Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 24 kwietnia 2014 roku H. B. wystąpiła o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej – budynku mieszkalnego z garażem położonej w C. przy ul. (...), na działce gruntu nr (...), o powierzchni 0.07.61 ha, dla której Sąd Rejonowy w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie prowadzi księgę wieczystą nr (...), poprzez przyznanie rzeczonej nieruchomości w całości na wyłączną własność wnioskodawczyni oraz spłatę przez wnioskodawczynię uczestników postępowania A. T. i I. T. stosownie do wartości ich udziału. Ponadto wnioskodawca domagała się zasądzenia od uczestników kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uczestnicy postępowania A. T. i I. T. pismem z dnia 16 czerwca 2014 roku przychylili się do wniosku o zniesienie współwłasności, jednakże zgłosili własną propozycję zniesienia współwłasności, domagając się przyznania im na wyłączną własność przedmiotowej nieruchomości w zamian za spłatę wnioskodawcy.

Na rozprawie dnia 30 kwietnia 2015 roku zarówno wnioskodawca jak i uczestnicy zgłosili zgodny wniosek o zniesienie współwłasności proponując dokonanie podziału nieruchomości opisanej wyżej i wydzielenie dla uczestników działki, której granica będzie się kończyła na ścianie budynku gospodarczego. Cały budynek gospodarczy i garaż miały przypaść wnioskodawcy.

Pismem z dnia 21 sierpnia 2014 roku wnioskodawca H. B. zgłosiła do rozliczenia nakłady na przedmiotowa nieruchomość w kwocie 70.000 zł.

Pismem z dnia 10 kwietnia 2015 roku uczestnicy wnieśli o oddalenie w całości wniosku o rozliczenie nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

H. B., A. T. i I. T. są współwłaścicielami nieruchomości położonej w C., gmina C., powiat czarnkowsko- (...), woj. (...), o powierzchni 0.07.61 ha, działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie prowadzi księgę wieczystą (...). H. B. miała udział w tej nieruchomości w wysokości 1/2, podobnie jak A. T. i I. T., którzy posiadali udział w nieruchomości w wysokości 1/2 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

(dowód: odpis księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie nr (...) – k. 7-116 oraz akta tej księgi wieczystej)

H. B. kupiła swój udział w przedmiotowej nieruchomości od brata J. T. (1) dnia 16 grudnia 2004 roku.

(dowód umowa sprzedaży z dnia 16 grudnia 2004 roku – k. 43-45 akt księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie nr (...))

A. T. i I. T. nabyli swój udział w tej nieruchomości na podstawie umowy dożywocia z dnia 17 maja 2013 roku zawartej z J. T. (2). Ze swojej strony A. T. i I. T. zobowiązali się przyjąć J. T. (2) jako domownika, dostarczyć jej wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić jej odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić jej własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

(dowód: umowa dożywocia z dnia 17 maja 2013 roku – k. 63-65 księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie nr (...))

Przedmiotowa nieruchomość, stanowiąca działkę nr (...), zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Mieści się blisko centrum miasta. Prócz budynku mieszkalnego na nieruchomości znajduje się budynek gospodarczy. Działka jest ogrodzona i zagospodarowana. Jest uzbrojona w energię elektryczną, wodę, kanalizację, gaz. Budynek mieszkalny jest budynkiem wolnostojącym, podpiwniczonym, parterowym z poddaszem użytkowym. Powierzchnia użytkowa budynku to 105,20 m2. Budynek gospodarczy jest budynkiem wolnostojącym, bez podpiwniczenia, parterowym, o powierzchni zabudowy 47,50 m2. Budynek składa się z dwóch części. Jedna z części to garaż z kanałem naprawczym, o powierzchni 26,50 m2. Druga część to pomieszczenie gospodarcze z osobnym wejściem z posesji o powierzchni 18,30 m2. Obie części połączone są przejściem stanowiącym otwartą część ściany w garażu. Cała nieruchomość ma wartość 264.000 zł.

