Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

K., dnia 27-02-2018 r.

Sąd Okręgowy w Koninie, I Wydział Cywilny

po rozpoznaniu w dniu 23-02-2018 r. w Koninie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. O. (1), R. O. (1)

przeciwko A. T. (1)

o zapłatę i wydanie

sprawy z powództwa A. T. (1) i S. T. (1)

przeciwko K. O. (1) i R. O. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji K. O. (1) i R. O. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego w Słupcy

z dnia 27 października 2017 r. sygn. akt IC 307/17

oddala apelację

Aleksandra Bolczyk Iwona Złoty Tomasz Miśkiewicz

Sygn. akt I I1Ca 1/18

UZASADNIENIE

Powodowie K. O. (1) i R. O. (1) wnieśli o zasądzenie od pozwanej A. T. (1) kwoty 4.000 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 1.250 zł od dnia 2 lutego 2017 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.250 zł od dnia 2 marca 2017 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.500 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, nakazanie pozwanej opróżnienia i wydania lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...) wraz z wydaniem kompletu kluczy oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są właścicielami lokalu użytkowego położonego w Z.. Lokal ten na podstawie umowy z dnia 23 marca 2016 roku wynajęła pozwana. Czynsz wynosił 1.000 zł i był płatny z góry 1-go dnia każdego miesiąca. Dodatkowo pozwana miała płacić za media 200 zł miesięcznie. Na wniosek pozwanej strony zawarły porozumienie co do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu – z datą 30 stycznia 2017 roku. Pozwana nie wydała powodom lokalu, nie stawiła się w wyznaczonych terminach w lokalu celem jego przekazania. Pozwana nie uiściła także czynszu za styczeń 2017 roku, wobec czego powodowie pismem z dnia 2 lutego 2017 roku dokonali potrącenia tej kwoty z kaucją. Za miesiące luty i marzec 2017 roku powodowie dochodzą zaś czynszu za bezumowne korzystanie z lokalu w kwotach po 1.250 zł – w kwotach, jaką był skłonny zapłacić kolejny najemca lokalu. Nadto powodowie dochodzą zapłaty odszkodowania w kwocie 1.500 zł – gdyż zauważyli, że ściany w najmowanym lokalu zostały uszkodzone (k. 2-10).

Nakazem zapłaty z dnia 27 marca 2017 roku sygn. I Nc 323/17 Sąd Rejonowy w Słupcy nakazał pozwanej, aby zapłaciła na rzecz powodów kwotę dochodzoną pozwem oraz koszty procesu (k. 38).

Pozwana A. T. (1) wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana obszernie wskazała, że wypowiedziała umowę najmu z dniem 12 grudnia 2016 roku – termin upłynął w dniu 15 stycznia 2017 roku, nadto wyznaczonego przez nią dnia nikt nie zgłosił się po odbiór kluczy (k. 42-46). Zauważyć w tym miejscu należy, że choć na pierwszej stronie sprzeciwu jako stronę pozwaną A. T. (1) wskazała również S. T. (1) – to jednak Sąd nie traktował go jako pozwanego w sprawie, gdyż sprzeciw nie został przez niego podpisany, z treści sprzeciwu wynika, że A. T. (1) pisała go tylko i wyłącznie we własnym imieniu, a nadto jako świadka powołała właśnie S. T. (1). Sąd uznał zatem, że nazwisko S. T. (1) pojawiło się tylko jako wynik omyłki. Ponadto procedurze cywilnej nie jest znana taka sytuacja, że osoba która nie jest pozwanym wskazanym przez powoda, z własnej inicjatywy „wstępuje” do procesu w charakterze strony pozwanej – wszelkie zmiany strony powodowej i pozwanej regulują art. 194 k.p.c. i nast., brak jest tam regulacji odnośnie samowolnego wstąpienia strony do procesu – nie będąc wskazanym ani przez powoda, ani wezwanym przez Sąd.

Na rozprawie w dniu 13 września 2017 roku powodowie sprecyzowali, że żądają wydania lokalu wraz z kluczami w siedzibie lokalu najmowanego w obecności stron (k. 96).

Powodowie A. T. (1) i S. T. (1) wnieśli o zasądzenie od pozwanych R. oraz K. O. (1) kwotę 1.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 15 stycznia 2017 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu powodowie wskazali, że kwota ta została uiszczona na rzecz powodów jako kaucja i wynika w umowy najmu lokalu przy ul. (...) w Z.. Umowa ta została wypowiedziana, zatem pozwani winni zwrócić powodom kaucję (k. 17-19).

Nakazem zapłaty z dnia 18 kwietnia 2017 roku sygn. I Nc 316/17 Sąd Rejonowy w Słupcy nakazał pozwanym, aby zapłacili na rzecz powodów kwotę dochodzoną pozwem oraz koszty procesu (k. 36).

