Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Przemysław Kurzawa

Sędziowie: SA Bogdan Świerczakowski

SO (del.) Monika Włodarczyk (spr.)

Protokolant: Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 lipca 2019 r., sygn. akt II C 828/16

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) W. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 11 250 (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Monika Włodarczyk Przemysław Kurzawa Bogdan Świerczakowski

Sygn. akt V ACa 621/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 października 2016 r. skierowanym przeciwko pozwanemu (...) W., Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W., wniosła
o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 1 511 374 zł tytułem odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem w dniu 17 listopada 2011 r. (uchwała nr (...) W.) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru rejonu ul. (...)
w W., zgodnie z którym działki o nr (...) położone przy ul. (...)
w W. będące w użytkowaniu wieczystym powodowej Spółdzielni (KW nr (...)) zostały przeznaczone na komunikację pieszą i zieleń urządzoną. Powódka wniosła ponadto, o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pismem z dnia 17 kwietnia 2019 r. powódka rozszerzyła powództwo o kwotę
2 324 626 zł, tj. wniosła ostatecznie o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz odszkodowania w kwocie 3 836 000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu, a nadto zasądzenie kosztów postępowania, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w potrójnej wysokości z uwagi na duży stopień skomplikowania sprawy i nakład pracy pełnomocnika .

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany zakwestionował powództwo w całości, podnosząc, że powódce nie przysługuje roszczenie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz podniósł zarzut przedawnienia roszczenia z uwagi na upływ trzyletniego terminu wobec istnienia związku pomiędzy roszczeniem zgłoszonym przez powódkę, a prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wskazał również, że do czasu wejścia w życie planu miejscowego z 2011 r. dla nieruchomości nie została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy
i zagospodarowania przestrzennego. Twierdził, że nieruchomość jest niezabudowana, pokryta zielenią, trudno więc uznać by wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...), uniemożliwiono korzystanie
z nieruchomości w dotychczasowy sposób, zwrócił także uwagę, że wydanie miejscowego planu w takim kształcie, było uzasadnione.

Wyrokiem z dnia 23 lipca 2019 r. Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny sygn. akt II C 828/16 w pkt I zasądził od (...) W. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 3 836 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: - 1 511 374 zł od dnia 20 października 2016 roku do dnia zapłaty, - 2 324 626 zł od dnia 14 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty; w pkt II oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz w pkt III ustalił, że pozwany ponosi w całości koszty procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne oraz rozważania prawne:

W dniu 07 października 1988 r. pomiędzy Skarbem Państwa, a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) z siedzibą w W. została zawarta za nr aktu notarialnego (...) umowa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W. przy ul. (...), o obszarze 27153 m ^{( 2)}, na 99 lat, tj. do dnia 07 października 2087 r.,
z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, wielorodzinne z usługami. Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego (...) W., zatwierdzonym uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 28 września 1992 r. położona była w strefie funkcjonalnej (...), tj. strefie mieszkaniowo-usługowej.

Stosownie do przewidzianej funkcji, na przeważającej części gruntu Spółdzielnia zrealizowała przedsięwzięcie inwestycyjne polegające na budowie osiedla mieszkaniowego .

Sąd I instancji ustalił również, że zapisy planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 28 września 1992 r., utraciły moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W., przyjętego uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 10 października 2006 r. przedmiotowe działki znajdowały się na terenie o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - (...), na którym ustalono priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej oraz dopuszczono lokalizowanie funkcji usługowej, z zaleceniem, by udział tej funkcji kształtował się do 40% powierzchni zabudowy na terenie .

W 2007 r. powódka z oddanego jej w użytkowanie wieczyste gruntu o powierzchni 2 ha 7150 m ^{( 2)} wyodrębniła nieruchomość składającą się z działek o nr ewid. (...) położonych w obrębie ewid.(...), dzielnicy W., przy ul. (...), o pow. 0,1178 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), stanowiących własność (...) W.. W sposobie korzystania z nieruchomości wskazano, iż stanowi ona tereny mieszkaniowe.

Planując realizację inwestycji budowalnej na w/w działkach nr ewid. (...)
w obrębie (...) przy ul. (...), powódka w dniu 13 lutego 2011 r. złożyła wniosek
o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym oraz w poziomach +1 i +2. We wniosku wskazano, że istniejące zagospodarowanie terenu stanowi komunikację pieszą oraz zieleniec, a teren położony był w obrębie osiedli SM (...). Powierzchnia zabudowy inwestycji miała wynosić 920 m ^{( 2)}, powierzchnia zabudowy z garażem (...) m ^{( 2)}, powierzchnia biologicznie czynna 360 m ^{( 2)}, tj. 30%. Liczbę kondygnacji nadziemnych/max. wysokość określono na 10 kondygnacji oraz 1 kondygnację podziemną. Powierzchnia użytkowa mieszkań miała wynosić 2578 m ^{( 2)}, powierzchnia użytkowa usług 64 m ^{( 2)}. Do wniosku został załączony projekt koncepcyjny budynku mieszkalnego. Projektowany układ zabudowy przewidywał powstanie budynku o kształcie trójkąta .

Postępowanie zainicjowane w/w wnioskiem zostało zawieszone na okres 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku postanowieniem nr (...) (...) (...) W. z dnia 09 czerwca 2011 r. na podstawie art. 123 § 1 k.p.a. oraz art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. W uzasadnieniu wskazano, że teren planowanej inwestycji znajdował się na obszarze objętym uchwałą rady (...) W. nr (...) z dnia 08 lipca 2004 r. zmienionej uchwałą nr (...) z dnia 17 grudnia 2009 r. i uchwałą nr (...) z dnia 13 maja 2010 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...). Na wnioskowanym terenie projekt planu przewidywał teren zieleni urządzonej i komunikację pieszą. Wnioskowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkaniowego z usługami i garażem podziemnym była niezgodna z zapisami projektu planu. Postępowanie zostało zawieszone z uwagi na zaawansowanie prac i procedur planistycznych oraz możliwość uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...) w ciągu 9 miesięcy .

Uchwałą nr (...) Rady (...) W. z dnia 17 listopada 2011 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...), który wszedł w życie w dniu 24 grudnia 2011 r. Zgodnie z planem teren działek o nr ewid. (...) został przeznaczony na komunikację pieszą z urządzoną zielenią towarzyszącą KP(ZP) oraz tereny ulic publicznych dojazdowych (KD-D) .

Postanowieniem Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 10 kwietnia 2013 r. na podstawie art. 123 i art. 97 § 2 k.p.a. podjęto z urzędu zawieszone postępowanie administracyjne o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki ewid. nr (...) przy ul. (...).

Decyzją Prezydenta (...) W. nr (...)/ (...)/13 z dnia 15 kwietnia 2013 r. na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. umorzono postępowanie wszczęte na wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. złożony w dniu 13 lutego 2011 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, która miała powstać na działce ewid. nr (...) przy ul. (...). Zlokalizowanie planowanej inwestycji na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (...) z dnia 17 listopada 2011 r., nie wymagało uzyskania przez Inwestora decyzji o warunkach zabudowy, co czyniło wydanie decyzji bezprzedmiotowym .

Prawidłowość i skuteczność podjętej uchwały Rady (...) W. z dnia 17 listopada 2011 r. nr (...) potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny
w W., który wyrokiem z dnia 15 stycznia 2013 r. w sprawie o sygn. IV SA/Wa 2199/12 oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. oraz Naczelny Sąd Administracyjny, który wyrokiem z dnia 09 grudnia 2014 r. w sprawie o sygn. II OSK 1285/13 oddalił skargę kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą
w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r.

W dniu 17 grudnia 2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. skierowała do Prezydenta (...) W. wezwanie do zapłaty odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kwoty 1 511 374 zł za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem w dniu 17 listopada 2011 r. uchwałą nr (...) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulicy (...) w W.. Prezydent (...) W. odmówił wypłaty odszkodowania, uznając wniosek Spółdzielni za bezzasadny .

W oparciu o dowody z opinii biegłych Sąd ustalił, że uzyskanie przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości składającej się z działek nr (...) było możliwe. Charakter zabudowy nieruchomości sąsiednich oraz bliskie sąsiedztwo budynków znajdujących się na działce gruntu o nr ewid. (...) z obrębu (...) miały wpływ na potencjalną zabudowę nieruchomości składającej się z działek nr (...) w zakresie konstrukcji posadowienia budynków, bezpieczeństwa pożarowego, nasłonecznienia mieszkań, przesłaniania - zapewnienia naturalnego oświetlenia, bezpieczeństwa użytkowania
i dostępności, uciążliwości, tj. hałas, możliwości usuwania wód opadowych
i niebezpieczeństwa zalewania tymi wodami, zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, energię cieplną. Po dacie uchwalenia planu w grudniu 2011 r. możliwe jest nadal
w ograniczonym zakresie i zgodnym z planem korzystanie z nieruchomości, w sposób, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Możliwość ta jednak ma być jednocześnie zgodna
z zapisami planu oraz zapisami ustawy prawo budowlane. Plan zakazuje jakiejkolwiek trwałej zabudowy działek nr (...) inwestycjami kubaturowymi i pozostawienie tego terenu jako terenu komunikacji pieszej z urządzoną zielenią towarzyszącą, a na fragmencie działek od zachodu, włączenie w linie rozgraniczające projektowanej ulicy dojazdowej KDD. Plan dopuszcza możliwość lokalizacji obiektów małej architektury i tymczasowych obiektów budowlanych. Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznej czynnej wynosił 20%. Teren nieruchomości znajduje się w obszarze chronionym (...), czyli obszarze objętym formą ochrony dóbr kultury jako elementów rozplanowania sprzed 1939 r. Plan zakłada zachowanie i ochronę oznaczonych na rysunku planu cennych drzew, ich szpalerów i grup (z warunkową możliwością odstąpienia). Wprowadzony został także zakaz lokalizacji miejsc postojowych, dopuszczona została możliwość sezonowej lokalizacji ogródków kawiarnianych i ich ogrodzeń w sposób niekolidujący z komunikacyjną funkcją i sposobem trwałego zagospodarowania przestrzeni publicznej .

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że w ramach decyzji o warunkach zabudowy nie bada się rzeczywistych możliwości realizacji inwestycji pod względem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Teoretycznie może zostać wydana decyzja, która nie będzie realizowalna lub będzie nieracjonalna ekonomicznie.

Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr ewid. (...)
z obrębu (...) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 września 1998 r. oraz zgodnie ze Studium z dnia 12 września 2006 r. według stanu na dzień 24 grudnia 2011 r. i cen na dzień 26 listopada 2018 r. została określona przez biegłą na kwotę 5 612 000 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr ewid. (...) z obrębu (...) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2011 r. według stanu na dzień 24 grudnia 2011 r. i cen na dzień 26 listopada 2018 r. odpowiada kwocie 1 776 000 zł .