(dowód: opinia biegłego J. G. z dnia 31 października 2014 roku – k. 103-124)

Istnieje możliwość podziału nieruchomości opisanej wyżej, na dwie osobne nieruchomości poprzez wydzielenie działki niezabudowanej nr (...) o powierzchni 0.00.55 ha oraz działki zabudowanej nr (...) o powierzchni 0.07.06 ha. Mniejsza działka miałaby wówczas wartość 8.000 zł, a większa działka – 256.000 zł.

(dowód: opinia biegłego J. G. z dnia 31 października 2014 roku – k. 103-124 –z dnia 14 stycznia 2015 roku - 143-146 oraz z dnia 30 kwietnia 2015 roku – k. 179, 180, opinia biegłego geodety Z. Ż. z dnia 29 września 2015 roku – k. 217-226 – z dnia 7 grudnia 2015 roku – k. 253, 254 - z dnia 24 lutego 2016 roku – k. 270-275)

Dnia 21 maja 2003 roku J. T. (2) sporządziła testament, w którym do całości spadku powołała H. B.. J. T. (2) zmarła dnia 16 lutego 2014 roku. Cały spadek po niej odziedziczyła córka H. B..

(dowód: testament z dnia 21 maja 2003 roku – k. 127; odpis aktu zgonu J. T. (2) – k. 75 księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie nr (...); oświadczenie wnioskodawcy H. B. – k. 308)

W okresie od 2005 roku do 2011 roku H. T. poczyniła nakłady na przedmiotowa nieruchomość. Były to nakłady w postaci:

- wymiany pokrycia dachu oraz remont komina pod dachem, łączny koszt 13.727 zł,

- wymiany stolarki okiennej – wartość nakładu 8.904 zł,

- wymiany drzwi – wartość nakładu 1.865 zł,

- ułożenia płytek ceramicznych w podłodze w korytarzu i kuchni oraz płytek na ścianie w kuchni – łączny koszt 3.007 zł,

- ułożenia paneli podłogowych w dwóch pokojach – wartość nakładu 1.596 zł,

- wykonania nowego komina – wartość nakładu 1.142 zł,

- montażu pieca centralnego ogrzewania – wartość nakładu 3.128 zł,

- przebudowy budynku gospodarczego na garaż – łączny koszt 6.854 zł.

Razem wartość nakładów wyniosła 39.798 zł. Wszystkie te nakłady można zaliczyć do nakładów użytecznych, gdyż przez ich wykonanie nieruchomość została ulepszona. Nakłady w postaci wymiany kotła centralnego ogrzewania i budowa nowego komina, to z kolei nakłady konieczne. Wszystkie poniesione przez H. B. nakłady spowodowały wzrost wartości nieruchomości równy oszacowanej wartości tych nakładów.

(dowód: opinia biegłego J. G. z dnia 16 września 2015 roku – k. 204-214; zeznania H. B. – k. 52, 53, 306; rachunki i zamówienia – k. 65-68, 73-86; umowa z dnia 23 stycznia 2007 roku – k. 69, 70; karta gwarancyjna stolarki PCV – k. 71, 72; karta gwarancyjna – k. 93, faktura z dnia 26 sierpnia 2005 roku – k. 94; faktura z dnia 26 sierpnia 2005 roku – k. 95; częściowo zeznania świadka J. B. – k. 181, 182; zeznania świadka M. R. – k. 182, 183; zeznania świadka J. T. (3) – k. 183, 184)