Pozwani R. i K. O. (1) wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym wnieśli o oddalenie powództwa w całości, wskazując na brak zdolności sądowej i procesowej po stronie S. T. (1) oraz podnosząc zarzut potrącenia kwoty dochodzonej pozwem. Pozwani obszernie opisali okoliczności współpracy z pozwaną A. T. (1) oraz okoliczności rozwiązania łączącej ich umowy najmu, wskazując, że kwota kaucji została potrącona z kwotę czynszu za styczeń 2017 roku, której nie uiściła pozwana (k. 42-49).

Postanowieniem z dnia 3 sierpnia 2017 roku Sąd na podstawie art. 219 k.p.c. połączył obie sprawy do rozpoznania (k. 64 akt I C 477/17).

Wyrokiem z dnia 27 października 2017r. Sąd Rejonowy w Słupcy

- w sprawie z powództwa K. O. (1) i R. O. (1) przeciwko A. T. (1):

nakazał wydać przez pozwaną A. T. (1) owodom R. O. (1) i K. O. (1) komplet kluczy do lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...) w terminie 3 dni od uprawomocnienia się orzeczenia, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu .

- w sprawie z powództwa A. T. (1) i S. T. (1) przeciwko K. O. (1) i R. O. (1) :

Oddalił powództwo S. T. (1), zasądził od pozwanych K. O. (1) i R. O. (1) solidarnie na rzecz powódki A. T. (1) kwotę 1.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 października 2017 do dnia zapłaty i orzekł o kosztach postępowania .

U podstaw rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego legły następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne :

R. O. (1) i K. O. (1) zawarli w dniu 23 marca 2016 roku z A. T. (1) umowę najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w Z.. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony na okres jednego roku od dnia 24 marca 2016 roku do dnia 23 marca 2017 roku. Strony przewidziały, iż każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zgodnie z treścią umowy czynsz wynosił 1.000 zł miesięcznie, był płatny z góry, pierwszego dnia miesiąca za który przysługuje. W związku z zawarciem umowy najemca wpłacił kaucję w wysokości 1.200 zł – która miała być zwrócona nie później niż 30 dni bez odsetek od dnia oddania lokalu wynajmującemu. Zgodnie z § 6 umowy po zakończeniu umowy najmu najemca obowiązany był do zwrotu lokalu w stanie technicznym niepogorszonym w stosunku do tego w jakim znajdował się w dniu oddania go w najem (dowód: kserokopia umowy najmu z dnia 23 marca 2016 roku k. 14-16, 56-58).

Zawarta w dniu 23 marca 2016 roku umowa była trzecią umową zawartą między stronami – poprzednio strony zawarły umowę w dniu 16 lutego 2014 roku na okres jednego roku od dnia 1 marca 2014 roku do dnia 28 lutego 2015 roku, przy czym aneksem z dnia 24 marca 2014 roku strony zmieniły okres obowiązywania umowy na okres od dnia 24 marca 2014 roku do dnia 23 marca 2015 roku, w dniu 24 marca 2014 roku strony podpisały również „protokół przekazania przedmiotu najmu”. Następnie strony zawarły umowę na czas oznaczony na okres od 24 marca 2015 roku do 23 marca 2016 roku . A. T. (1) uiściła czynsz za okres 8 dni marca 2014 roku, następnie czynsz był płatny za każdy kolejny miesiąc – przy czym czynsz był płatny w różnych dniach miesiąca. Nadto , poza kwotą wskazaną w umowie najemca uiszczał kwotę 200 zł miesięcznie, przy czym wynajmujący wypisywali pokwitowanie na kwotę 1.000 zł .

Sąd Rejonowy ustalił , iż A. T. (1) w wynajmowanym miejscu prowadziła sklep. W chwili wprowadzenia się najemcy pomieszczenie było wymalowane, a A. T. (1) nie miała zastrzeżeń do stanu lokalu. W wynajmowanym miejscu nie działało centralne ogrzewanie (piec był zlokalizowany w piwnicy i nie było osoby, która będzie paliła w piecu), dlatego pozwana/powódka wstawiła własny piec. Z powodu użytkowania pieca po pewnym czasie płyta gipsowa na ścianie z tyłu za piecem popękała, a ścian okopciła się. Nadto na ścianie za regałami z towarem po czasie wychodziła wilgoć na ścianie – gdyż lokal przylegał do wilgotnego pomieszczenia .