Za podstawę ustaleń faktycznych Sąd I instancji przyjął materiał dowodowy w postaci dokumentacji, wydruków (art. 309 k.p.c.) oraz przeprowadzonych w sprawie dowodów
z zasięgnięcia wiadomości specjalnych. Sąd pominął wyciąg z operatu szacunkowego ( k. 58; 60) oraz operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. ( k. 63-79), z uwagi na ich wykonanie na etapie przedprocesowym.

W toku postępowania na zlecenie Sądu została sporządzona opinia przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa o specjalności architektoniczno-urbanistycznej W. K., który z uwagi na zrzuty co do braku jasnej konkluzji oraz zażądanie przez stronę pozwaną wypowiedzenia się co do wpływu na potencjalną zabudowę spornych działek, zabudowy znajdującej się na działkach ewid. nr (...) z obrębu (...) przy uwzględnieniu projektu budowlanego budynków przy ul. (...), złożył również pisemną opinię uzupełniającą a następnie opinię ustną, w ramach której przedstawił stanowisko co zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. W świetle złożonych wyjaśnień Sąd uznał sporządzone opinie za podstawę poczynionych ustaleń faktycznych i wyprowadził na jej podstawie wniosek, iż odnośnie spornych działek była możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W celu ustalenia wartości nieruchomości w wariantach istotnych dla rozpoznania przedmiotu sporu, Sąd również zasięgnął opinii biegłej ds. wyceny nieruchomości, uznając, iż powyższe wymaga wiedzy specjalnej.

W ocenie Sądu I instancji sporządzone opinie, w tym uzupełniające pisemne i ustne, były w pełni miarodajnym źródłem dowodowym w sprawie, zostały prawidłowo umotywowane i zostały sporządzone przez biegłych legitymujących się wiedzą specjalistyczną w dziedzinach dla siebie właściwych. Wnioski wyprowadzone przez biegłych były logiczne, opinie zostały sporządzone w formie jasnej i zrozumiałej, a zarzuty co do nich formułowane, nie zostały przez Sąd podzielone – biegli w sposób rzeczowy i kompleksowy odnosili się do kierowanych względem ich opinii uwag. W ocenie Sądu I instancji, opinie biegłych sądowych sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania w ich ostatecznych wnioskach, zostały wykonane zgodnie z zakreślonymi tezami dowodowymi, zostały sporządzone w sposób rzetelny, prezentowały proces ich powstania oraz przyjęte metody, a ostatecznie wraz z ich pisemnymi uzupełnieniami i ustnymi wyjaśnieniami, były również zupełne i nie zawierały sprzeczności. W obliczu szczegółowego odniesienia się biegłych do formułowanych zarzutów, Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, iż opinie te stanowiły obiektywne i rzetelne źródło wiadomości specjalnych istotnych dla sprawy - wszelkie kwestie, które budziły wątpliwości, zostały przez biegłych wyjaśnione.

Argumentując podjęte na rozprawie w dniu 23 lipca 2019 r. ( k. 715-716)
w przedmiocie oddalenia wniosku pozwanego o: skierowanie do oceny operatu biegłej K. D. (1), dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii biegłego architekta/urbanisty oraz dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, Sąd Okręgowy wskazał, że Sąd nie jest zobowiązany dopuścić dowodu z opinii kolejnego (kolejnych biegłych) w każdym przypadku gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony domagającej się takiego uzupełnienia postępowania dowodowego, a samo niezadowolenie jej z przygotowanego już opracowania nie jest ku temu dostatecznym powodem. Odwołując się do stanowiska orzecznictwa wskazał, że nie jest dla takiego uzupełnienia wystarczającą przyczyną to, że w przekonaniu strony kolejna opinia pozwoli na udowodnienie korzystnej dla niej tezy ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 119/15, Sip Legalis ). Przede wszystkim jednak nie uwzględnienie powołanych wniosków strony pozwanej wynikało z faktu, iż w ocenie Sądu opinie biegłych sądowych nie budziły wątpliwości co do ich obiektywizmu, rzetelności czy miarodajności ostatecznych wniosków dla niniejszego postępowania.

W zakresie wniosku strony pozwanej o skierowanie operatu biegłej do oceny, Sąd odwołując się do treści art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 t.j.) wskazał, że Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 marca 2018 r. ( sygn. akt II CSK 650/17) wyjaśnił, że gdy operat szacunkowy stanowi element opinii sporządzonej na zlecenie sądu na użytek toczącego się przed nim postępowania cywilnego, opinia ta, tak jak każdy dowód, podlega ocenie sądu, pod kątem jego formalnej prawidłowości, miarodajności poczynionych w nich ustaleń, kompletności i logiczności. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, sąd może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia opinii. Sąd, nie będąc jednak do tego zobowiązany, może też wykorzystać drogę kontrolną przewidzianą w art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd I instancji zgodnie z przysługującymi mu kompetencjami dokonał oceny operatu sporządzonego przez biegłą K. D. (1), którą zaprezentował w uzasadnieniu,
a dodatkowo podkreślił, że opinia została sporządzona zgodnie z wymaganiami ustawy
o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109): operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (nr uprawnienia (...)), biegła wskazała jaką przyjęła procedurę szacowania, tj. podejście porównawcze oraz podejście mieszane (k. 416 i nast.), a więc zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalając wartość rynkową nieruchomości, biegła uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej
w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej oraz metodę porównania parami, przewidziane w § 4 ust. 2 rozporządzenia
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a same metody zostały przeprowadzone w sposób zgodny z § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia.

Konstatując Sąd wskazał, że nie mając zastrzeżeń co do formy opinii, która umożliwiała weryfikację procesu opiniowania biegłej, jak i przyjętych przez biegłą metod badawczych, które znajdowały oparcie w obowiązujących w tym względzie przepisach, nie znalazł podstaw, by kierować operat do oceny w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem w sprawie nie powstały tego rodzaju wątpliwości co do jego prawidłowości, które uzasadniały skorzystanie przez Sąd z tego uprawnienia.

Dokonując oceny prawnej zgłoszonego roszczenia zmodyfikowanego pismem z dnia 17 kwietnia 2019 r. ( k. 682-684) Sąd uznał, że zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd I instancji wskazał, że podstawę dochodzonego roszczenia stanowił art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2003.80.717, aktualny na datę wejścia w życie uchwały tj. 24.12.2011 r.) ustanawiający uprawnienie m.in. użytkownika wieczystego nieruchomości do żądania od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, powstałą w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, na skutek którego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Sąd Okręgowy podkreślił, że gmina jest uprawniona do stanowienia norm prawa miejscowego powszechnie wiążących na danym terenie, w postaci miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które współkształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 PlanZagospU). Uprawnienie to podlega jednak różnym ograniczeniom ze względu na zasadę ochrony prawa własności wyrażoną w art. 21 ust. 2 i 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP, art. 6 ust. 1 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284 ze zm.) i art. 1 Protokołu nr 1 do tej Konwencji.
W konsekwencji dysponując szerokimi kompetencjami planistycznymi, powinna ponosić odpowiedzialność za skutki podejmowanych działań, jeżeli wpłynęły negatywnie na zakres korzystania z nieruchomości lub jej wartość, a dla usuwania lub łagodzenia tych władczych działań gminy przewidziano mechanizm rekompensaty wynikający między innymi z art. 36 PlanZagospU .

W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy odniósł się do najdalej idącego zarzutu, tj. podnoszonego przedawnienia roszczeń powodowej Spółdzielni, który strona pozwana wiązała z prowadzeniem działalności gospodarczej, uznając go za bezzasadny.

Ferując przedmiotowe stanowisko Sąd I instancji odwołał się do stanowiska Sądu Najwyższego, który podkreślił, że skoro ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) nie przewiduje dla roszczeń z art. 36 ust. 1 szczególnych terminów przedawnienia, znajdzie do nich zastosowanie przepis ogólny o przedawnieniu roszczeń majątkowych z art. 118 k.c. Dla jego oceny istotne jest, iż początkową datą biegu przedawnienia stanowi data wejścia w życie uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, którą można oznaczyć najwcześniej po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia planu w dzienniku urzędowym województwa. Ponadto wskazał, iż Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenia z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie są roszczeniami związanymi
z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegającymi trzyletniemu terminowi przedawnienia, lecz ma do nich zastosowanie ogólny dziesięcioletni termin przedawnienia roszczeń majątkowych z art. 118 k.c. Za powyższym przemawia fakt, iż dochodzone roszczenia są związane z normotwórczym działaniem pozwanej Gminy. Uchwalenie przez Gminę planu miejscowego mogło oddziaływać na wartość nieruchomości zupełnie niezależnie od tego, czy prowadzono na nich działalność gospodarczą, czy też nie. Tym samym, jak to ujął Sąd Najwyższy w powołanej uchwale III CZP 67/11, roszczenia powoda nie są pochodną stosunku prawnego, powstającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jest tak również dlatego, że, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, przewidziane w art. 36 ust. 1 PlanZagospU roszczenia przysługują właścicielowi bądź wieczystemu użytkownikowi nieruchomości nie tylko wtedy, gdy uchwalony lub zmieniony plan miejscowy uniemożliwia lub ogranicza im w istocie sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości, ale także wtedy, gdy pozbawia ich tylko potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2016 r., sygn. akt II CSK 53/16, Sip Legalis). Argumentację Sądu Najwyższego Sąd I instancji podzielił w całości i uznał ją za w pełni przekonywującą.

Z tych też względów mając na uwadze fakt, iż uchwała Rady (...) W. z dnia 17 listopada 2011 r., weszła w życie w dniu 24 grudnia 2011 r., powództwo dochodzone pozwem złożonym 20 października 2016 r. nie uległo przedawnieniu.

Sąd I instancji uznał również, że zostały spełnione przesłanki merytoryczne warunkujące uwzględnienie roszczenia.

W pierwszej kolejności Sąd odwołał się do poglądu, zgodnie z którym przepis art. 36 ust. 1 stanowi mechanizm rekompensaty dla właściciela nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez co podstawę odpowiedzialności cywilnej gminy stanowi obniżenie wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia terenu na podstawie uchwalonego planu miejscowego lub uchwalonej zmiany tego planu.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w ramach niniejszego postępowania nie jest władny dokonywać oceny zasadności czy też prawidłowości zawieszenia postępowania administracyjnego, albowiem decyzja taka znajdowała oparcie w art. 62 ust. 1 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu art. 62 ust. 1 wynika, że wolą ustawodawcy było umożliwienie podjęcia prac planistycznych, ewentualnie ich zakończenia uchwaleniem planu, jeżeli przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego już została wydana ( wyrok NSA z 14.11.2007 r., II OSK 1503/06, LEX nr 439037).

Sąd podzielił również pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 22 marca 2019 r. sygn. akt I CSK 52/18, iż to czy powódka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, nie mogło mieć w tym wypadku rozstrzygającego znaczenia, zważywszy, że ani poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego, ani także obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie wykluczały potencjalnego przeznaczenia nieruchomości na zabudowę w kształcie objętym wnioskiem Spółdzielni z dnia 13 lutego 2011 r. Tym samym ocena przesłanki czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym zdaniem Sądu na równi
z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. W świetle powyższego wystarczające jest ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości w zamierzony sposób, co pozostaje niezależne od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował .

Mając na uwadze zaprezentowany pogląd Sąd I instancji uznał, że na datę zawarcia umowy użytkowania wieczystego, jak i na przestrzeni kolejnych lat, powódka dysponowała potencjalną możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy spornej nieruchomości budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wraz z funkcją usługową i bezspornie możliwość tą utraciła dopiero wskutek uchwalenia uchwałą Rady (...) W. z dnia 17 listopada 2011 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zmieniał przeznaczenie działek (...) na komunikację pieszą i zieleń urządzoną, a także drogę. Podkreślił, że przeznaczenie spornych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z usługami wprost wynikało z umowy użytkowania wieczystego, na podstawie której grunty zostały oddane powodowej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste, a taki charakter jej wykorzystania został potwierdzony w obowiązującym do 2003 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1992 r., a następnie Studium.

Sąd Okręgowy zwrócił również uwagę na znaczenie Studium, podzielając w tym zakresie stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2019 r. (sygn. akt I CSK 52/18) , a mianowicie określenie funkcji danej nieruchomości w studium jako terenów o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ukierunkowuje dalsze planowanie miejscowe na tego rodzaju zabudowę pomimo, że nie służy określeniu przeznaczenia konkretnych terenów. Tym samym w konkretnej sprawie, tj. istnienia Studium nie sposób oczekiwać aby właściciel/użytkownik wieczysty sięgając do uprzednich i obowiązujących aktów planistycznych, mógł oczekiwać, że wykonywanie uzyskiwanego przez nich prawa będzie w tak istotny sposób ograniczone, iż zabudowa nieruchomości - uprzednio mieszcząca się w założeniach planistycznych - stanie się niemożliwa.

Przyjmując, iż uzyskanie przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, Sąd uznał, że dopuszczenie przez uchwalony Plan możliwości lokalizacji obiektów małej architektury, czy tymczasowych obiektów budowlanych w żaden sposób nie jest kompatybilne z możliwościami jego zabudowy, jakie istniały przed datą uchwalenia planu i
w tym zakresie, Spółdzielnia została w sposób znaczący ograniczona.

Sąd I instancji podzielając stanowisko, wedle którego na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny wskazał, że na gruncie niniejszej sprawy nie miało znaczenia jak faktycznie grunt był wykorzystywany, lecz wystarczającym było ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niego w zamierzony sposób, a ta jak ustalił to biegły, istniała. Budynek, który był objęty zamierzeniem inwestycyjnym Spółdzielni, miał nietypową bryłę, jak jednak podkreślił biegły, w ramach decyzji o warunkach zabudowy nie bada się rzeczywistych możliwości realizacji inwestycji pod względem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi i teoretycznie może zostać wydana decyzja, która nie będzie realizowalna lub będzie nieracjonalna ekonomicznie. Istotne w niniejszej sprawie było więc to, że przed datą uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego z 2011 r. Spółdzielnia mogła na przedmiotowym gruncie wznieść budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z usługami, którego to uprawnienia została pozbawiona wskutek wejścia w życie Planu.

Konstatując Sąd Okręgowy uznał, że w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, przesłanka wynikająca z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, została w sprawie spełniona, co przesądzało o zasadności powództwa.

W zakresie rzeczywistej szkody, które to pojęcie zostało użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 podlegającej wykładni na tle art. 361 k.c., Sąd I instancji stwierdził, że obejmuje ona także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny
z dotychczasowym przeznaczeniem. Sprowadza się, zatem do ustalenia wpływu działań planistycznych na wartość nieruchomości, z uwagi na ograniczenie celów możliwych do realizacji na nieruchomości, których dopuszczalność realizacji miała wpływ na jej wartość. Szkodę w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. stanowi porównanie wartości aktywów poszkodowanego po wyrządzeniu szkody, ze stanem, jaki by istniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Sąd Okręgowy stwierdził, że skoro powódka wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym położona jest nieruchomość będąca
w jej użytkowaniu wieczystym, utraciła możliwość wzniesienia na tym terenie budynku wielorodzinnego, jej szkoda była więc oczywista.

Wysokość przedmiotowej szkody Sąd ustalił na podstawie opinii biegłej ds. wyceny nieruchomości K. D. (1), z której wynikało, że wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr ewid. (...) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 września 1998 r. oraz zgodnie ze Studium z dnia 12 września 2006 r. według stanu na dzień 24 grudnia 2011 r. i cen na dzień 26 listopada 2018 r. wynosiła 5 612 000 zł, natomiast wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2011 r. według stanu na dzień 24 grudnia 2011 r. i cen na dzień 26 listopada 2018 r. wynosiła 1 776 000 zł.

Wysokość odszkodowania ustalona została przez Sąd Okręgowy zgodnie z zasadą wynikającą z dyspozycji art. 363 § 2 k.c. Ostatecznie Sąd określił ją jako różnicę pomiędzy wartością spornej nieruchomości, jaką przedstawiała zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 września 1998 r. oraz ze Studium z dnia 12 września 2006 r., a tą, jaką przedstawiała po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 17 listopada 2011 r., co było bezpośrednią konsekwencją zmiany wprowadzonej Planem.

W ocenie Sądu I instancji brak było podstaw do uwzględnienia regulacji wynikającej
z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na fakt, iż została wprowadzona na mocy art. 497 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U.2017.1566), która weszła w życie z dniem 01 stycznia 2018 r. (art. 574 ustawy) a wobec braku przepisów intertemporalnych, nie mogła mieć zastosowania do oceny skutków czynności, dokonanej w czasie, w którym jeszcze nie obowiązywała. Jeśli zatem szkoda została wyrządzona pod rządami dawnego prawa, to dawne prawo przesądza
o dopuszczalności i wysokości odszkodowania.

Przedstawione rozważania, przytoczona argumentacja prawna oraz poczynione
w sprawie ustalenia faktyczne przy uwzględnieniu materiału dowodowego w tym dowodów wymagających wiedzy specjalnej zdaniem Sądu I Instancji uzasadniały żądanie główne
w całości.

Rozstrzygnięcie w zakresie odsetek ustawowych za opóźnienie Sąd oparł na regulacji art. 481 § 1 k.c., art. 359 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Mając zatem na uwadze fakt, iż powódka pierwotnie domagała się zasądzenia na jej rzecz kwoty 1 511 374 zł, oraz fakt, iż dopiero pismem z dnia 17 kwietnia 2019 r. rozszerzyła żądanie o kwotę 2 324 626 zł, żądając łącznie zasądzenia na jej rzecz sumy 3 836 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa a także okoliczność, że na etapie przedprocesowym powódka wzywała pozwanego pismem z dnia 17 grudnia 2015 r. do zapłaty wyłącznie kwoty 1 511 374 zł tytułem odszkodowania, jedynie od w/w kwoty żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie było uzasadnione od daty wniesienia powództwa. W pozostałym zakresie, biorąc pod uwagę przedmiot i wysokość świadczenia, Sąd uznał za miarodajną datę początkową naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie, upływ 14 dni od daty doręczenia pozwanemu odpisu pisma stanowiącego rozszerzenie dotychczasowych żądań powódki. Pismo to zostało doręczone pozwanemu w dniu 30 maja 2019 r. ( k. 703), przez co odsetki za opóźnienie od kwoty 2 324 626 zł zostały zasądzone od dnia 14 czerwca 2019 r. do dnia zapłaty.

W pozostałym zakresie żądanie uboczne zostało oddalone,

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., przesądzając, iż
z uwagi na oddalenie roszczeń powódki jedynie w nieznacznej części dotyczącej żądania ubocznego, w całości koszty procesu, w tym nieuiszczone koszty sądowe powinny obciążyć stronę pozwaną.

Jednocześnie, na podstawie art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie
o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Orzeczenie z dnia 23 lipca 2019 r. zaskarżyła w zakresie pkt I i III pozwana apelacją złożoną w dniu 20 sierpnia 2019 r. ( k. 744-754)

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

1)  naruszenie art. 155 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez wadliwe uchylenie przez Przewodniczącego składu orzekającego pytania pełn. pozwanego skierowanego do biegłego W. K. na rozprawie w dniu 25 września 2018 r. dotyczącego możliwości uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy ( nagranie 00:12:27 do 00:20:00) w sytuacji, gdy uprzednio Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność m.in. możliwości uzyskania przez Spółdzielnię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a uzyskanie kategorycznej wypowiedzi biegłego w tym zakresie było istotne
z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy;

2)  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tj.:

a) wadliwą ocenę opinii sporządzonych w sprawie przez biegłego W. K. poprzez przyjęcie, iż opinie te zawierają jednoznaczną wypowiedź biegłego co do możliwości uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...), podczas gdy biegły nie odniósł się do wszystkich zastrzeżeń sformułowanych przez pozwanego,
w tym zwłaszcza nie udzielił kategorycznej odpowiedzi na pytanie pełnomocnika pozwanego co do możliwości uzyskania przez Spółdzielnię decyzji o warunkach zabudowy przy uwzględnieniu zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 194, ze zm.), dalej jako u.p.z.p.;

b) wadliwe uznanie, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłą K. D. (1) w dniu 28 marca 2019 r. może stanowić podstawę ustalenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., stanowiącej działki ew. nr (...) z obrębu (...), wedle stanu tej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...) z dnia 17 listopada 2011r. w sytuacji, gdy biegła błędnie założyła, iż wycenie podlega nieruchomość, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a dla nieruchomości stanowiącej działki nr (...) z obrębu (...) nigdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto pozwana zarzuciła, iż na skutek błędnego procedowania, Sąd Okręgowy dokonał wadliwych ustaleń faktycznych, tj.:

a)  wadliwie ustalił, iż powódka miała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości stanowiącej działki ew. nr (...) z obrębu (...);

b)  błędnie ustalił, iż wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., stanowiącej działki nr (...) z obrębu (...), wedle stanu na dzień 24 grudnia 2011 r., zgodnie z przeznaczeniem wynikającym
z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) W. z 28 września 1992 r. oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. z 10 października 2006 r. wynosiła 5 612 000 zł.

3) Naruszenie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez:

a) błędną wykładnię tego przepisu polegającą na uznaniu, iż zakresem normy tego przepisu objęta jest utrata każdej, potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości niezależnie od tego, czy uprawniony podjął jakiekolwiek działania w celu realizacji hipotetycznego sposobu wykorzystania nieruchomości;

b) błędną wykładnię tego przepisu, polegającą na uznaniu, iż dla oceny tego, czy nieruchomość może być wykorzystywana w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, dla ustalenia potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości w okresie luki planistycznej nie jest konieczne legitymowanie się decyzją o warunkach zabudowy;

c) niewłaściwe zastosowanie tego przepisu i pominięcie przy ocenie istnienia roszczenia odszkodowawczego faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy.