H. T. ma 46 lat. Zamieszkuje w domu jednorodzinnym na przedmiotowej nieruchomości razem z mężem i córką.

A. T. i I. T. mają po 60 lat. Są nauczycielami. Zamieszkują na nieruchomości sąsiadującej z działką (...).

(dowód: zeznania wnioskodawcy H. B. – k. 52, 53, 306; zeznania uczestnika A. T. – k. 53, 54, 307; zeznania uczestnika I. T. – k. 54, 55, 308)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów powołanych wyżej, w tym znajdujących się w aktach Sądu Rejonowego w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie (...), jak również na podstawie zeznań świadków częściowo J. B. (k. 181, 182), M. R. (k. 182, 183), J. T. (3) (k. 183, 184), opinii biegłego J. G. z dnia 31 października 2014 roku (k. 103-124), z dnia 14 stycznia 2015 roku (k.143-146), z dnia 30 kwietnia 2015 roku (k. 179, 180), z dnia 16 września 20915 roku (k.204-214), opinii biegłego geodety Z. Ż. z dnia 29 września 2015 roku (k. 217-226), z dnia 7 grudnia 2015 roku (k. 253, 254), z dnia 24 lutego 2016 roku (k. 270-275), zeznań wnioskodawcy H. B. (k.52, 53), zeznań uczestnika A. T. (k.53, 54), zeznań uczestnika I. T. (k.54, 55).

Sąd uwzględnił w całości opinię pisemną i ustną biegłego J. G. z dnia 31 października 2014 roku (k. 103-124), z dnia 14 stycznia 2015 roku (k.143-146), z dnia 30 kwietnia 2015 roku (k. 179, 180), z dnia 16 września 20915 roku (k.204-214), a także opinie biegłego Z. Ż. z dnia 29 września 2015 roku (k. 217-226), z dnia 7 grudnia 2015 roku (k. 253, 254), z dnia 24 lutego 2016 roku (k. 270-275). Dowód z opinii biegłego musi być oceniany pod kątem:

a) czy biegły dysponuje wiadomościami specjalnymi, niezbędnymi do stwierdzenia okoliczności mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

b) czy opinia biegłego jest logiczna, zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i wskazaniami wiedzy,

c) czy jest pełna i jasna oraz nie zachodzi nie wyjaśniona sprzeczność pomiędzy nią a inną opinią ujawnioną w toku przewodu sądowego.

J. G. jest stałym biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości. Ma zatem odpowiednie kwalifikacje do wydania opinii w niniejszej sprawie.

W opiniach pisemnych biegły szczegółowo przedstawili czynności, jakie wykonał w związku z opinią, materiał dowodowy, na jakim się opierał, a także sposób i podstawy obliczenia każdej z podawanych w opinii kwot. Uzyskane wnioski obszernie umotywował.

Na podstawie art.154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jako pierwsze podejście art.152ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wskazuje podejście porównawcze. Zgodnie z art.4ust.1 rozporządzenie Rady Państwa z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, określa jako nieruchomość podobną nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej konieczna jest realizacja następujących założeń: po pierwsze, znane są cechy nieruchomości wycenianej, po drugie, jest kilkanaście nieruchomości podobnych do wycenianej, które były przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, po trzecie, transakcje odbyły się w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę wyceny. Jeżeli przy tym nastąpiła w tym okresie zmiana cen nieruchomości należy zbadać zasadę, w jakiej zmiana następowała. Zmiany takie winny być zaznaczane wprowadzeniem odpowiednich współczynników korygujących do poziomu cen bieżących. Ważna jest przy tej metodzie znajomość cen transakcyjnych i cech nieruchomości porównywalnych i dokładny opis nieruchomości, za które uzyskano cenę najniższą i najwyższą (por. Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, pod. red. Jerzego Dedynki, LEX a Wolters Kluwer business, Warszawa 2012, s.472, 473).

