Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Zielonej Górze Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR del. do SO Zbigniew Woźniak

Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Golańska

po rozpoznaniu w dniu 17 lipca 2014 r. w Zielonej Górze

na rozprawie

sprawy z powództwa K. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Z.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Z. z dnia 14 stycznia 2014 r. nr 4/2014 r.;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 92/14

UZASADNIENIE

Powódka K. G. pozwem z dnia 25 lutego 2014 r. domagała się uchylenia uchwały nr 4/2014 z dnia 14 stycznia 2014 r. podjętej przez stronę pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. (...) w Z.. W uzasadnieniu żądania pozwu powódka wskazała, iż jest właścicielem lokalu użytkowego w budynku pozwanej wspólnoty, który nabyła w celu wynajmowania innym podmiotom gospodarczym. W drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 17 grudnia 2013 r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr 3/2013 r. wyrażającą zgodę powódce na prowadzenie w lokalu użytkowym sklepu ogólnospożywczego, w którym będzie dokonywania sprzedaż napojów alkoholowych. W dniu 14 stycznia 2014 r. właściciele na zebraniu podjęli uchwałę nr 4/2014, w której nie wyrazili zgody powódce na prowadzenie ww. działalności tym samym uchylając uchwałę nr 3/2013, w której taka zgoda była wyrażona. Powódka twierdziła, iż uchwała nr 4/2014 narusza jej interesy, albowiem uniemożliwia powódce wynajmowanie ww. lokalu, na prowadzenie działalności gospodarczej przez podmioty trzecie a do takiego celu lokal powódki jest przeznczony.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w Z. w odpowiedzi na pozew z dnia 15 kwietnia 2014 r. wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, iż usytuowanie punktu sprzedaży alkoholu w budynku wspólnoty wpłynie niekorzystnie na funkcjonowanie wspólnoty. Zmieni się otoczenie wspólnoty. Obniży się komfort zamieszkiwania pracowania w tym budynku. Usytuowanie sklepu oferującego sprzedaż alkoholu negatywnie wpłynie na wartość lokali we wspólnocie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 17 grudnia 2013 r., w drodze indywidualnego zbierania głosów, strona pozwana podjęła uchwałę nr 3/2013, w której wyraziła powódce zgodę prowadzenie w lokalu użytkowym nr (...) sklepu ogólnospożywczego, w którym oferowana będzie m.in. sprzedaż wszystkich napojów alkoholowych. Za podjęciem uchwały głosowało 3 właścicieli posiadających łącznie 52,1% udziałów.

W dniu 14 stycznia 2014 r. na zebraniu właścicieli pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr 4/2014, w której nie wyraziła zgodę na prowadzenie w lokalu użytkowym nr (...) sprzedaży napojów alkoholowych, tym samym „uchylając” uchwałę nr 3/2013. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający łącznie 47,90%. Przeciw odjęciu uchwały nr 4/2014 głosowali właściciele posiadający 43,30%, wstrzymali się od głosu właściciele posiadający 8,80%. Jeden z właścicieli R. P., który głosował za podjęciem uchwały nr 3/2013 wyrażającej zgodę na sprzedaż alkoholu, przy podjęciu uchwały nr 4/2014 głosował za niewyrażeniem zgody.

(okoliczności bezsporne:

uchwała nr 3/2013 i 4/2014; K-4, 5)

W budynku Wspólnoty znajduje się 14 lokali. Tylko trzy lokale wykorzystywane są na cele mieszkaniowe. W pozostałych lokalach prowadzona jest działalność gospodarcza (biura). Między podjęciem uchwały nr 3/2013 a podjęciem uchwały 4/2014, tj. między 17 grudnia 2013 r. a 14 stycznia 2014 r., nie nastąpiła zmiana okoliczności faktycznych dotyczących budynku, lokalów w budynku oraz sposobu ich przeznaczenia.

(dowód:

zeznania świadka L. D.; K-57,

zeznania świadka G. P.; K-69,

zeznania świadka T. W.; K-69)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W związku z tym, że powódka domagała się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, matarialnoprawna podstawa rozstrzygnięcia sporu tkwi w przepisie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. Nr 80, poz. 903, z 2000 r. z poźn. zm. – dalej u.w.l.).