W dniu 12 grudnia 2016 roku A. T. (1) wraz z S. T. (1) udała się do K. O. (1). A. T. (1) uiściła czynsz za grudzień 2016 roku oraz wręczyła powódce/pozwanej pismo zatytułowane: „wypowiedzenie” (jeden z dwóch egzemplarzy, jakie miała przy sobie), w którym wskazała, że prosi o rozwiązanie umowy najmu z dniem 15 stycznia 2017 roku, a powodem jest zbyt wysoki czynsz. K. O. (1) nie zgodziła się na rozwiązanie umowy ze wskazaną datą, argumentując, że bardziej „pasuje jej” rozwiązanie umowy z końcem stycznia, dlatego A. T. (1) dopisała na obu pismach „do dnia 30.01.2017 r.” i podpisała się, a następnie podpisała się K. O. (1). A. T. (1) nie godziła się na rozwiązania umowy z data 30 stycznia 2017 roku, dlatego na jednym egzemplarzu pisma dopisała „nie zgadzamy się”, natomiast drugi egzemplarz pisma – bez tego dopisku - zabrała K. O. (1) .

K. i R. O. (1) dali ogłoszenie do gazety z propozycją najmu lokalu (bezsporne).

Na początku stycznia 2017 roku A. T. (1) i S. T. (1) zaczęli przygotowywać się do opuszczenia najmowanego lokalu, w dniu 6 stycznia 2017 roku wywieźli towar, a od 9 stycznia 2017 roku prowadzili sklep w innym miejscu, nadto na początku stycznia 2017 roku wypowiedzieli umowę na dostarczanie energii elektrycznej .

Pismem z dnia 10 stycznia 2017 roku K. i R. O. (1) wezwali A. T. (1) do zapłaty kwoty 1.000 zł tytułem czynszu .

W dniach 12 stycznia i 15 stycznia 2017 roku A. T. (1) oczekiwała w wynajętym lokalu na R. i K. O. (1), aby oddać klucze do lokalu i wydać lokal. Wynajmujący nie zjawili się .

Pismem z dnia 16 stycznia 2017 roku A. T. (1) wezwała powodów/pozwanych do „ugodowego załatwienia sprawy”, wskazując, że umowa została wypowiedziana za jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia i wezwała do zwrotu kaucji. Poinformowała nadto, że klucze do lokalu są do odbioru w jej aktualnym miejscu pracy Pismem z dnia 21 stycznia 2017 roku R. i K. O. (1) wezwali A. T. (1) do „zwrotu wynajmowanego lokalu” w dniu 30 stycznia 2017 roku . Pismem z dnia 25 stycznia 2017 roku A. T. (1) ponownie wskazała, że klucze są do odbioru w siedzibie jej firmy.

W dniu 30 stycznia 2017 roku państwo O. stawili się pod wynajmowanym lokalem razem z J. S. (1). Osoby te bezskutecznie oczekiwały na pojawienie się A. T. (1), przy czym była ona wtedy na wyjeździe (ferie zimowe) i nie zapoznała się z treścią pisma z dnia 21 stycznia 2017 roku, które odebrała jej pracownica .

Pismem z dnia 2 lutego 2017 roku R. i K. O. (1) złożyli oświadczenie o potrąceniu kwoty czynszu za styczeń w wysokości 1.000 zł z kaucją, a co do kwoty 200 zł wskazali, że zostanie ona rozliczona zgodnie z umową . Pismem z dnia 15 lutego 2017 roku A. T. (1) poinformowała powodów/pozwanych o wytoczeniu przeciwko nim powództwa . Pismem z dnia 16 lutego 2017 roku R. i K. O. (1) wezwali A. T. (1) do wydania lokalu i zwrotu kluczy, uprzedzając, że za okres korzystania z lokalu naliczane będzie odszkodowanie w kwocie 1.250 zł miesięcznie (dowód: kserokopia pisma z dnia 16 lutego 2017 roku wraz z dowodem nadania i odbioru k. 32-34).

W dniu 28 lutego 2017 roku R. i K. O. (1) oczekiwali na A. T. (1) przy lokalu .

Na rozprawie w dniu 13 września 2017 roku A. T. (1) zaproponowała zwrot kluczy powodom/pozwanym, ale oni nie przyjęli ich .

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie: częściowo zeznań powódki/pozwanej K. O. (k. 94-95), częściowo zeznań powoda/pozwanego R. O. (k. 95), częściowo zeznań pozwanej/powódki A. T. (k. 95v-96), częściowo zeznań powoda S. T. (k. 96v, oraz zeznań złożonych jako świadek k. 72), zeznań świadków J. M. (k. 71v), B. J. (k. 71v-72), M. G. (k. 72), K. M. (k. 93v), częściowo zeznań J. S. (k. 93v-94), wskazanych powyżej dokumentów.