Wnioskodawca i uczestnicy zgłosili zastrzeżenia do opinii dotyczącej wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz proponowanego sposobu zniesienia współwłasności tej nieruchomości. Biegły odpowiedział na te zarzuty najpierw pisemnie dnia 14 stycznia 2015 roku (k.143-146), następnie ustnie na rozprawie dnia 30 kwietnia 2015 roku (k.179-180), aby ostatecznych odpowiedzi udzielić w opinii uzupełniającej z dnia 24 lutego 2016 roku (k.270-275). Opinia uzupełniająca z dnia 26 lutego 2016 roku wskazuje na wartość działek powstałych z podziału działki (...). Wartość ta została obliczona przez ustalenie wartości działki o powierzchni 0.00.55 ha, a pozostała nieruchomość o powierzchni 0.07.06 ha ma wartość wyliczoną przez odjęcie wartości mniejszej działki od wartości całej nieruchomości. Wyliczenie to nie było kwestionowane w toku postępowania przez strony. J. G. w sposób klarowny na rozprawie wyjaśnił, jak oblicza się wartość nieruchomości. Obliczenie osobno wartości gruntu i osobno wartości budynku nie ma, co do zasady, podstaw przy wycenie wartości nieruchomości, bowiem przedmiotem transakcji jest cała nieruchomość zabudowana, a nie sam budynek, czy grunt pod budynkiem. Biegły stwierdził jednoznacznie, iż wydzielenie z działki (...) mniejszej działki, o co wnosili uczestnicy, jest możliwe i nie spowoduje żadnych utrudnień w korzystaniu z nieruchomości zabudowanej. Jest też możliwe wydzielenie działki, której granica będzie się kończyła na ścianie budynku. Nie będzie wówczas konieczne dzielenie budynku gospodarczego. Pierwotna propozycja uczestników, omówiona przez biegłego w opinii z dnia 31 października 2014 roku, zakładała, że granica nieruchomości będzie przebiegała w poprzek pomieszczenia garażowego, gdzie nie było żadnej ściany, co było sprzeczne z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarówno wnioskodawca jak i uczestnicy przystali na pomysł wydzielenia działki, której granica opierałaby się na ścianie budynku gospodarczego i garażowego.

Opinia biegłego Z. Ż. jest rzetelna i szczegółowa. Sąd nie miał zastrzeżeń do wniosków opinii. Opinię zakwestionowała wnioskodawczyni. H. B. twierdziła bowiem, iż biegły był zobowiązany do ustalenia szerokości działki na dokładnie 4 m. W opinii biegły analizował zarówno wariant w szerokością działki wynoszącą dokładnie 4 metry, jak i odchylenia od tej wielkości. Przyjął wariant działki nieco szerszej ze względu na wyraźny charakter użytkowania w terenie, a mianowicie istniejącą już przybudówkę. Biegły argumentował, iż przyjęcie szerokości równo 4 metry spowodowałoby przebieg linii granicznej po przekątnej istniejącej w terenie podmurówki i słupków ogrodzenia. Biegły wyjaśnił też, iż granica między działką (...) i działką (...) oznaczona jest trzema punktami, a nie dwoma, nie jest to idealna linia prosta co nie pozostaje bez znaczenia dla określenia szerokości nowoutworzonej działki. Biegły zaznaczył, iż faktyczna szerokość wydzielonej działki wynosi 4,25-4,30 m w zależności od punktu przyłożenia pomiaru. Zgodnie z §29ust. 1 i §31 ust. 2 Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011 roku w sprawie standardów technicznych i wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U z 2011r. Nr 263 poz. 1572) akceptowalne jest odchylenie do 30 cm biorąc pod uwagę długość linii stanowiącej bok nowo wydzielonej działki. Zaprojektowane przez biegłego geodetę wychylenie zgodne jest z przepisami powołanego rozporządzenia. Zgodzić się należy z biegłym, iż ani Sąd w postanowieniu o powołaniu biegłego, ani strony na rozprawie czy w pismach procesowych, nigdy nie podawały, iż szerokość nowo wydzielonej działki musi być równa 4 m. Biegły J. G. wskazał w opinii z dnia 30 października 2014 roku orientacyjny kształt działki, jednak rysunek ten nie podaje żadnych długości boków. Oczywiste jest, że do wydzielenia działki niezbędna jest opinia geodezyjna. Strony toczyły spór najpierw co do wydzielenia odrębnej działki, potem co do granicy działki od strony budynku gospodarczego i garażu. Różnice zdań co do szerokości wydzielonej działki pojawiły się dopiero po przygotowaniu opinii geodezyjnej.