4) naruszenie art. 36 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 363 k.c. poprzez przyjęcie, iż szkodę rzeczywistą powódki wyznacza utrata możliwości zabudowy nieruchomości określona zakresem zabudowy wynikającym z wniosku powódki z dnia 13 lutego 2011 r. o wydanie warunków zabudowy, podczas gdy w toku postępowania przed Sądem I instancji nie zostało zbadane to, czy istniały rzeczywiste możliwości realizacji inwestycji określonej w tym wniosku, a Sąd nie dokonał w tym zakresie niezbędnych ustaleń;

5) naruszenie art. 118 k.c. poprzez błędną wykładnię tego przepisu, a w konsekwencji niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, że roszczenie powodowej Spółdzielni przedawnia się z upływem 10 lat, podczas gdy pomiędzy roszczeniem dochodzonym przez Spółdzielnię,
a prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą istnieje funkcjonalny związek, co uzasadnia przyjęcie trzyletniego terminu przedawnienia.

Z uwagi na podniesione zarzuty pozwany wniósł o zmianę wyroku Sądu I instancji poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu za I instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych.

Pozwana wniosła również o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych.

Ponadto pozwana wniosła o rozpoznanie w ramach art. 380 k.p.c. postanowienia Sądu I instancji z dnia 23 lipca 2019 r. oddalającego wniosek pozwanego o wystąpienie do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą K. D. (1), oraz - na podstawie art. 382 k.p.c. - pozwana wniosła o wystąpienie do (...) Stowarzyszenia (...) - bądź innej właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłą K. D. (1), a w szczególności tego, czy opinia biegłej z dnia 28 marca 2019 r. może stanowić podstawę określenia wielkości obniżenia wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki
o numerach ew. (...) z obrębu (...), na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...).

Pismem z dnia 18 września 2019 r. powódka wniosła o oddalenie apelacji jako oczywiście bezzasadnej i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przed Sądem II instancji według norm przepisanych ( k. 760-762).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna, gdyż zaskarżony wyrok jest prawidłowy.

Zakwestionowane rozstrzygnięcie zapadło w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne, uznając za zbędne powtarzanie ich w dalszej części uzasadnienia. Tym samym ustalone okoliczności stają się również ustaleniami Sądu odwoławczego przez co nie zachodzi konieczność ich powtarzania ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 07.09.2016 r. sygn. akt V CSK 702/15 niepubl. LEX nr 2109483). Również rozważaniom prawnym Sądu Okręgowego, w tym zastosowanym przepisom, dokonanej ich wykładni, a także poczynionej subsumpcji, nie sposób jest zarzucić jakichkolwiek uchybień.

Jak słusznie wskazał Sąd I instancji za najdalej idący należało uznać zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia wywodzony z faktu prowadzenia przez powódkę działalności gospodarczej, związku dochodzonego roszczenia z prowadzoną przez powódkę działalnością gospodarczą jaki wynika z zarządzania nieruchomościami, co zdaniem apelującego uzasadnia zastosowanie trzyletniego terminu przedawnienia a nie dziesięcioletniego, na który wskazuje strona powodowa i który został przyjęty przez Sąd I instancji.

Wywodząc powyższe pozwany polemizuje ze stanowiskiem Sądu wskazując, że wykładni art. 118 k.c. w zakresie w jakim dotyczy przypadków stosowania trzyletniego terminu przedawnienia nie można ograniczać, zawężać jedynie do tych roszczeń, które powstały na skutek działań przedsiębiorcy bądź w ramach stosunków prawnych pomiędzy partnerami w obrocie gospodarczym. Zdaniem pozwanego również odwołanie się do zdarzenia leżącego u podstaw roszczenia, tj. źródła powstania roszczenia a nie związku
z prowadzoną działalnością gospodarczą nie uwzględnia reguł wykładni językowej, a przy tym nie uwzględnia wykładni celowościowej. Wskazując na powyższe zauważyć jednak należy, iż pozwany poza odwołaniem się do zasad wykładni językowej i celowościowej swoją argumentację opiera jedynie na tezach wyprowadzonych z orzeczeń wydanych, na tle konkretnych spraw, w których przedmiotem oceny był sprecyzowany stosunek czy zdarzenie. Przykładem powyższego jest zarówno uchwała III CZP 69/17, jak i uchwała Sądu Najwyższego wydana w sprawie III CZP 5/17 czy w sprawie III CZP 21/02. Pierwsza odnosi się do roszczeń Spółdzielni Mieszkaniowej o uzupełnienie wkładu mieszkaniowego zaś przedmiotem drugiej i trzeciej była ocena charakteru roszczeń wspólników spółki cywilnej
a także Spółdzielni Mieszkaniowej opartych na treści art. 224 i 225 k.c.

Ponadto odwołuje się do dwóch orzeczeń Sądów Apelacyjnych, z których od jednego, tj. z dnia 24 października 2013 r. nie została wywiedziona skarga kasacyjna, zaś od drugiego pomimo jej złożenia Sąd Najwyższy (III CSK 299/15) odmówił jej przyjęcia, zaś
w uzasadnieniu wskazał jedynie, iż kwestia przedawnienia roszczenia opartego na art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym i zagospodarowaniu została już wyjaśniona, nie dokonując żadnej wykładni w zakresie istotnym dla podnoszonego w niniejszej sprawie zagadnienia.

Powyższe wskazuje, iż de facto w każdym przypadku kwestia oceny charakteru dochodzonego roszczenia pod względem jego związania z prowadzoną działalnością gospodarczą uprawnionego, a tym samym istnienia podstaw do ograniczenia terminu przedawnienia do okresu 3 lat, związana jest głównie ze zdarzeniem będącym podstawą roszczenia i jego powiązania z działalnością wierzyciela.

Jak już wskazano powyżej, pomijając uchwały wydane na tle innych zdarzeń, niż roszczenie oparte na treści art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwany nie przedstawił argumentacji dla odmiennego stanowiska niż podzielone przez Sąd I instancji a wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 53/16, w którym przyjmując 10 letni termin przedawnienia w/w żądania odwołano się do istnienia związku z władczym działaniem gminy jako zdarzenia szkodzącego co stanowiło podstawę podjęcia przez Sąd Najwyższy Uchwały w sprawie sygn. akt III CZP 67/11. Wbrew twierdzeniom pozwanego przedmiotowe orzeczenia nie opierają na zawartej w nich konstatacji sprowadzającej się do 10 letniego terminu przedawnienia roszczenia wyłącznie na zdarzeniu stanowiącym źródło roszczenia, lecz odwołują się również do wykładni celowościowej art. 118 k.c., na którą powołuje się pozwany, co jednak czyni bez stosownej argumentacji.

W świetle już zaprezentowanego wywodu za uzasadnioną należało przyjąć konstatację Sądu I Instancji, iż roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie przez powódkę podlega przedawnieniu ale w terminie 10 lat.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż art. 118 k.c. w zakresie w jakim wprowadza 3 letni termin przedawnienia nie został powiązany z określoną kategorią podmiotów bądź typem stosunków prawnych, lecz jego zakres zastosowania określa bądź rodzaj świadczenia, które jest przedmiotem roszczenia, bądź rodzaj działalności, z którą roszczenie jest związane. W zakresie ogólnych założeń przyjmuje się, że w/w terminowi podlegają roszczenia przysługujące osobom prowadzącym działalność gospodarczą i mające związek z prowadzoną przez uprawnionego działalnością gospodarczą. Momentem istotnym dla oceny istnienia tego związku jest chwila powstania roszczenia. Chodzi przede wszystkim o roszczenia powstałe w wyniku czynności prawnych dokonanych w ramach działalności gospodarczej. Ponadto za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej są również uznawane niekiedy roszczenia powstałe w wyniku innych niż czynności prawnych, zdarzeń prawnych. Dotyczyć to może zdarzeń polegających na zachowaniu przedsiębiorcy mającym wymienione powyżej cechy działalności gospodarczej, zwłaszcza spełnienia nienależnego świadczenia oraz prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia ( zob. wyr. SN: z 16.7.2003 r., V CK 24/02 , OSN 2004, Nr 10, poz. 157; z 24.4.2003 r., I CKN 316/01 , OSN 2004, Nr 7–8, poz. 117; z 3.10.2008 r., I CSK 155/08 , Legalis). Za istotną w przedmiotowej wykładni uważa się również uchwałę Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r., (III CZP 67/11 , OSN 2012, Nr 6, poz. 69), do której odwołał się także Sąd I Instancji, w ramach której doszło do sprecyzowania pojęcia roszczenia związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Sąd podkreślił, że za czynności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje się czynności podejmowane w celu realizacji zadań mieszczących się w przedmiocie tej działalności w sposób bezpośredni lub pośredni, pod warunkiem jednak, że pomiędzy przedmiotem działalności a czynnościami prowadzącymi do powstania roszczenia zachodzi normalny i funkcjonalny związek. Sąd potwierdził także swój wcześniejszy pogląd, że roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej mogą wynikać z różnych zdarzeń prawnych, nie tylko z umów, ale i np. z nienależnego świadczenia. Zaznaczył jednak, że nie każde działanie osoby prowadzącej działalność gospodarczą i nie każde jej roszczenie pozostaje w związku z tą działalnością.

W doktrynie wskazano również, że kryterium "związku z działalnością gospodarczą" jest nieostre i utrudnia stosowanie przepisów o przedawnieniu, czego wyrazem w ocenie Sądu Apelacyjnego jest kształtowanie niejako w sposób kauzalny sytuacji, w jakich istnienie w/w związku jest dostrzegane, co jednak w każdym przypadku następuje przy uwzględnieniu celu przedmiotowej regulacji w sposób istotny skracającej czas, w którym roszczenie może być dochodzone bez obawy, iż na skutek podniesionego zarzutu zostanie oddalone jako zobowiązanie naturalne. Wyrazem powyższego, co już prezentowano w niniejszym postępowaniu są m.in. uchwały Sądu Najwyższego ( 12.5.2017 r., III CZP 5/17; z 9.3.2017 r., II CZP 69/16,; z 20.10.2016 r., II CSK 53/16).

Z tych też względów wyprowadzić należy wniosek, iż dla oceny przedmiotowego pojęcia nieostrego, a jednocześnie wielokrotnie już interpretowanego w sposób rozszerzający, istotny jest cel przedmiotowej regulacji.