Sąd Rejonowy nie dał wiary zeznaniom powódki/pozwanej K. O. (1) co do przebiegu spotkania z dnia 12 grudnia 2016 roku i co do porozumienia z A. T. (1), tj. wspólnego ustalenia daty rozwiązania umowy najmu, gdyż są one sprzeczne z zeznaniami A. T. (1), którym Sąd w tym zakresie dał wiarę, pismem A. T. (1) z 16 stycznia 2017 roku oraz nielogiczne – z powodów wskazanych w dalszej części uzasadnienia (przy ocenie prawnej daty rozwiązania umowy). Sąd I instancji nie dał wiary zeznaniom K. O. (1), że J. S. (1) zgodził się na wynajem lokalu, gdyż taka pewność nie wynika z zeznań świadka, który obwarował ewentualna zgodę innymi warunkami, a nadto zeznania tego świadka w tym zakresie są niewiarygodne. Pozostałym zeznaniom K. O. (1) Sąd Rejonowy dał wiarę, gdyż korespondują z zeznaniami R. O. (1), A. T. (1) i świadków.

Za wiarygodne Sąd I instancji uznał zeznania powoda/pozwanego R. O. (1), gdyż korespondują z zeznaniami K. O. (1), A. T. (1) i świadków. Za niewiarygodne z kolei Sąd Rejonowy uznał jedynie zeznania ww. w zakresie, w jakim powód/pozwany potwierdził te zeznania K. O. (1) – które Sąd uznał za niewiarygodne – z powodów wskazanych przy ocenie zeznań K. O. (1).

Sąd Rejonowy nie dał wiary zeznaniom pozwanej/powódki A. T. (1), iż czynsz był płatny „od 15-go do 15-go” i że w związku z tym zapłaciła ona za styczeń 2017 roku, gdyż zeznania te są sprzeczne z dokumentami w postaci dowodów wpłaty, treścią umowy, zeznaniami powodów/pozwanych oraz nielogiczne. Pozostałym zeznaniom A. T. (1) Sąd I instancji dał wiarę, gdyż korespondują z zeznaniami R. O. (1), K. O. (1), S. T. (1) i świadków.

Jeżeli chodzi o kwestię uiszczania kwoty 200 zł przez A. T. (1), to w tym zakresie zeznania ww. osób okazały się , zdaniem Sądu Rejonowego , w zasadzie niesporne – gdyż wszystkie osoby były zgodne, że taki obowiązek obciążał najemcę, przy czym powodowie/pozwani twierdzili, iż taka powinność wynika z treści umowy, a pozwana/powódka, iż kwota ta stanowi czynsz „poza umową”.

Sąd Rejonowy nie dał wiary zeznaniom powoda S. T. (1), który początkowo zeznawał jako świadek (w sprawie o sygn. I C 307/17 przed połączniem spraw), a następnie jako strona powodowa - co do tej okoliczności, że A. T. (1) w dniu 12 grudnia 2016 roku zapłaciła czynsz za styczeń 2017 roku, że to K. O. (1) dopisała na pismach z dniach 12 grudnia „Do 30.01.2017 r.” oraz że strony uzgodniły w tym dniu, iż umowa rozwiąże się w dniu 15 stycznia 2017 roku – gdyż z dowodów wpłat, z zeznań K. O. (1) wynika, iż pozwana/powódka płaciła wtedy czynsz za grudzień 2016 roku, a z zeznań A. T. (1) i K. O. (1) wynika, że to A. T. (1) czyniła wskazane zapisy, nadto z zeznań ich nie wynika, aby strony uzgodniły (porozumiały się), że umowa rozwiąże się 15 stycznia . A. T. (1) wskazała wręcz, jak podkreślił Sąd R. , że gdy powiedziała, iż nie zgadza się na datę rozwiązania umowy zaproponowaną przez K. O. (1), to ta nic nie powiedziała. Pozostałym zeznaniom S. T. (1), Sąd I instancji dał wiarę, gdyż korespondują z zeznaniami A. T. (1) i świadków J. M. (2), B. J. (2) oraz M. G. (2).

Za wiarygodne Sąd Rejonowy uznał zeznania świadków J. M. (2), B. J. (2), M. G. (2), gdyż są one rzeczowe i logiczne, a nadto znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Sąd Rejonowy nie dał wiary zeznaniom świadka J. S. (1), iż był zdecydowany na wynajem lokalu od p. O.. Sam świadek w swych zeznaniach przyznał, że „być może” po obejrzeniu lokalu „po namyśle by go wynajął”. Poza tym świadek nie prowadził działalności gospodarczej (ostatnio miał zakład w latach 70-80), sam był rencistą, a jego świadczenie wynosiło 700 zł – trudno uznać, aby świadek był poważnie zainteresowany wynajmem lokalu za kwotę 1.250 zł miesięcznie. Trudno też uznać , w ocenie Sądu Rejonowego , za racjonalne zachowanie świadka, który chciał wynająć lokal wcześniej niż rozpoczęcie działalności (a nawet podkreślał, że jak najwcześniej) – skoro logicznym jest, że przy swoich dochodach taką działalność powinien rozpocząć jak najwcześniej, aby móc nowymi dochodami pokryć dość wysokie koszty najmu. Poza tym ostatecznie świadek wskazał, że „być może” nie pracowałby w lokalu, a pracowałby jego znajomy. Pozostałym zeznaniom świadka (odnośnie oczekiwania przed lokalem w dniu 30 stycznia) Sąd dał zaś wiarę, gdyż korespondują one z zeznaniami powodów/pozwanych.