Sąd w części uwzględnił zeznania świadka J. B. oraz w całości zeznania świadków M. R. i J. T. (3). Świadkowie zeznawali co do nakładów poniesionych przez wnioskodawcę na przedmiotową nieruchomość w okresie przez przeniesieniem własności udziału w tej nieruchomości przez J. T. (2) na uczestników A. T. i I. T.. Sąd nie dał wiary J. B., iż nakłady te wyniosły około 70.000 zł. W tym zakresie miarodajnym źródłem obliczeń była opinia biegłego J. G. z dnia 16 września 2015 roku (k.214), w której nakłady zostały wyliczone na 39.798 zł. Potwierdzeniem zeznań wskazanych świadków w zakresie poniesienia znacznych nakładów na nieruchomość przez wnioskodawcę były dokumenty, w szczególności rachunki, przedłożone przez H. B. (k.65-86). Również biegły J. G. w trakcie oględzin potwierdził dokonanie określonych nakładów wyszczególnionych w opinii z dnia 16 września 2015 roku.

Sąd uwzględnił w całości rachunki, dokumenty rozchodu, umowy zlecenia (k.65-85, 94, 95) mające dokumentować nakłady poniesione przez wnioskodawcę na nieruchomość. Przedłożone rachunki opiewają na kwotę 59.706,75 zł. Brak podstaw by kwestionować wartość dowodową tych dokumentów. O tym, że nakłady zostały poniesione świadczyły zarówno zeznania świadków, jak i opinia biegłego J. G.. Wysokość nakładów podała opinia biegłego. Tym samym zweryfikowała ona dokumenty złożone przez wnioskodawcę, w których pojawiła się wyższa kwota nakładów.

Sąd uwzględnił częściowo zeznania wnioskodawcy H. B. (k.52, 53, 306) jak i zeznania uczestników A. T. (k.53, 54, 307) i I. T. (k.54, 55, 307).

Zeznania stron postępowania co do nabycia własności udziałów w przedmiotowej nieruchomości znajdowały potwierdzenie w dokumentach powołanych wyżej. Niewątpliwie wnioskodawca mając świadomość, iż matka uczyniła ją jedynym spadkobiercom swojego majątku w testamencie, mogła uważać, iż z inwestycji w tą nieruchomość dokonywanych jeszcze za życia J. T. (2) H. B. będzie korzystała jako wyłączny właściciel nieruchomości. Logicznym następstwem takiego myślenia było natychmiastowe zaprzestanie jakichkolwiek nakładów w momencie powzięcia wiadomości o przekazaniu przez J. T. udziału w nieruchomości w umowie dożywocia A. T. i I. T.. Wnioskodawca toczyła w trakcie postępowania spór z uczestnikami o powody decyzji J. T. (2) zawarcia umowy dożywocia. Zdaniem Sądu, spór ten dla przedmiotowego postępowania nie ma żadnego znaczenia. J. T. (2) z momentem sporządzenia testamentu nie traciła współwłasności nieruchomości, mogła w każdej chwili sprzedać swój udział, mogła też zmienić testament. Nie zmuszała z całą pewnością córki H. B. do czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomość. Sąd uznał również, iż wnioskodawca powiedziała prawdę, że nakłady poczyniła. Udokumentowała to w części rachunkami, w części zeznaniami świadków, a co do zakresu dokonanych nakładów i ich wartości miarodajna była opinia biegłego J. G. z dnia 16 września 2015 roku.