Na powyższe zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale sygn. akt III CZP 67/11 wskazując w uzasadnieniu, iż „Wykładni art. 118 k.c. w zakresie odnoszącym się do pojęcia „roszczenie związane z działalnością gospodarczą" dokonuje się z uwzględnieniem ratio legis uregulowania zawartego w tym przepisie. Wprowadzając krótszy, trzyletni termin przedawnienia dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, ustawodawca uwzględnił wymagania prawidłowego funkcjonowania gospodarki rynkowej.
W stosunkach między partnerami działalności gospodarczej, profesjonalistami, roszczenia powinny być realizowane sprawnie i szybko. Instrumentem skłaniającym podmioty gospodarcze do takiego sprawnego działania jest krótki, trzyletni termin przedawniania. Jego zastosowanie wymaga jednak w stosunkach między podmiotami istnienia partnerstwa
w obrocie gospodarczym. Tego rodzaju przesłanki nie istnieją w relacjach między podmiotem prawa publicznego a zewnętrznym adresatem jego działań. Nie ma dostatecznych racji ku temu, żeby krótkim terminem przedawnienia ograniczać roszczenie skierowane przeciwko podmiotowi prawa publicznego, o zwrot świadczenia, które pobrał z powołaniem się na normę prawną sprzeczną z prawem wewnętrznym i przyjętymi zobowiązaniami międzynarodowymi.”

Przywołana argumentacja w całości zatem podważa zasadność podnoszonego przez pozwanego zarzutu nieuwzględnienia przez Sąd I instancji, wykładni celowościowej jaka przyświecała ustawodawcy dokonującemu skrócenia ogólnego 10 – letniego (obecnie 6 - letniego) terminu przedawnienia.

Oceniając bowiem dochodzone roszczenie odszkodowawcze podkreślić również wypada, iż ustawodawca nie uregulował terminu szczególnego, który stanowiłby lex specialis wobec art. 118 k.c., co uczynił odnośnie roszczenia określonego w art. 36 ust. 3 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (5 lat). Tym samym ocena właściwego terminu przedawnienia pozostała sprowadzona do analizy ogólnych przesłanek wskazanych
w art. 118 k.c. Odnosząc się do celowości przedmiotowej regulacji ograniczającej okres przedawnienia do 3 lat, nie sposób uznać, iż roszczenie będące przedmiotem niniejszego postępowania, powinno być analizowane jako zmierzające do wymuszenia na podmiocie uprawnionym podejmowania sprawnych i szybkich działań, w celu jego realizacji. Po pierwsze nie sprzyja temu rodzaj przedmiotu, który utracił wartość (która ulega zmianie
w czasie) a po drugie brak partnerstwa pomiędzy stronami, oraz przysługujące uprawnionemu środki sądowoadministracyjne, których wyczerpanie może przekroczyć okres 3 lat od uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Dodać również wypada, iż na czas trwania postępowania sądowoadministracyjnego, strona uprawniona nie ma jakiegokolwiek wpływu. Również z przepisów postępowania sądowoadministracyjnego nie wynika aby został określony czas rozpoznania skargi dotyczącej uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego a następnie skargi przez Naczelny Sąd Administracyjny. Faktem jest, iż dochodzenie roszczeń cywilnoprawnych nie zostało uzależnione od wyczerpania w/w drogi sądowadministracyjnej kontroli uchwały, niemniej jednak nie ulega wątpliwości, że celem wdrożenia w/w kontroli jest uzyskanie możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z celem w jakim została nabyta, zgodnego z złożeniami właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości a nie wyłącznie odszkodowania odpowiadającego jedynie zmniejszeniu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu pozwanego, iż związku dochodzonego roszczenia
z prowadzoną działalnością należy dopatrywać się z uwagi na treść art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków, przywołać należy argumentację odnoszącą się do kwestii postrzegania prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółdzielnię Mieszkaniową i określanego
w ramach przedmiotowego związku.

Przystępując do oceny powyższego zwrócić wypada uwagę, iż przedmiotowe roszczenie jest żądaniem pozostającym w sferze stosunków zewnętrzach (tj. nie odnosi się do relacji Spółdzielnia- jej członek).

Sąd Apelacyjny ma świadomość, iż w orzecznictwie spółdzielnie mieszkaniowe są uznawane za przedsiębiorcę, lub też odpowiednio za podmiot gospodarczy prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 118 k.c., która mimo że nie jest ukierunkowana na osiąganie zysku, to poddana jest regułom racjonalności gospodarczej.

Zwrócić również należy uwagę, iż cechy prawne spółdzielni mieszkaniowych przesądzają o tym, że uznaje się je za organizacyjno-prawną formę współdziałania obywateli mającą na celu zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Z korporacyjnej natury spółdzielni mieszkaniowej wynika, że członkowie spółdzielni są w sensie ekonomicznym właścicielami jej majątku, w których interesie prowadzi spółdzielnia swoją działalność. Potwierdza to art. 3 prawa spółdzielczego, według którego majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Prowadząc działalność gospodarczą na zasadach rachunku ekonomicznego, spółdzielnia ma zapewniać korzyści swoim członkom, zaś każdemu członkowi służy podstawowe prawo do korzystania ze świadczeń spółdzielni. Art. 3 prawa spółdzielczego nie stanowi jednak przepisu ograniczającego swobodę spółdzielni mieszkaniowej w zakresie dysponowania prawami do nieruchomości na rzecz członków. Przepis ten nie statuuje zasady, że członkowie spółdzielni są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych i wszelkie zbycie jest uszczupleniem ich bezpośrednich uprawnień do majątku spółdzielni. Artykuł 3 prawa spółdzielczego oznacza, że spółdzielnia może dysponować swym mieniem jak właściciel, z ograniczeniami wynikającymi jedynie z przepisów szczególnych. Przedstawiona powyżej regulacja prowadzi do wniosku, iż wszelkie podejmowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową działania odnośnie zarządzenia nieruchomościami stanowiącymi mienie członków jest postrzegane jako prowadzenie działalności gospodarczej. W takich też kategoriach oceniane są wszelkie decyzje inwestycyjne, co do których po stronie Spółdzielni pozostaje swoboda ich podejmowania, a jednocześnie których cechuje partnerstwo zaistniałych stosunków.

Powyższej definicji działań gospodarczych, zmierzających do zarządzania mieniem nie poddają się jednakże czynności związane z działaniami należącymi do sfery imperium organów władzy państwowej czy samorządowej. Jak wskazał Sąd Najwyższy do takiej sfery należą opłaty publicznoprawne czy też podporządkowanie się regulacjom planu miejscowego, którego celem jest określenie przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy [(art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) uchwała z 25 listopada 2011 r. III CZP 67/11 czy wyrok z 20 października 2016 r. II CSK 53/16]. Powyższe działania cechuje jednostronność i władczość a tym samym nie odpowiadają one cechom stosunków umownych. Nie ulega zatem wątpliwości, iż dochodzone roszczenie nie jest pochodną stosunku prawnego, który by powstał w ramach prowadzonej przez Spółdzielnię działalności gospodarczej. Zdarzeniem aktywującym uprawnienie wynikające z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest działalność normotwórcza organu gminy, a powstałe roszczenie nigdy nie może stać się przedmiotem prowadzonej działalności. Nie wiąże się również z czynem niedozwolonym, dotyczącym mienia Spółdzielni, czy innym zdarzeniem, które w jakikolwiek sposób mogłoby odpowiadać działaniom związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, w tym w postaci zarządu nieruchomością wspólną.

W świetle przedstawionych rozważań nie ulega również wątpliwości, że sporne roszczenie nie może być również postrzegane przez pryzmat jakiegokolwiek podobieństwa do żądania z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Owszem wydawałoby się, iż oba służą ochronie własności/użytkowania wieczystego nieruchomości pozostającej
we władztwie danego podmiotu, niemniej jednak o ile pierwsze wykazuje związek
z prowadzonym zarządem nieruchomością, korzystaniem z niej przez podmiot bez tytułu prawnego, o tyle sporne żądanie wynika z działań normotwórczych pozostających poza sferą władania, zarządu nieruchomością.

Przedmiotowe odmienności, jak również wskazana powyżej wykładnia celowościowa art. 118 k.c., która legła u podstaw skrócenia okresu przedawnienia roszczenia, której przesłanki nie występują w niniejszej sprawie, uzasadniają zastosowanie 10 letniego terminu przedawnienia roszczenia wobec braku podstaw do jego powiązania z działalnością gospodarczą prowadzoną przez powódkę w zakresie zarządu nieruchomościami stanowiącymi majątek jego członków.

Przechodząc do pozostałych zarzutów dotyczących odpowiednio wadliwości
w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych opartych na opinii biegłego W. K. i biegłej K. D. (1) sprowadzonych do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wskazać należy, iż podlegają one ocenie wspólnej z zarzutem naruszenia art. 155 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c.

Podkreślić należy, iż o skuteczności naruszenia art. 227 k.p.c. można mówić tylko wówczas gdy decyzja o oddaleniu wniosku dowodowego, została podjęta pomimo, iż okoliczności, na jakie dowody powołano, nie zostały wyjaśnione zgodnie z twierdzeniami strony, która dowód zgłosiła ( por. postanowienie SN z dnia 12.01.2005 r., sygn. I CK 451/04 niepubl.). W zakresie uchylenia pytania powyższe należy podnieść do podjęcia przedmiotowej decyzji pomimo niezaistnienia przesłanek z art. 155 § 2 k.p.c., tj. gdyby uchylone pytanie nie było zbyteczne albowiem kwestia objęta pytaniem nie byłaby jeszcze dostatecznie wyjaśniona o ile powyższe miałoby istotne znaczenie dla rozpoznania sprawy.
Z powyższego należy zatem wyprowadzić dwie tezy, a mianowicie pierwszą, iż wniosek (w tym przypadku pytanie) musi zgłosić strona postępowania a drugą, iż wniosek (odpowiedź na zadane pytanie) zmierza do ustalenia okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy.

Analizując zarzucone uchybienie wskazać należy, iż na rozprawie w dniu 25 września 2018 r. pełnomocnik pozwanego, po wyjaśnieniu przez biegłego zagadnienia „dobrego sąsiedztwa”, po wskazaniu, iż w przypadku spornych działek „Mamy do czynienia z dwiema przestrzeniami, jedna przestrzeń jest bardzo mocno zurbanizowana, znajdująca się na działkach (...) oraz przestrzeń w ogóle niezurbanizowana, jest to pas zieleni.”, zadał biegłemu pytanie o treści „Czy w kontekście tego co biegły mówi, czy biegły uważa, że spółdzielnia uzyskałaby decyzje o warunkach zabudowy w postaci likwidacji pasa zieleni?”.

Przedmiotowe pytanie zostało uchylone przez Przewodniczącego jako nieistotne dla rozpoznania sprawy z uwagi a fakt, iż bez znaczenia pozostaje jaka byłaby decyzja. Powyższe w kontekście treści pytania należy ocenić jako bezprzedmiotowość badania jak w szczegółach wyglądałaby decyzja o warunkach zabudowy, tj. z uwagi na poruszoną zasadę dobrego sąsiedztwa, która jak wskazał biegły „to zbitek słowny, niemający oparciu w przepisach prawa, w literaturze sformułowanie dobre sąsiedztwo oznacza sąsiedztwo urbanistycznie zabudowę do której się można nawiązać w najbliższej okolicy to zdefiniowanie nie ma żadnej definicji prawnej.” ( nagranie rozprawy 00:13:00 – 00:20:00).