Wartość dowodowa dokumentów zgromadzonych w sprawie nie budziła zdaniem Sądu Rejonowego wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana. Jedyne wątpliwości wzbudzało „wypowiedzenie” przedłożone przez A. T. (1), aczkolwiek zasadność tych wątpliwości Sąd Rejonowy wyłożył w dalszej części uzasadnienia.

Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał , iż na podstawie art. 219 k.p.c. połączył do rozpoznania sprawy z powództwa K. i R. O. (1) przeciwko A. T. (1) oraz sprawę z powództwa A. T. (1) i S. T. (1) przeciwko K. i R. O. (1) – z tego też powodu Sąd rozpoznawał sprawę z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że Państwa O. i A. T. (1) łączyła umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony – 1 roku. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W praktyce pojawiają się dwa modele wskazywania przyczyn wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony: pierwszy model polega na enumeratywnym wyliczeniu takich przyczyn, drugi model, aczkolwiek wzbudzający kontrowersje polega na zamieszczeniu w umowie klauzuli pozwalającej na wypowiedzenie umowy najmu z „ważnych przyczyn" (por. wyr. SN z 21 stycznia 2015 roku, sygn. IV CSK 208/14, L.). Natomiast brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (por. wyr. SA w Poznaniu z 19 stycznia 2006 roku, sygn. I ACa 833/05, niepubl.), zresztą już z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika zdaniem Sądu I instancji , że okoliczności będące podstawą wypowiedzenia winny być wskazane w treści umowy. Innymi słowy: nie można dowolnie i bez powodu wypowiedzieć umowy zawartej na czas określony – choć oczywiście regulacja ta nie wyłącza możliwości wypowiedzenia umowy w przypadkach wskazanych w ustawie (np. art. 664 § 2 k.c., 667 § 2 k.c., 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 k.c.). W niniejszej sprawie A. T. (1) nie powoływała się jednak na okoliczności wskazane w tych przepisach jako na przyczynę wypowiedzenia, zatem ww. przepisy nie mają w sprawie znaczenia.

W umowie z dnia 23 marca 2016 roku – zresztą tak jak w poprzednich zawartych między stronami – nie wskazano , jak podkreślił Sąd Rejonowy , żadnych wypadków uzasadniających wypowiedzenie umowy – nie wskazano nawet, że umowę można wypowiedzieć z „ważnych przyczyn”. Tym samym nieskuteczne były próby wypowiedzenia umowy przez A. T. (1) w grudniu 2016 roku.