Sąd uwzględnił wszystkie pozostałe dokumenty powołane wyżej, których prawdziwości i autentyczności strony nie kwestionowały.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 1, 2 i 3 k.c.) Z. współwłasności może nastąpić: przez fizyczny podział rzeczy wspólnej pomiędzy wszystkich współwłaścicieli, pomiędzy niektórych spośród nich, przez przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej sumy. W granicach uprawnień wynikających z art. 212 sąd jest władny, nawet bez zgody uczestników postępowania, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy (tak post. SN z 23.7.1982 r., III CRN 161/82, MoP - Zestawienie Tez 1999, Nr 2, poz. 52). Należy przyjąć, że także w postępowaniu sądowym pierwszeństwo ma fizyczny podział rzeczy wspólnej. Jak wskazał SN w post. z 30.10.1978 r., III CRN 214/78 (Legalis), sąd dokonujący działu powinien przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedania stosownie do przepisów KPC. W braku takich żądań sąd powinien ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału (vide. Kodeks cywilny komentarz Tom I pod red. K. Pietrzykowskiego Wydawnictwo C.H.Beck Warszawa 2011 r. źródło: Legalis komentarz do art. 212).

H. B. oraz A. T. i I. O. byli współwłaścicielami nieruchomości opisanej wyżej i mieli prawo domagać się zniesienia tej współwłasności. W sprawie strony doszły ostatecznie do porozumienia, iż nieruchomość zostanie podzielona na dwie części. Strony były zgodne, iż granica nowo utworzonej działki będzie przebiegała przy ścianie budynku gospodarczego. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do dokonania fizycznego podziału nieruchomości położonej w C. o powierzchni 0.07.61 ha, dla której Sąd Rejonowy w Trzciance Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czarnkowie prowadzi księgę wieczystą (...). Taki podział jest podstawową zasadą zniesienia współwłasności. Z tego powodu Sąd dokonał podziału działki (...), z której składa się przedmiotowa nieruchomość, na działkę (...) o powierzchni 0.00.55 ha i działkę (...) o powierzchni 0.07.55 ha. W zakresie granic nowej działki (...) Sąd podzielił argumentację biegłego Z. Ż., iż biorąc pod uwagę nieprostolinijny przebieg granicy działki (...) oraz obecny charakter użytkowania działki w terenie związany z istniejącą podmurówką i słupkami ogrodzenia, szerokość nowej działki (...) winna wynosić z jednej strony 4 metry, a drugiej strony 4,45 m. Równocześnie dokonując podziału działki (...) na działkę (...) i działkę (...) Sąd przyznał działkę (...) na współwłasność do wspólności małżeńskiej majątkowej A. T. i I. T., natomiast zabudowaną działkę (...) na wyłączną własność H. B.. Wnioskodawczyni zamieszkuje przedmiotową nieruchomość od lat, jest to jej jedyne miejsce zamieszkania. Uczestnicy mają własny dom jednorodzinny.

Nieruchomość, będąca przedmiotem postępowania ma wartość 264.000 zł. Sąd w tym zakresie w pełni podzielił opinie biegłego J. G.. Przy tym nowoutworzona działka (...) ma wartość 8.000 zł. Natomiast nowa działka (...) ma wartość 256.000 zł. Sąd w tym zakresie również przychylił się do opinii biegłego J. G.. Wnioskodawca oraz łącznie uczestnicy mieli równe udziały w nieruchomości, czyli po 1/2. Każdy z nich w podziale powinien otrzymać równowartość 132.000zł. Ponieważ H. B. otrzymała nieruchomość o wartości 256.000 zł, winna dopłacić tytułem wyrównania wartości udziału uczestnikom solidarnie kwotę 124.000 zł.

Na podstawie art. 212§3k.p.c. jeżeli ustalone zostały dopłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek.