Ponadto kwestia uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w kontekście przyjętego przez Sąd I Instancji stanowiska odnośnie potencjalnej możliwości wykorzystania spornego gruntu a nie jego rzeczywistego zagospodarowania, które z uwagi na lukę planistyczną od 2003 r. powinno być postrzegane na podstawie warunków zagospodarowania terenu określonego w ostatnio obowiązującym wprowadzonym Uchwałą Rady (...) W.
z dnia 28 września 1992 t. nr (...), a szczególnie w zakresie w jakim miałaby odnosić się do kwestii zieleni, pozostawała bez znaczenia dla rozpoznania sprawy.

Ponadto w sprawie nie ulega wątpliwości, iż dla Sądu w świetle wniosków opinii pisemnej głównej oraz uzupełniającej, kwestia możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy została dostatecznie już wyjaśniona. Biegły pomimo złożenia ustnej opinii
w związku z zarzutami zgłoszonymi przez stronę pozwaną, nie zmienił wniosków opinii głównej i uzupełniającej. Nie wskazał również jakoby przedstawione przez niego wyjaśnienia w przedmiocie osiedla (...), oraz działek nr (...) czy respektowanie zasady dobrego sąsiedztwa ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), miało jakikolwiek wpływ na wniosek wynikający z opinii pisemnych w przedmiocie możliwości uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy.

Z tych też względów, pozwany pomimo podniesienia zarzutu nie wykazał jakoby doszło do uchybienia zarzucanym przepisom postępowania.

W przedmiocie naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. podnieść należy, iż w judykaturze utrwalony jest pogląd, stanowiący, że postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, przy użyciu wyłącznie argumentów jurydycznych, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por.m.in. wyroki SN z 14 stycznia 2000 r., sygn. akt I CKN 1169/99, OSNC z 2000r. nr 7-8 poz. 139 i z 10 kwietnia 2000r., sygn. akt V CKN 17/2000, OSNC z 2000r. nr 10 poz. 189). Przepis art. 233 § 1 k.p.c. określający obowiązujące zasady oceny dowodów może zostać naruszony w wyniku nieuwzględnienia przez sąd przy ocenie poszczególnych dowodów zasad logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, całokształtu zebranego materiału dowodowego, przeprowadzenia określonych dowodów niezgodnie z zasadami procedury cywilnej. Postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania przez skarżącego konkretnych zasad lub przepisów, które naruszył sąd przy ocenie poszczególnych dowodów (zob. wyrok SN z 13 października 2004 r., sygn. akt III CK 245/04).

Zasada swobodnej oceny dowodów określona powyższym przepisem wyraża się w jej ocenie według własnego przekonania sądu, opartego na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Jej istotną cechą jest bezstronność, brak arbitralności i dowolności, przestrzeganie zasad logicznego rozumowania i zasad doświadczenia życiowego w wyciąganiu wniosków, zakaz formułowania wniosków, które nie wynikają z całokształtu materiału dowodowego. Zważywszy na obowiązującą w procesie cywilnym zasadę kontradyktoryjności, strony powinny przytoczyć odpowiednie okoliczności faktyczne i dowody na ich poparcie, jeżeli z faktu tego wywodzą skutki prawne mogące być podstawą rozstrzygnięcia sądowego. Ze wspomnianej zasady procesu cywilnego wynika, że Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik postępowania dowodowego. Obowiązek przedstawienia dowodów, na istnienie danego zdarzenia, spoczywa na stronie, jeżeli z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). Z treści art. 232 k.p.c. wynika, że strony są obowiązane wskazać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Przedmiotem dowodu są fakty mające znaczenie prawne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Selekcji faktów dokonuje Sąd uwzględniając zasadę prawdy materialnej i kontradyktoryjności. W ostatecznym wyniku istotność faktu jest oceniana przez sąd z punktu widzenia prawa materialnego.

Pamiętać przy tym należy, iż postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów (wyrok SN z 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC z 2000 r. nr 7-8 poz. 139).

Zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. pozwany powołał się na wadliwą ocenę opinii sporządzonej przez W. K. i biegłej K. D. (2) co doprowadziło do poczynienia przez Sąd wadliwych ustaleń w zakresie po pierwsze możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości na działce nr (...) oraz ustalenia w sposób wadliwy wartości nieruchomości na kwotę 5 612 000 zł. Podnosząc przywołane zarzuty pozwany ponownie polemizuje ze stanowiskiem Sądu Okręgowego odnośnie sposobu oceny dowodu z opinii biegłego, uznania, iż wnioski przedstawione przez biegłego W. K. są jednoznaczne wobec nie odniesienia się przez biegłego do licznych zastrzeżeń. Jednym z nich było zastrzeżenie, zgłoszone w ramach naruszenia art. 155 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., który były już przedmiotem oceny. Jeszcze raz należy podkreślić, iż brak wypowiedzi biegłego co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na zasadę dobrego sąsiedztwa, a szczególnie wskazane przez biegłego w ramach ustnego opiniowania rozumienie w/w pojęcia pozostaje bez znaczenia dla ustalenia i wyprowadzenia wniosku odnośnie możliwości uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego
w dniu 14 lutego 2011 r.

W uzasadnieniu podniesionych zarzutów strona pozwana odwołuje się do kwestii wymogu wynikającego z § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2013 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), wskazując, iż jego nieuwzględnienie przez biegłego stanowi podstawę do zakwestionowania prawidłowości wniosku zawartego w opinii odnośnie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy na rzecz powódki.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, iż stronie pozwanej prawdopodobnie chodzi o rozporządzenie z 26 sierpnia ale 2003 r. albowiem rozporządzenie z 2013 r. (w takiej dacie nie zostało wydane) nie miałoby już znaczenia w sytuacji uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w listopadzie 2011 r. Mając zatem na uwadze fakt, iż zarzut dotyczy nieuwzględnienia zapisów § 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wskazać należy, iż nie ma on uzasadnienia w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Powoływana przez pozwanego linia zabudowy bezspornie nadal odnosi się do kwestii dobrego sąsiedztwa, co do którego biegły najpełniej (lecz nie tylko) wypowiedział się w ramach ustnego opiniowania na rozprawie w dniu 25 września 2018 r. Niezależnie od powyższego przywołana regulacja była przedmiotem analizy biegłego przy formułowaniu wniosku o możliwości uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy w opinii pisemnej głównej, w której formując wniosek pozytywny wskazał, że określił możliwy zakres zabudowy działki, ze względu na sąsiedztwo i wskazane w analizie obszarowej i załączniku graficznym do hipotetycznej decyzji o warunkach zabudowy linie zabudowy ( drugi akapit str. 50 opinia głównej k. 274). Konstatując biegły stwierdził, że po przeprowadzeniu zawartej
w opinii analizy (usytuowania budynku, kształtu), możliwe byłoby uzyskanie przez Spółdzielnię (...) decyzji o warunkach zabudowy dla analizowanej nieruchomości składającej się z działek nr (...) ( str. 50 opinii k. 274). Postawiony wniosek został przy tym poprzedzony analizą w aspekcie spełnienia łącznie wymagań określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( str. 42-50 opinii głównej).

Przedmiotowy wniosek nie uległ również zmianie po ustosunkowaniu się przez biegłego do zarzutów do opinii głównej w ramach których biegły wypowiedział się co do warunków obowiązujących w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego,
w tym odnośnie „linii nowej zabudowy”, o której mowa w § 4 cyt. rozporządzenia. Mając na uwadze powyższe biegły wskazał, iż w odniesieniu do linii zabudowy należy wspomnieć
o froncie działki, czyli tej części działki budowalnej, która przylega do drogi. Biegły wyjaśnił, iż w praktyce w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się innych linii zabudowy niż od frontu działki, wobec czego przed postawieniem kwestionowanego wniosku, biegły w opinii głównej wskazał linie zabudowy od północnego wschodu i zachodu, linię od południa pozostawiając w sferze teoretycznego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ewentualnych odstępstw od przepisów, uzgodnień, analiz lub ekspertyz. Konstatując, przedstawione analizy (warunek linii zabudowy), w ocenie biegłego były wystarczające na danym poziomie analizy urbanistycznej ( str. 10-11 opinii uzupełniającej k. 326-326v) do udzielenia odpowiedzi w przedmiocie możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Wskazać również należy, iż dalsze szczegółowe kwestie posadowienia budynku,
w tym w kontekście odstępstw przewidzianych w § 4 ust. 4 cyt. rozporządzenia, niewątpliwie stanowią materię podlegającą analizie przez organ administracyjny na etapie wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę ( tak też WSA z siedzibą w Krakowie w wyroku z 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1157/11). Nie antycypując przedmiotowych rozwiązań (ocena pozostająca poza kognicją sądu powszechnego w sprawie cywilnej) wskazać należy, iż w orzecznictwie ukształtowanym na tle pojęcia linii zabudowy, jej nieprzekraczalności wskazano, iż „Określona przez właściwy organ linia zabudowy nie zawsze dotyczy wszystkich elementów drugorzędnych budynku, takich jak np. okap, gzyms, balkon chyba, że w decyzji o warunkach zabudowy organ dla tych elementów określił inne wymagania, korzystając z uprawnienia wynikającego z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury
z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Dlatego też nieznaczne przekroczenie przez te elementy określonej linii zabudowy nie świadczy o niezgodności zabudowy z decyzją o warunkach zabudowy.” ( wyrok WSA siedzibą w Poznaniu z 6 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 894/12).

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących oceny operatu szacunkowego biegłej K. D. (1), pozwany podniósł jej ogólnikowość, a zasadniczo jej brak. Powyższe zasadniczo ma zmierzać do podważenia zasadności sporządzonej przez biegłą wyceny, której podstawę stanowiło założenie ustalenia wartości spornych nieruchomości, przy przyjęciu, że powódka dla spornej nieruchomości uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Wskazując na różnicę pomiędzy posiadaniem przez właściciela/użytkownika wieczystego decyzji o warunkach zabudowy i dokonaniem wyceny przy uwzględnieniu powyższego a wyceną przy przyjęciu jedynie istnienia potencjalnych możliwości inwestycyjnych, pozwany zarzucił uwzględnienie przez Sąd opinii, która nie uwzględnia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu okolicy ul. (...). Zarzucając przedmiotowe zróżnicowanie wartości pozwany powołał się na ustną opinię biegłej K. D. (1) złożoną na rozprawie w dniu 23 lipca 2019 r. ( adnotacja godz. 00:05:30 - 00:15:27).