Nie sposób również przyjąć , zdaniem Sądu Rejonowego ,na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego – że umowa uległa rozwiązaniu na skutek porozumienia stron. Przede wszystkim na podstawie zeznań K. O. (1), A. T. (1) i S. T. (1) nie sposób uznać, w ocenie Sądu I instancji , że strony w dniu 12 grudnia 2016 roku doszły do porozumienia odnośnie terminu rozwiązania umowy, gdyż K. O. (1) nie zgodziła się na rozwiązanie umowy z datą 15 stycznia 2017 roku, a A. T. (1) nie zgodziła się na rozwiązanie umowy z datą 30 stycznia 2017 roku. Wprawdzie w aktach sprawy widnieje pismo – wypowiedzenie umowy przedłożone przez K. i R. O. (1), wskazujące, że umowa ulega rozwiązaniu „do 30.01.2017 r.”, podpisane przez K. O. (1) i A. T. (1), ale widnieje również pismo przedłożone przez A. T. (1) z dopiskiem „nie zgadzamy się” (na rozwiązanie umowy z dniem 30 stycznia). Jednocześnie A. T. (1) wyjaśniła, iż uczyniła dopisek „nie zgadzamy się” jedynie na swoim egzemplarzu pisma – a nie zdążyła tego uczynić na drugim, zabranym przez K. O. (1). Zdaniem Sądu Rejonowego , takie zachowanie A. T. (1) – czynienie zapisków i ich podpisywanie, mimo że się nie zgadza z ich treścią - może się wydawać chaotyczne, aczkolwiek za przedstawioną przez nią wersją zdarzeń (tj. że strony nie uzgodniły wspólnie, że umowa rozwiąże się z dniem 30 stycznia) przemawiają następujące okoliczności: fakt wyniesienia swoich rzeczy z lokalu już 6 stycznia 2017 roku, rozpoczęcie działalności w nowym miejscu już 9 stycznia 2017 roku, pojawienie się w lokalu w dniu 15 stycznia 2017 roku w celu oddania kluczy oraz fakt wystosowania w dniu 16 stycznia 2017 roku pisma wskazującego na „zdziwienie”, że państwo O. nie pojawili się w dniu 15 stycznia, aby odebrać klucze oraz pismo wskazujące konsekwentnie, że umowa została „wypowiedziana” z dniem 15 stycznia 2017 roku (vide: pismo z dnia 25 stycznia 2017 roku). Natomiast państwo O., mimo że w postępowaniu twierdzili, że w dniu 12 grudnia 2016 roku uzgodnili z A. T. (1) datę rozwiązania umowy (na dzień 20 stycznia), to jednak już w dniu 21 stycznia 2017 roku – a więc jeszcze kiedy według nich umowa najmu trwała - wystosowali do niej pismo, w którym wezwali ją do zwrotu lokalu w dniu 30 stycznia 2017 roku. Zdaniem Sądu Rejonowego , gdyby faktycznie R. i K. O. (1) uzgodnili – jak twierdzą - zakończenie umowy najmu i dzień zwrotu lokalu w trakcie spotkania w dniu 12 grudnia 2016 roku, to niewątpliwie nie wzywaliby A. T. (1) do „zwrotu lokalu” w dniu 21 stycznia – przed datą rozwiązania umowy. Zresztą zdaniem Sądu I instancji powodowie/pozwani musieli być świadomi, że na tle daty rozwiązania umowy między stronami istnieje odmienne stanowisko – co wyklucza przyjęcie zgodnego ustalenia terminu rozwiązania umowy - skoro już w dniu 10 stycznia 2017 roku wzywali A. T. (1) do zapłaty kwoty czynszu, a wcześniej czynsz był płacony zawsze kilka (a nawet kilkanaście) dni po upływie określonego w umowie terminu i nie spotykało się to z tak stanowczą reakcją p. O..

Zresztą wobec kategorycznego stanowiska A. T. (1) prezentowanym w niniejszym postępowaniu sądowym oraz w korespondencji przedprocesowej – w której stanowczo dowodziła o prawidłowości i możliwości wypowiedzenia przez nią umowy najmu z datą 15 stycznia 2017 roku , nie sposób przyjąć, zdaniem Sąd Rejonowego , aby zgodziła się ona na rozwiązanie umowy z datą podyktowaną przez K. O. (1). Przypomnieć należy, że przyczyną „wypowiedzenia” przez nią umowy była nieopłacalność prowadzenia działalności w tym miejscu – tym bardziej chciała ona jak najszybciej zakończyć trwającą umowę, zwłaszcza, że widziała ku temu „podstawę” w treści umowy.

Tym samym nie sposób uznać, w ocenie Sądu I instancji , że strony doszły do porozumienia odnośnie rozwiązania umowy z datą 30 stycznia 2017 roku. Sąd Rejonowy zauważył jedynie, że z zeznań stron wynika, że inicjatorką rozwiązania umowy z datą 30 stycznia 2017 roku była K. O. (1) – a powodowie w pozwie wskazali, że zgodzili się na taką datę „na wniosek strony pozwanej” – co nie jest , zdaniem Sądu , zgodne z prawdą.

Wobec powyższego, skoro zapis umowny wskazujący na możliwość wypowiedzenia umowy okazał się nieważny (sprzeczny z ustawą – art. 58 k.c.) i nieskuteczny, a strony nie rozwiązały umowy w drodze porozumienia – Sąd Rejonowy przyjął, że umowa trwała do końca okresu, jaki przywidywała. Zresztą z zasady umowa na czas określony powinna trwać w całym uzgodnionym okresie.

Nadto z materiału dowodowego wynika, że A. T. (1) nie uiściła czynszu za styczeń 2017 roku w żadnej wysokości. Z przedłożonych dokumentów wynika, iż pierwsza umowa między stronami została zawarta od dnia 23 marca 2014 roku – a pozwana/powódka pierwszy czynsz uiściła za 8 dni marca 2014 roku, następnie czynsz płaciła co miesiąc (w różnych datach) raz w miesiącu. Zgodnie z umowami łączącymi strony czynsz był płatny 1-go dnia miesiąca z góry za miesiąc, za jaki przysługiwał. Z dowodów wpłat wynika zatem, że w dniu 12 grudnia 2016 roku pozwana/powódka uiściła należność za grudzień 2016 roku – a nie za okres od 15 grudnia do 15 stycznia 2017 roku jak twierdziła. Nie sposób bowiem z faktu, że czynsz nie był płacony dokładnie 1-go dnia miesiąca wyprowadzać wniosku, iż zmianie uległ zapis umowy mówiący o zapłacie czynszu z góry za okres od 1-go do ostatniego dnia miesiąca.