Sąd określił termin spłaty na 1 miesiąc od dnia uprawomocnienia się orzeczenia uznając, że zasądzona kwota jest znaczna, a wnioskodawczyni będzie musiała wygospodarować środki na ten cel. Na rozprawie dnia 31 maja 2016 roku H. B. zadeklarowała, że jest gotowa do spłaty, toteż został wskazany krótki termin zapłaty. Odsetki za opóźnienie w wysokości ustawowej (art. 481 k.c.) będą przysługiwać A. T. i I. T. z momentem popadnięcia H. B. w opóźnienie z zapłata kwoty 124.000 zł.

Mocą art. 618 § 1 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Art. 207 k.c. stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z kolei art. 201 k.c. stanowi, iż do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2014 roku, I ACa 451/13, LEX nr 1425356). Współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNC 1980/9/157). Należałoby jednak przyjąć, iż zasada ta nie działa wtedy, gdy korzyść czerpią wszyscy współwłaściciele. Wydatki z art. 207 k.c. są związane z rzeczą wspólną, jeżeli ich potrzeba poniesienia wynika z normalnej eksploatacji, ale też zasad prawidłowej gospodarki. Niewątpliwie podlegają rozliczeniu wydatki konieczne, ale też użyteczne, chyba że służą jednemu tylko ze współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego interesie. Jednakże inwestycje podnoszące wartość nieruchomości i mające służyć do zwiększania jej pożytków i przychodów, należą do wydatków obciążających wszystkich współwłaścicieli, chociażby nie były niezbędne (por. Komentarz do prawa cywilnego. Księga druha. Własność i inne prawa rzeczowe, St. Rudnicki, Wyd. Pr. LexisNexis W-wa 2006, t.3, k.263, postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2011 roku, III Ca 785/11, LEX nr 1714192). Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, IIICZP 11/06, OSNC 2007/3/38; uchwała Sądu Najwyższego z dni 21 lutego 2008 roku, IIICZP 144/07, OSNC 2009/2/22). Niewątpliwie podlegają rozliczeniu nakłady konieczne dokonywane za zgodą większości. Muszą być pokryte wydatki ponoszone w ramach zwykłego zarządu. Roszczenia o zwrot poniesionych nakładów mające charakter obligacyjny przechodzą na nabywców udziałów jedynie wtedy, gdy zostaną na nich przelane zgodnie z art. 509 k.c. wraz z przeniesieniem udziału ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2009 roku, I CNP 121/08, LEX nr 738072).

W ocenie Sądu, uznać należy za udowodnione przez wnioskodawcę, iż H. B. do dnia 17 maja 2013 roku dokonała nakładów na nieruchomość opisaną wyżej w wysokości 39.798 zł. Świadczyły o tym złożone rachunki, zeznania świadków, wreszcie opinia biegłego J. G. z dnia 16 września 2016 roku., która zweryfikowała wartość nakładów. Nakład w postaci wymiany kotła centralnego ogrzewania w kwocie 3.158 zł oraz budowa nowego komina o wartości 1.142zł były nakładami koniecznymi, bowiem niezbędnymi do dalszego funkcjonowania instalacji centralnego ogrzewania. Pozostałe wymienione wyżej nakłady o wartości 35.498 zł były nakładami użytecznymi, które zmierzały do ulepszenia rzeczy, jak również nakładami zbytkowymi upiększającymi nieruchomość. Niemniej wszystkie te nakłady w kwocie łącznej 39.798 zł spowodowały wzrost wartości nieruchomości właśnie o kwotę 39.798 zł. Jednakże roszczenie wnioskodawcy o rozliczenie tych nakładów, przez co należy rozumieć zwrot na rzecz wnioskodawcy przez A. T. i I. T. połowy wartości nakładów, czyli kwoty 19.899 zł, było niezasadne. H. B. miała prawo wystąpić o zwrot tych nakładów jedynie wobec J. T. (2), która w momencie ponoszenia nakładów była współwłaścicielem nieruchomości. Obecnie H. B. jest jedynym spadkobiercą J. T. (2), więc nie może skierować już takiego roszczenia. Fakt, czy ponosiła nakłady w dobrej wierze, czy w złej wierze, czy liczyła na przejęcie w przyszłości całej nieruchomości, czy miała inne plany, nie ma tu znaczenia. Uczestnicy nabyli przedmiotowy udział w nieruchomości, jednak z tego tytułu nie są zobowiązani do rozliczenia nakładów poczynionych w okresie, gdy współwłaścicielami nie byli. Przytoczyć tu należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku (III CZP 144/07, OSNC 2009/2/22, Biul.SN 2008/2/10, M.Prawn. 2008/14/756) stwierdzającą, iż „Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.”. W przypadku umowy dożywocia nabycie udziału w nieruchomości przez uczestników nie miało nawet nieodpłatnego charakteru. W tej sytuacji wniosek H. B. o rozliczenie nakładów Sąd oddalił w całości.