Przed przystąpieniem do przedstawienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy wskazać, iż ustalony przez Sąd stan faktyczny w zakresie w jakim jest niezbędny do jej rozstrzygnięcia, jest między stronami bezsporny. Bezsporny jest fakt podjęcia dwóch uchwał. Poza sporem pozostaje fakt liczby lokali w budynku wspólnoty oraz dotychczasowy sposób korzystania z nich. Bezsporny jest również fakt, iż od podjęcia uchwały nr 3/2013 (17 grudnia 2013 r.) do podjęcia uchwały nr 4/2014 (14 stycznia 2014 r.) nie nastąpiła zmiana okoliczności faktycznych, a podjęcie uchwały nr 4/2014 wynikało z tego, że jeden z właścicieli, który wyrażał zgodę na sprzedaż alkoholu przy podjęciu uchwały nr 3/2013, cofnął swą zgodę. W sprawie sporny jest fakt, czy prowadzenie sklepu ze sprzedażą alkoholu wpłynie na komfort życia i pracy właścicieli lokali oraz czy nastąpi zmniejszenie wartości ich lokali. Jednak zdaniem Sądu te okoliczności są dla sprawy obojętnie albowiem w niezmienionych okolicznościach faktycznych Wspólnota nie była uprawniona do cofnięcia uprzednio wyrażonej zgody, o czym szczegółowo będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Przedstawienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy rozpocząć od wyjaśnienia charakteru prawnego zgody na sprzedaż alkoholu. Sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wymaga zgody zarządcy lub administratora budynku, co wprost wynika z treści art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (teksty jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1356 z poźn. zm.). Zgoda, o której mowa w tym przepisie, mimo iż jest przesłanką wydania decyzji administracyjnej, należy do sfery prawa prywatnego a jej wyrażanie stanowi czynność związaną zarządem wspólnotą regulowaną przez przepisy prawa cywilnego (tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 grudnia 2013 r., (...), publ. lex 1404588). Innymi słowy, zgoda właścicieli lokali (zarządcy lub administratora) na sprzedaż alkoholu w budynku ma charakter cywilnoprawny, to z kolei determinuje dalsze rozważania, którymi Sąd kierował się rozstrzygając niniejszą sprawę.

(...) nieruchomością wspólną przez stronę pozwaną, z uwagi na fakt, że liczba lokali jest większa niż siedem, uregulowane zostało w ustawie o własności lokali. W ocenie Sądu wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie dokonanie takiej czynności wymaga zgody współwłaścicieli wyrażonej w uchwale (tak z mocy art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Nie ulega wątpliwości, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością prawną i zawiera w sobie oświadczenie woli kolektywu (wspólnoty). Uchwała, jak każda czynność prawna zawierająca w sobie oświadczenie woli podlega regulacjom Kodeksu cywilnego, które traktują o czynnościach prawnych (m.in. art. 56-65, art. 82-88 k.c. – tak też Z. Radwański (w:), System prawa prywatnego. Prawo cywile. Część ogólna. T. 2. Warszawa 2008, s. 183 i powołana tam literatura).

Jeśli uchwała zawiera oświadczenie woli, które ma być skierowane do innej osoby, złożenie tego oświadczenia jest skuteczne, z chwilą gdy dociera do tej osoby w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią, co wprost wynika z treści art. 61§1 zd. 1 k.c. (tak też Z. Radwański, ibidem). Nie ulega wątpliwości, iż uchwała zawierająca zgodę na sprzedaż alkoholu jest oświadczeniem woli kolektywu, które jest składane konkretnej osobie – w tej sprawie powódce. Nie ma przy tym znaczenia fakt, iż powódka również jest członkiem wspólnoty. Jest to bowiem oświadczenie wspólnoty (ułomnej osoby prawnej) składane innej osobie.

Ustawodawca w Kodeksie cywilnym w sposób szczególny reguluje stabilizację stosunków prawnych wywołanych złożeniem innej osobie oświadczenia woli. Chodzi bowiem o zapewnienie pewności obrotu cywilnoprawnego. Oświadczeń woli nie można składać pozornie, dowolnie ich cofać, czy też dowolnie uchylać się od skutków złożonych oświadczeń. Co do zasady z chwilą dotarcia do adresata oświadczenie woli nie podlega odwołaniu, w tym przejawia się dążenie ustawodawcy do stabilizacji stosunków prawnych, w których oświadczenie zostało złożone. Zgodnie bowiem z art. 61§1 zd. 2 k.c. odwołanie oświadczenia, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. A contrario, jeśli oświadczenie odwołujące poprzednie oświadczenie nie dotarło najpóźniej jednocześnie z chwilą złożenia poprzedniego oświadczenia, odwołanie takiego oświadczenia jest prawnie bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie pozwana wspólnota w dniu 17 grudnia 2013 r. podjęła uchwałę nr 3/2013 w sprawie wyrażenia powódce zgody na prowadzenie sklepu ogólnospożywczego wraz ze sprzedażą alkoholu. W tym samym dniu uchwała została złożona powódce. Jej podjęcie nastąpiło bowiem w drodze indywidulanego zbierania głosów. W dniu 14 stycznia 2014 r. strona pozwana podejmuje uchwałę nr 4/2014, o niewyrażeniu zgody powódce uchylając uchwałę nr 3/2013. W istocie strona pozwana uchwałą nr 4/2014 cofnęła oświadczenie woli o uprzednim wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu.