Ponadto ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż oświadczenie o potrąceniu kwoty czynszu za styczeń 2017 roku z kwotą kaucji nie było skuteczne. Zgodnie z art. 498 k.c. , gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Z umowy najmu wynika, że kaucja podlegała zwrotowi najpóźniej 30 dnia od dnia zwrotu lokalu. Jeżeli chodzi o chwilę „zwrotu lokalu” to w kontekście obowiązku zwrotu kaucji nie sposób pojmować jej inaczej niż jak: rozwiązanie umowy, opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy i wydanie tego lokalu wraz z kluczami. Te czynności, zdaniem Sądu, składają się na termin „zwrot lokalu”. Zdaniem Sądu Rejonowego, kluczowym dla obowiązku zwrotu kaucji jest przede wszystkim rozwiązanie umowy – skoro standardowo kaucja zabezpiecza ewentualne roszczenia o odszkodowanie z powodu zniszczeń, braku zapłaty czynszu – a więc tych okoliczności, które strony stwierdzają (rozliczają) już po rozwiązaniu umowy. Najczęściej do czynności zwrotu wykorzystuje się protokół przekazania sporządzany w formie pisemnej, aczkolwiek nie jest to jedyny dowód na dokonanie zwrotu lokalu. W wyroku SN z 18 lutego 1987 roku (sygn. II CR 10/87, L.) przyjęto, że każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia - zwrotem rzeczy jest stworzenie takiej sytuacji, w której wynajmujący ma wiedzę i możliwość objęcia rzeczy we władanie.

W lutym 2017 roku – w chwili składania przez powodów/pozwanych R. i K. O. (1) oświadczenia o potrąceniu, należność z tytułu kaucji nie była wymagalna: nie doszło do rozwiązania umowy (jak już wskazano trwała do dnia wskazanego w umowie), nie doszło tym bardziej do wydania lokalu i zwrotu kluczy (łącznie).

Wobec powyższego Sąd Rejonowy stwierdził , iż :

Powodowie dochodzili: odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, odszkodowania za zniszczenie lokalu, wydania lokalu i zwrotu kluczy.

Jeżeli chodzi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu to jak ustalił Sąd Rejonowy , w okresie po 15 stycznia 2017 roku pozwana/powódka nie korzystała z lokalu „bezumownie” – skoro umowa obowiązywała. W tym czasie A. T. (1) winna uiszczać na rzecz powodów/pozwanych co najwyżej czynsz. K. i R. O. (1) byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika – a on wyraźnie w pozwie wskazał, że dochodzi wskazanej kwoty z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i opisał okoliczności faktyczne mające wskazywać na zasadność tego odszkodowania. Przyznanie powodom/pozwanym za ten okres czynszu byłoby wyjściem poza granice żądania: wprawdzie Sąd nie jest związany podstawą prawną pozwu, ale jest związany wskazywaną podstawą faktyczną pozwu.

K. i R. O. (1) dochodzili również odszkodowania w kwocie 1.500 zł za zniszczenie lokalu. Powodowie/pozwani w swych zeznaniach podkreślali, iż zarzucają przede wszystkim A. T. (1), że lokal był brudny: niewysprzątany, było pełno kurzu na podłodze, a ściany wymagają gipsowania i malowania. Tymczasem zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Najemca odpowiada zatem za zużycie przedmiotu najmu lub pogorszenie jego stanu, które spowodowane jest nieprawidłowym jego używaniem (por. wyr. SA w Katowicach z 7 października 1991 roku, sygn. I ACR 267/91, OSA 1992, Nr 3, poz. 22). Zgłaszane przez powodów/pozwanych zarzuty związane z nieodmalowaniem ścian czy brudem nie powinny obciążać najemcy, gdyż pogorszenie przedmiotu najmu nastąpiło w wyniku prawidłowej, normalnej eksploatacji lokalu. Powodowie/pozwani przyznali, że pozwana/powódka użytkowała lokal jedynie w celu, w jakim go wynajęła – na prowadzenie sklepu, nie zarzucali bynajmniej, że użytkowała go w sposób nieprawidłowy. W lokalu stały regały, przychodzili klienci, pozwana użytkowała wstawiony piec (nie miała innej możliwości ogrzewania lokalu) – normalnym zatem jest, że ściany ulegały uszkodzeniu i zabrudzeniu. Zdaniem Sądu I instancji konieczność wykonania tego typu czynności jak malowanie, gipsowanie ścian wynikła z normalnego zużycia przedmiotu najmu, tym bardziej że zużycie takie nastąpiłoby niezależnie od tego, kto byłby najemcą lokalu.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika także, iż w lokalu była wilgoć (jak wskazała A. T. (1), a czemu nie zaprzeczyli powodowie/pozwani - pomieszczenie przylegało do nieogrzewanego i wilgotnego lokalu, zatem na ścianach pojawiała się wilgoć). Nie sposób uznać na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, że wilgoć pojawiła się na skutek „działania” A. T. (1), a nie właśnie na skutek tych okoliczności, jakie wskazywała pozwana/powódka. Nadto w przedmiotowym lokalu nie było centralnego ogrzewania – a najemczyni zmuszona była ogrzewać lokal swoim piecem (p. O. innej możliwości nie zapewnili). Oczywistym też jest, zdaniem Sądu Rejonowego , że wyprowadziła się z lokalu zabierając ten piec – a zatem lokal od stycznia był nieogrzewany, co niewątpliwie spotęgowało problem z wilgocią. Jednocześnie z tego samego powodu nie sposób zarzucać pozwanej/powódce, że w lokalu aktualnie jest brudno, tj. jest kurz – skoro pozwana/powódka wyprowadziła się z lokalu w styczniu 2017 roku.

