pkt I), a o kosztach postępowania apelacyjnego orzekł w myśl art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. (pkt II).

(...)