W ocenie Sądu cofnięcie oświadczenia woli zawartego w uchwale nr 3/2013 uchwałą nr 4/2014 nastąpiło niezgodnie z przepisami prawa. Cofnięcie oświadczenia woli możliwe jest przed jego złożeniem drugiej stronie lub jednocześnie z jego złożeniem (art. 61§1 zd. 2 k.c.). Strona pozwana nie może powoływać na uzasadnienie swego stanowiska argumentu, że we wspólnocie obowiązuje wola większości. Większość, która reprezentuje wspólnotę nie może w sposób sprzeczny z prawem cofać uprzednio złożone drugiej stronie oświadczenie woli powołując się na fakt, iż taka jest obecnie wola większości. Należy pamiętać, iż uchwała jest oświadczeniem woli kolektywu – tu wspólnoty – i jeśli zostało złożone innej osobie nie może być cofnięte. Podobnie jak w każdym innym przypadku składania oświadczeń woli przez inne podmioty, większość nie może składać oświadczeń, po czym powołując się na większość odwoływać uprzednio złożone oświadczenie.

Dla sprawy obojętnym jest fakt, czy sprzedaż alkoholu spowoduje spadek wartości lokali, obniży się komfort zamieszkiwania i pracy, czy też bezpieczeństwo korzystania z lokali. Wspólnota podjęła uchwałę nr 3/2013 a jej cofnięcie możliwe było wyłącznie w warunkach opisanych w art. 61§1 zd. 2 k.c. Ponowna analiza sytuacji faktycznej i odmienna jej ocena przez osobę składającą oświadczenie woli nie stanowi przesłanki do cofnięcia już złożonego oświadczenia woli. Jeśli właściciele poszczególnych lokali twierdzą, iż sprzedaż alkoholu obniży wartości ich lokalu itd. winni zaskarżyć uchwałę nr 3/2013 ze wskazaniem, iż uchwała narusza ich interesy. Właściciele nie mogą skutecznie podejmować uchwałę w istocie cofającą poprzednio złożone oświadczenie woli, przy niezmienionych okolicznościach faktycznych ze wskazaniem, że poprzednia uchwała (a w przypadku jednego z właścicieli po ponownym przenalizowaniu sytuacji) narusza ich interesy. Zbędnym jest zatem przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego, albowiem okoliczności jakie miały być nimi stwierdzone, tj. naruszenie interesów właścicieli przez obniżenie wartości ich lokali, nie dają podstaw do cofnięcia uprzednio złożonego oświadczenia woli. Dla zobrazowania opisywanych rozważań warto wskazać na przykład z zakresu spółek prawa handlowego. Wspólnicy spółki nie może cofnąć uprzednio złożonego oświadczenia woli (np. wyrażającego zgodę na sprzedaż nieruchomości) z uzasadnieniem iż poprzednia zgoda narusza ich interesy.

Sąd prowadzi dowody na okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia – art. 227 k.p.c. Faktem istotnym dla rozstrzygnięcia jest fakt, który wyznaczony jest treścią normy prawnej kształtującej wzajemne prawa i obowiązki, o które spór się toczy. Jeśli w świetle przepisów, na podstawie których sąd rozstrzyga sprawę określony fakt jest prawnie obojętny, tj. nie może zmienić oceny żądania pozwu, taki fakt jest nieistotny dla rozstrzygnięcia, a powoływane dla jego wykazania dowodu prowadzi jedynie do zwłoki postępowania, co w świetle art. 217§3 k.p.c. daje Sądowi podstawę do ich pominięcia. Sąd pominął dowód z opinii biegłego albowiem ustalenie faktu objętego tezą dowodową jest dla sprawy zbędne. Ustalenie tych faktów nie da podstawy pozwanej wspólnocie do cofnięcia uprzednio złożonego oświadczenia. Naruszenie interesów uchwałą stanowi przesłankę do jej zaskarżenia a nie do podjęcia kolejnej uchwały uchylającej inną uchwałę ze skutkiem wobec innej osoby.