O kosztach Sąd orzekła na podstawie art.520§2k.p.c. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli uczestniczy są w różnym stopniu zainteresowani rozstrzygnięciem sprawy lub ich interesy są sprzeczne, można stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów wyłożonych przez uczestników.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie wnioskodawca i uczestnicy postępowania byli w różnym stopniu zainteresowani jej rozstrzygnięciem. Wnioskodawca H. B. była zainteresowana zniesieniem współwłasności i rozliczeniem nakładów na nieruchomość. Uczestnicy A. T. i I. T. godząc się na zniesienie współwłasności, sprzeciwiali się rozliczeniu nakładów. Z kolei wielkość dochodzonych nakładów została udowodniona w kwocie mniejszej niż zgłoszone żądania, natomiast samo roszczenie o rozliczenie nakładów było niezasadne. W tej sytuacji Sąd obciążył wnioskodawcę i uczestników po połowie kosztami opłaty sądowej w kwocie 1.000 zł, bowiem obydwie strony miały równy interes w zniesieniu współwłasności. Kosztami opinii biegłego rzeczoznawcy z dnia 16 września 2015 roku dotyczącej nakładów na nieruchomość w kwocie 1.334,55 zł Sąd w całości obciążył wnioskodawcę, bowiem zgłoszone w tym zakresie roszczenie zostało oddalone w całości. W tym zakresie Sąd obciążył wnioskodawcę kosztami dotychczas poniesionymi. Kosztami pozostałych opinii biegłych (1.753,98 zł, 1.754,10 zł, 190,65 zł) Sąd obciążył wnioskodawcę i uczestników po połowie, czyli tak jak byli zobowiązywani do uiszczania zaliczek. W tym zakresie Sąd obciążył wnioskodawcę i uczestników kosztami dotychczas poniesionymi. Poza opinia dotyczącą nakładów na nieruchomość wszystkie pozostałe opinie dotyczyły zniesienia współwłasności i zarówno wnioskodawca jak i uczestnicy byli w równej mierze zainteresowani uzyskaniem takich wiadomości specjalnych. Kosztami wynagrodzenia adwokata reprezentującego wnioskodawcę (3.600 zł §8pkt6 w zw. z §6pkt6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy udzielonej z urzędu -Dz. U. 2002r., Nr 163, poz. 1348 ze zm.) oraz opłatą od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł Sąd obciążył wnioskodawcę. Czyli kosztami tymi obciążył wnioskodawcę w zakresie dotychczas poniesionym. W ocenie Sądu, nie ma żadnych powodów, aby koszty zastępstwa prawnego, z którego korzystała wyłącznie wnioskodawca, mieli ponosić również uczestnicy.

Dlatego też Sąd zasądził kwotę 500 zł od uczestników ona rzecz wnioskodawcy tytułem zwrotu połowy opłaty, a w pozostałym zakresie kosztami postępowania obciążył strony w zakresie dotychczas poniesionym.

/-/ S.S.R. Piotr Chrzanowski