Odnosząc się do podniesionego zarzutu jako naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., wskazać należy, iż de facto sprowadza się on do kwestionowania ustalonej przez biegłą wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu jej możliwości zagospodarowania przed wprowadzeniem planu zagospodarowania wynikającego z Uchwały Rady (...) W. Nr (...) z 17 listopada 2011 r. Zasadniczo również argumentacja zarzutu oparta jest na wyrwanej
z kontekstu całej ustnej opinii biegłej i subiektywnej jej ocenie. Zwrócić bowiem wypada uwagę, iż biegła nawet w przytoczonej przez pełnomocnika pozwanego wypowiedzi wskazując na różnicę w wartości nieruchomości przy przyjęciu odmiennych parametrów wyjściowych zaznaczyła, iż po pierwsze przyjęła z uwagi na opinię biegłego W. K. założenie, iż dla spornej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy została wydana zgodnie ze złożonym wnioskiem albowiem „dla niej opinia biegłego o tym, że takie warunki byłyby wydane była równoznaczna z tym, że te warunki były.” Ponadto zwrócić należy uwagę, iż grunt jest tańczy jeżeli nie ma decyzji o warunkach zabudowy ani wniosku złożonego o wydanie warunków zabudowy ( nagranie rozprawy z 23 lipca 2019 r.). Z przedmiotowej wypowiedzi należy wyprowadzić wniosek, iż wyższa wartość nieruchomości jest zarówno wówczas gdy w okresie od 2003 do 2011 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jak również gdy w tym okresie czasu został złożony wniosek o wydanie takiej decyzji. Dla oceny drugiej z przedstawionych kwestii nie pozostaje również bez znaczenia konstatacja opinii biegłego W. K., iż zgodnie
z wnioskiem z 14 lutego 2011 r. taka decyzja byłaby wydana.

W świetle przytoczonej treści opinii ustnej biegłej, za niezasadne należy uznać kwestionowanie przydatności operatu szacunkowego sporządzonego w ramach opinii uzupełniającej. Przyjęcie przez biegłą w/w założenia było w pełni uzasadnione zarówno
w świetle wniosków opinii biegłego W. K., jak również a może przede wszystkim wobec wniosku powódki złożonego i przyjętego w dniu 14 lutego 2011 r.
o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, do którego zostały załączone wymagane dokumenty w postaci projektu koncepcyjnego ( k. 40-43). Zwrócić również należy uwagę, iż gdyby nie luka legislacyjna w postaci nie istnienia planu zagospodarowania przestrzennego w okresie od 2003 do 2011 r. to przy uwzględnieniu zapisów Uchwały Rady (...) W. Nr(...) z 28 września 1992 r., powódka nawet nie musiałaby ubiegać się o wydanie przedmiotowej decyzji, lecz z uwagi na fakt, iż planowana inwestycja odpowiadała przyjętemu w nim kierunkowi zagospodarowania - budownictwo mieszkaniowe i niezbędne inwestycje celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, z możliwością lokalizacji funkcji usługowej - byłaby jedynie zobligowana do podjęcia czynności wynikających z prawa budowlanego.

W tej sytuacji w ocenie Sądu podjęte przez powódkę działania w postaci wniosku
o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, już same w sobie, uzasadniały przyjęte przez biegłą K. D. (1) założenia do opinii. Poczyniony wywód czyni również bezprzedmiotowym dalszy zarzut w postaci przyjęcia przez biegłą nieadekwatnej próbki porównawczej do ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej możliwości inwestycyjnych. Zwrócić także należy uwagę na fakt, iż biegła dokonując badania, wybierając nieruchomości podobne musiała przyjąć nieruchomości, dla których jest już uregulowana sytuacja dotycząca zagospodarowania przestrzennego, wobec obowiązywania dla D. W. planu od 2011 r.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu, powoływanie się przez stronę pozwaną na konieczność przyjęcia odmiennych ustaleń jako parametrów wyjściowych dla wykonania operatu szacunkowego wobec wyprowadzenia w zakresie oceny opinii biegłej K. D. (1) logicznych wniosków, osadzonych w zgromadzonym materiale dowodowym i mających oparcie w zapisach prawa materialnego, którego wykładni Sąd dokonał przy uwzględnieniu aktualnego stanowiska wyrażonego w orzecznictwie wydanym na tle art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należało uznać, że pozwany nie zdołał wykazać, iż Sąd rażąco naruszył ustanowione w art. 233 § 1 k.p.c. zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów.

W tym miejscu również należy odnieść się do wniosku dowodowego sformułowanego na tle art. 380 k.p.c. i art. 382 k.p.c. zmierzającego do zweryfikowania operatu szacunkowego biegłej K. D. (1) przez (...) Stowarzyszenie (...), tj. zastosowania procedury wynikającej z art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu Apelacyjnego w świetle przedstawionej powyżej analizy, wskazującej na bezzasadność podniesionego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie oceny spornego operatu szacunkowego, brak było również podstaw do wydania decyzji o dokonaniu jego weryfikacji przez Stowarzyszenie. Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny w całej rozciągłości podtrzymuje argumentację przedstawioną przez Sąd I instancji, która legła u podstaw oddalenia przedmiotowego wniosku na rozprawie w dniu 23 lipca 2019 r. a została przedstawiona w uzasadnieniu orzeczenia ( k. 730). Słusznie wskazał Sąd I instancji, iż ocena przedmiotowego operatu przez (...) Stowarzyszenie (...), odnosiłaby się wyłącznie do kwestii formalnych, w sytuacji gdy za taką nie można uznać uwzględnienia przez biegłą założenia, iż dla określenia wartości nieruchomości w zakresie jej możliwości inwestycyjnych należało przyjąć założenie o dysponowaniu decyzją o warunkach zabudowy, co zostało zaakceptowane i przyjęte przez orzekający Sąd i przez ten Sąd poddane ocenie pod kątem przydatności opinii i jej poprawności metodologicznej.

Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego, poprzez dokonanie błędnej wykładni art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wobec przyjęcia, iż zakresem normy powołanego przepisu objęta jest utrata każdej potencjalnej możliwości wykorzystania nieruchomości, niezależnie od tego, czy uprawniony podjął jakiekolwiek działania w celu realizacji hipotetycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, zarzucił Sądowi posiłkowanie się w jej przeprowadzeniu orzecznictwem,
w których stosowano wykładnię rozszerzającą. Ponadto ponownie odwołał się do brzmienia art. 36 ust. 11 cyt. ustawy, wprowadzonego jednakże po zaistnieniu zdarzenia szkodzącego. Wskazując na wnioski wypływające z art. 36 ust. 11 cyt. ustawy, z których należałoby wyprowadzić przede wszystkim dla oceny roszczenia, iż istotne jest faktyczne korzystanie
z nieruchomości, której dotyczyły zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, pozwany sam nawiązuje do judykatury posiłkując się m.in. orzeczeniem wydanym przez Sąd Apelacyjny w Katowicach sygn. akt I ACa 111/15, postanowienia Sądu Najwyższego sygn. akt V CSK 698/15, którym odmówiono przyjęcia kasacji, wyroku Sądu Apelacyjnego
w Warszawie sygn. akt I ACa 1013/16, sygn. akt I ACa 1429/16 oraz wyroku Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 714/18 z dnia 10 stycznia 2019 r. Ponadto zdaniem pozwanego Sąd nieprawidłowo przyjął, że dla ustalenia potencjalnej możliwości korzystania
z nieruchomości w okresie luki planistycznej nie jest nawet konieczne legitymowanie się decyzją o warunkach zabudowy, a ponadto zarzucił Sądowi I instancji, iż ten nie dokonał zbadania czy istniała w ogóle możliwość zrealizowania inwestycji planowanej przez powódkę co było istotne dla oceny wysokości szkody.

Reasumując podniesione zarzuty zasadniczo oparte wyłącznie na odwołaniu się do stanowiska wyrażanego w orzecznictwie wybranym przez pozwanego, które było dostosowane do stawianych przez niego tez, przy jednoczesnym kwestionowaniu, iż Sąd I instancji dokonując wykładni spornego przepisu sam posiłkował się orzeczeniami, wydanym w tożsamych przedmiotowo sprawach, prowadzi jedynie do konfrontowania jednego stanowiska przeciwko drugiemu. Niezależnie od powyższego pozwany poza odwołaniem się do aktualnego brzmienia art. 37 ust. 11 cyt. ustawy nie przedstawił żadnej argumentacji, zmierzającej do skutecznego podważenia oceny przesłanek roszczenia poddanego ocenie
w niniejszej sprawie.

Wskazać należy, iż rolą Sądu nie jest analiza ścierających się poglądów, czy kształtujących się linii orzeczniczych lecz rozpoznanie sprawy stosując wykładnię przepisów prawa materialnego, a w przypadku wątpliwości, wykładnię systemową, gramatyczną i celowością najbardziej oddającą jej sens.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd I instancji w sposób bardzo szczegółowy odniósł się do przyczyn braku podstaw stosowania regulacji art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wszedł w życie 1 stycznia 2018 r. na podstawie art. 497 pkt 8 lit a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. prawo wodne ( Dz. U. z 2017 r. poz. 1566), do oceny wartości nieruchomości w przypadku określenia rzeczywistej szkody zaistniałej w sytuacji uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na skutek którego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub znacznie ograniczone. Sąd I instancji odwołując się zasad legislacji, zasad prawodawstwa ugruntowanych również w art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, zasadnie uznał, iż art. 36 ust. 1 pkt 1 jak również art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako normy prawa materialnego konstytuujące określone uprawnienia dla strony na skutek uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego panu zagospodarowania przestrzennego, który wprowadza ograniczenia, zmienia dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, znajdują zastosowanie w takim brzmieniu w jakim funkcjonowały w dniu zajścia zdarzenia szkodzącego. Powyższe oznacza, iż brzmienie art. 37 ust. 11 cyt. ustawy w brzmieniu nadanym ustawą Prawo wodne z 20 lipca 2017 r., z uwagi na zaistnienie zdarzenia szkodzącego w listopadzie 2011 r., nie może tym samym mieć zastosowania.

Odwołując się do powyższego wskazać należy, iż z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wynika zasada zaufania obywatela do państwa, która ma podstawowe znaczenie dla normatywnej treści klauzuli państwa prawnego. Przedmiotowa klauzula określa relacje między osobą a państwem. Ponadto art. 2 Konstytucji obejmuje również zasadę ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Jest ona oczywistą cechą demokratycznego państwa prawnego, bowiem "demokratyczne państwo prawne oznacza państwo, w którym chroni się zaufanie do państwa i stanowionego przez nie prawa". Zasada ta oznacza przede wszystkim konieczność ochrony i respektowania praw słusznie nabytych i ochrony interesów w toku ( por. m.in. orzecz. TK z: 2.3.1993 r., K 9/92, OTK 1993, Nr 1, poz. 6).