Jak już wyżej wskazano, uchwała jest czynnością prawną zawierającą oświadczenie woli. W przypadku wadliwości ww. oświadczenia pod postacią chociażby błędu wspólnota może uchylić się od wady swego oświadczenia woli, nie może go jednak cofnąć. W niniejszej sprawie wspólnota nie tylko nie skorzystała z regulacji zawartej w art. 84§1 k.c., lecz także nie było do tego podstaw. Ewentualny spadek wartości nieruchomości oraz obniżenie komfortu korzystania z lokali, jeśli głosujący za uchwałą nr 3/2013 byli w błędzie co do tych okoliczności, nie stanowi błędu dotyczącego treści czynności lecz pobudki. Treść uchwały nr 3/2013 jest jednoznaczna – dotyczy zgody na prowadzenie sklepu ogólnospożywczego wraz ze sprzedażą alkoholu. Co do tej treści glosujący na uchwałą nie byli w błędzie. Brak świadomości konsekwencji podjęcia uchwały stanowi błąd co do pobudki – błąd sfery motywacyjnej, jest to bowiem błąd dotyczący przewidywania (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna. Warszawa 1998, s. 212). Nie sposób również twierdzić, iż ewentualny błąd co do pobudki został wywołany przez powódkę. W treści uchwały nr 3/2013 jednoznacznie wskazano, iż zgoda dotyczy prowadzenia sklepu ogólnospożywczego, w którym prowadzona będzie m.in. sprzedaż wszelkich napojów alkoholowych. Co więcej błąd musi zaistnieć w chwili składania oświadczenia woli. Ponowna analiza okoliczności faktycznych i dojście do innych niż pierwotnie wniosków nie stanowi błędu w rozumieniu art. 84§1 k.c.

Okoliczności uzasadniające uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu muszą być udowodnione przez stronę, która powołuje się na błąd, ponieważ to ta strona wywodzi z faktu błędu skutki prawne (art. 6 k.c.). Oprócz ewentualnego błędu co do treści czynności w przypadku oświadczenia woli złożonego innej osobie uchylenie się od skutków prawnych możliwe jest tylko wtedy gdy błąd został wywołany przez tą osobę. W niniejszej sprawie pełn. strony pozwanej nie wnioskował o przeprowadzenie dowodów, które mogłyby wykazać, iż właściciele głosujący za uchwałą nr 3/2013 byli w błędzie co do treści czynności prawnej oraz na czym ów błąd polegał. Powoływanie się na fakt, iż sprzedaż alkoholu obniży standard korzystania z lokali oraz ich wartość jest w istocie twierdzeniem, że uchwała nr 3/2013 narusza interesy właścicieli lokali, co stanowi przesłankę do jej zaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. Nie dowodzi, czy w chwili podjęcia uchwały osoby głosujące za nią miały tego świadomość, czy też miały mylne wyobrażenie o rzeczywistości, co mogłoby być objęte błędem, abstrahując od tego czy byłby to błąd co do pobudki czy też co do treści czynności prawnej.

Ponadto należy skazać, iż zgodnie z art. 84 i 88 k.c., błąd uzasadnia uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Należy stanowczo odróżnić cofnięcie oświadczenia od uchylenia się od jego skutków. W treści uchwały nr 4/2014 wspólnota nie uchyla się od skutków złożonego świadczenia woli z powołaniem się na błąd lecz nie wyraża zgody na sprzedaż alkoholu uchylając poprzednią uchwałę. W istocie zatem cofa uprzednio złożone oświadczenie.

Jak już wyżej wskazano, ustawodawca w art. 61§1 zd. 2 k.c. chroni bezpieczeństwo przez wprowadzenie cezury czasowej cofnięcia uprzedniego oświadczenia woli. Jeśli oświadczenie woli zostało złożone innej osobie brak jest podstaw do jego cofnięcia, a wszelkie czynność zmierzające do jego cofnięcia są podejmowane sprzecznie z prawem. Nie ulega również wątpliwości, iż przepis art. 61§1 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a co za tym idzie strona nie może jednostronnie zmienić skutków prawnych wynikających z jego treści.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Uchwała nr 4/2014 jest sprzeczna z prawem, albowiem, przy niezmienionych okolicznościach faktycznych, cofa oświadczenie woli wyrażone w uchwale nr 3/2013, co pozostaje w sprzeczności z art. 61§1 zd. 2 k.c.

Czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna (tak z mocy art. 58§1 k.c.). W związku z powyższym Sąd w pkt I wyroku uchylił uchwałę nr 4/2014, albowiem w sposób sprzeczny z prawem cofa oświadczenie woli uprzednio wyrażone uchwale nr 3/2013.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd oparł na treści art. 98§1 i 3 k.p.c. Stroną przegrywająca jest wspólnota, która winna zwrócić poniesione przez powódkę koszty procesu. Na koszty procesu składa się kwota 200 zł tytułem opłaty od pozwu oraz kwota 280 zł tytułem zwrotu wynagrodzenia pełnomocnika. Co prawda przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) nie przewidują stawki wynagrodzenia w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty, niemniej w §10 ust. 1 pkt 1 przewiduje stawkę w sprawie o uchylenie uchwał organów spółdzielni. Mając na uwadze treść §5 rozporządzenia Sąd uznał, iż sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty jest najbardziej zbliżona do sprawy o uchylenie uchwały organów spółdzielni. Stąd też przyznał zwrot wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 180 zł – łącznie Sąd w pkt II wyroku zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w sentencji wyroku.