Ponadto zasada ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa, nazywana także zasadą lojalności państwa względem obywateli, ściśle wiąże się
z bezpieczeństwem prawnym jednostki. Wyraża się ona w takim stanowieniu i stosowaniu prawa, "by nie stawało się ono swoistą pułapką dla obywatela i aby mógł on układać swoje sprawy w zaufaniu, iż nie naraża się na prawne skutki, których nie mógł przewidzieć
w momencie podejmowania decyzji i działań oraz w przekonaniu, iż jego działania podejmowane zgodnie z obowiązującym prawem będą także w przyszłości uznawane przez porządek prawny" ( wyr. TK z 7.2.2001 r., K 27/00, OTK 2001, Nr 2, poz. 29). Kolejny wymóg jasności tworzenia prawa oznacza nakaz tworzenia przepisów klarownych i zrozumiałych dla ich adresatów, którzy od racjonalnego ustawodawcy oczekiwać mogą stanowienia norm prawnych niebudzących wątpliwości co do treści nakładanych obowiązków i przyznawanych praw. Związana z jasnością precyzja przepisu powinna przejawiać się w konkretności nakładanych obowiązków i przyznawanych praw, tak by ich treść była oczywista i pozwalała na wyegzekwowanie ( wyr. TK z 21.3.2001 r., K 24/00, OTK 2001, Nr 3, poz. 51).

Przywołana norma – demokratycznego państwa prawa – obejmuje również zasadę zaufania obywatela do państwa, która stała się podstawą konstytucjonalizacji zasady lex retro non agit. Zasada niedziałania prawa wstecz jest dyrektywą postępowania organów prawodawczych, polegającą na zakazie stanowienia nie tylko przepisów prawnych, ale i norm prawnych, które nakazują stosować nowo ustanowione normy prawne do zdarzeń, które miały miejsce przed ich wejściem w życie. Trybunał Konstytucyjny przypomina w swoim orzecznictwie, że zmiany stanu prawnego powinny prowadzić do tego, aby obciążenia związane ze zmianą prawa były proporcjonalnie rozkładane na adresatów norm prawa dotychczasowego i adresatów nowych norm prawnych. Adresatem zasady lex retro non agit są również jednostki samorządu terytorialnego, ponieważ art. 2 Konstytucji RP wyznacza konstytucyjną sytuację prawną nie tylko jednostki, a więc obywateli i osób prawnych, ale również jednostek samorządu terytorialnego ( zob. wyr. TK z: 20.1.2010 r., KP 6/09, OTK-A 2010, Nr 1, poz. 3 i 13.3.2014 r., P 38/11, OTK-A 2014, Nr 3, poz. 31).

Sądowi znane są również rozwiązania modyfikujące w/w zasadę niemniej jednak powinny one stanowić wyjątek od zasady a ich wprowadzenie powinno się odbywać pod warunkiem przestrzegania określonych zasad.

Mając na uwadze przedstawiony wywód, zwrócić w pierwszej kolejności należy uwagę na fakt, iż ustawa wprowadzająca nowe brzmienie art. 37 ust. 11 cyt. ustawy, który konstytuuje nowe zasady określania wartości nieruchomości (kryteria uwzględniane przy jej ustalaniu) w art. 574 prawa wodnego nie zawiera żadnych norm intertemporalnych. Nie ulega zatem wątpliwości, iż ustawodawca, którego działania legislacyjne, należy postrzegać poprzez pryzmat działań racjonalnych i z poszanowaniem zasady zaufania obywateli (nie tylko osób fizycznych) do prawa, nie zastrzegł, iż przedmiotowa norma będzie miała zastosowanie do oceny zdarzeń zaistniałych przed jej wejściem w życie. Ponadto również pozwany odwołując się do kierowania się zawartymi w nim wytycznymi, wskazuje jedynie na kierunek orzeczniczy, nie przedstawiając żadnych racjonalnych i prawnych argumentów, które przemawiałyby za przyjęciem ferowanej przez niego wykładni art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zmierza jedynie do ochrony samorządowej jednostki organizacyjnej za działania jego organów w ramach sfery imperium.

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku z dnia 27 czerwca 2019 r. (SA w Warszawie, sygn. akt V ACa 123/19), w którym Sąd uznał, iż „zgodnie z zasadą lex retro non agit, do zdarzeń prawnych zaistniałych w określonym czasie stosuje się przepisy prawa wówczas obowiązujące. Tym samym późniejsze przepisy nowelizujące określone regulacje prawne nie znajdują do nich zastosowania. Jednocześnie nowe prawo nie może prowadzić do formułowania odmiennych ocen prawnych tych zdarzeń, niż wynikające z treści przepisów prawa obowiązujących w czasie ich zajścia.”

Z uwagi na powyższe w całości należało podzielić stanowisko Sądu I Instancji o braku podstaw do stosowania normy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji gdy zdarzenie podlegające ocenie zaistniało przed jego wprowadzeniem z życie.

Sąd Apelacyjny w całości akceptuje również wykładnię art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zaprezentowaną przez Sąd I instancji, zgodnie z którą do oceny zaistnienia rzeczywistej szkody i jej wysokości, wystarczające jest ustalenie jaka była potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości, tj. działki nr (...), której sposób przeznaczenia uległ zmianie na skutek planu uchwalonego uchwałą Rady (...) W. z 17 listopada 2011 r., a dla jej określenia nie jest nawet konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Pozwany kwestionując powyższe odwołał się do linii orzeczniczej, jak twierdzi aktualnej. Z powyższym nie sposób się zgodzić albowiem na dzień orzekania przez Sąd I instancji najaktualniejsze stanowisko Sąd Najwyższy zawarł w wyroku z 22 marca 2019 r. sygn. akt II CSK 52/18, którym to był związany Sąd Apelacyjny w Warszawie i został przez niego uwzględniony w wyroku z 5 listopada 2019 r. w sprawie sygn. akt I ACa 242/19. Sąd Najwyższy przypomniał, że na tle art. 36 ust. 1 cyt. ustawy „dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości określa się przez pryzmat faktycznego, rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości, a przy ocenie, czy określony sposób korzystania
z nieruchomości jest zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, uwzględnienia wymaga nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, lecz także potencjalnie możliwe sposoby korzystania z niej, zgodne z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to, czy uprawniony czynił z nich użytek lub przewidywał taką możliwość. Sąd Najwyższy zajął tu stanowisko, że w judykaturze przeważa zarazem pogląd, że nieobowiązywanie miejscowego planu w okresie tzw. luki planistycznej nie oznacza, że sposób korzystania
z nieruchomości jest w tym czasie niczym nieograniczony. Określenie tego sposobu powinno nastąpić z uwzględnieniem postanowień planu miejscowego obowiązującego uprzednio, względnie faktycznie podejmowanych przez właściciela działań w ramach uzyskanych przezeń decyzji i zezwoleń, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na gruncie niniejszej sprawy wskazać należy, iż nieruchomość obecnie wydzielona jako działka nr (...), w dniu uzyskania przez powódkę prawa użytkowania wieczystego w 1988 r. nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Pan uchwalony w 1992 r. przewidywał na w/w terenie strefę mieszkaniowo-usługową – (...). Przedmiotowa forma zabudowy mieszkaniowej została również przewidziana w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W., przyjętego uchwałą Rady (...) W. z 10 października 2006 r. Nie ulega zatem wątpliwości, iż zarówno plan z 1992 r. jak również Studium z 2006 r., dopuszczały na terenie obejmującym nieruchomość zabudowę mieszkaniową wobec czego bezsporne jest, iż powódka nabyła w związku z tym prawo wieczystego użytkowania, którego potencjalny sposób wykonywania nie był ograniczony pod kątem możliwości zabudowy nieruchomości aktami planistycznymi obowiązującymi w chwili jego uzyskania. W tej sytuacji to, czy powódka uzyska decyzję o warunkach zabudowy nie mogło mieć w tym przypadku rozstrzygającego znaczenia, zważywszy, że ani poprzedni plan miejscowy ani też obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stanowiące wyraz polityki przestrzennej gminy, nie wykluczały potencjalnego przeznaczenia nieruchomości na zabudowę.

Odwołując się dalej do stanowiska Sądu Najwyższego, wyrażonego w wyroku z 10 marca 2019 r., również Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie wskazuje, że ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. In casu powódka nie mogła, sięgając do uprzednich i obowiązujących aktów planistycznych, oczekiwać, że wykonywanie uzyskanego przez nią prawa będzie w tak istotny sposób ograniczone, iż zabudowa nieruchomości - uprzednio mieszcząca się w założeniach planistycznych - stanie się niemożliwa.

Ponadto nie sposób zapomnieć, iż w realiach niniejszej sprawy powódka wystąpiła
o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, niemniej ich nie uzyskanie nastąpiło wyłącznie
z uwagi na regulację umożliwiającą organowi zawieszenie postępowania wobec podjęcia już działań w przedmiocie opracowania planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem
z uwagi na okoliczności nie leżące po stronie powódki.

Odwołując się jeszcze do literalnej wykładni art. 36 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy
w zakresie pojęć „w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone” wskazać należy, iż zgodnie z zasadami legislacji pomiędzy słowami „w dotychczasowy sposób” a „zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem” ustawodawca posłużył się znakiem koniunkcji łącznej a nie rozłącznej. Powyższe oznacza zatem, iż badanie obejmuje zarówno jedną, jak i drugą sytuację a dla spełnienia przesłanek uwzględnienia roszczenia wystarczające jest zaistnienie jednego
z powyżej opisane przypadku.

W ocenie przedmiotowego przepisu nie sposób również pominąć faktu posłużenia się przez ustawodawcę odpowiednio słowem „sposób” i „przeznaczenie”. Pierwsze z nich postrzegane jest jako „forma wykonania czegoś” (forma władania), drugie natomiast używane jest w znaczeniu „określić z góry cel, któremu coś ma służyć, przekazać coś dla kogoś, na czyjś użytek, na czyjąś korzyść”.

Rozróżnienie przedmiotowych pojęć i uwzględnienie ich obu w treści przepisu objętego zarzutem bezspornie wskazuje, iż chodzi do dwie sytuacje, w pierwszej o faktyczne korzystanie – sposób władania, a w drugiej o cel w jakim dana nieruchomość została nabyta.

W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, iż celem ustawodawcy było objęcie dwóch stanów, których zaistnienie będzie uprawniało właściciela/użytkownika wieczystego do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, przy czym jednym z nich jest właśnie przeznaczenie, czyli cel, na który nieruchomość została m.in. oddana w użytkowanie wieczyste, cel na który mogła być wykorzystana zgodnie z uprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium uwarunkowań i kryteriów zagospodarowania przestrzennego.

Konstatując, stwierdzić należy, iż Sąd I instancji w ramach oceny roszczenia, przedstawione powyżej zasady wykładni w pełni uwzględnił dokonując właściwej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego, do normy prawa art. 36 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy. Powyższe odnosi się również do kryteriów oceny „rzeczywistej szkody”, dla ustalenia której Sąd poczynił ustalenia, iż nieruchomość składająca się z działek nr (...) mogła być wykorzystana pod zabudowę budynku mieszkalnego, a jego parametry przy uwzględnieniu zabudowy sąsiedniej zostały przeanalizowane i potwierdzone przez biegłego W. K..

W tej sytuacji, wobec bezzasadności podniesionych zarzutów, Sąd na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania Sąd oparł na treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i § 2 pkt 8 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych
z dnia 22 października 2015 r. (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 265) zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 11 250 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Monika Włodarczyk Przemysław Kurzawa Bogdan Świerczakowski