Sąd Rejonowy podkreślił , że wbrew twierdzeniom powodów/pozwanych - wynajmujący ma obowiązek przyjęcia lokalu czy kluczy niezależnie od stanu lokalu wynajmowanego – gdyż w tym zakresie służy mu co najmniej roszczenie o odszkodowanie. „Wynajmujący nie może odmówić odebrania przedmiotu najmu, nawet jeśli znajduje się on w stanie pogorszonym na skutek okoliczności obciążających najemcę. Brak odebrania przedmiotu najmu należy kwalifikować jako zwłokę (kwalifikowane opóźnienie) wierzyciela (por. J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 675 KC, Nb 3, s. 1313)”. Brak odebrania przedmiotu najmu (kluczy) nie może zatem obciążać najemcy: skoro powodowie/pozwani nie odebrali kluczy w dacie, w której oferowała je pozwana/powódka to nie obciąża jej ta okoliczność, że zawilgocenie ścian oraz zakurzenie uległo postępowi. Zresztą A. T. (1) oferowała powodom/pozwanym klucze na pewno w piśmie z dnia 16 stycznia 2017 roku i kolejnym – wskazując, że są one do odbioru w siedzibie jej firmy. Pomimo, że jak ustalił Sąd Rejonowa umowa faktycznie nie została wtedy rozwiązana, to przecież klucze mogły być zwrócone przez A. T. (1) przed terminem rozwiązania umowy.

W tym wypadku powodowie/pozwani mogli dysponować lokalem już w niedługi czas po jego opuszczeniu przez najemcę – a zatem nie doszłoby do ewentualnego większego zawilgocenia lokalu oraz jego zakurzenia. Niezależnie od powyższego, jak wskazał Sąd Rejonowy , okoliczności te nie powinny obciążać pozwanej/powódki w świetle treści art. 675 § 1 k.c.

Sąd Rejonowy zauważył ,że K. i R. O. (1) w odpowiedzi na pismo z dnia 16 stycznia 2017 roku nie zakwestionowali możliwości odbioru kluczy w miejscu pracy pozwanej, nie wskazali na inną możliwość oddania kluczy (np. przesłanie pocztą), a jedynie wskazali na konieczność stawienia się najemcy w miejscu położenia lokalu celem sporządzenia protokołu odbioru (taka postawę prezentowali również w toku procesu). Jak wskazano wcześniej , taki obowiązek nie wynikał z umowy oraz z przepisów prawa: forma dokumentowa odbioru lokalu służy jedynie ułatwieniu w ewentualnym dochodzeniu roszczeń, a dla strony która odmawia sporządzenia protokołu może wywoływać negatywne konsekwencje w przypadku wzajemnych roszczeń. Natomiast wyznaczone przez pozwaną miejsce było dla powodów dogodnym, skoro umożliwiało odbiór kluczy w miejscu, które było dostępne przez kilka godzin dziennie.

Sąd Rejonowy zauważył również, że w § 6 umowy strony postanowiły, że po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany do zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym do tego , w jakim znajdował się w dniu oddania go w najem. Zdaniem Sądu I instancja , regulacja ta nie odbiega od ogólnej zasady kodeksowej w zakresie obowiązków najemcy po ustaniu najmu wyrażonej w art. 675 § 1 k.c. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu najemca jest zobowiązany zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Stan zaś niepogorszony, w rozumieniu tego przepisu, to stan w jakim przedmiot najmu znajdował się w chwili wydania go najemcy. Jak już wskazano, ciążący na najemcy obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, że najemca odpowiada za każde pogorszenie. Jego odpowiedzialność odszkodowawcza nie obejmuje bowiem takiego zużycia rzeczy, które jest następstwem prawidłowej, normalnej zgodnej z umową, bądź właściwościami i przeznaczeniem rzeczy (art. 675 k.c. in fine). Przepis art. 675 k.c. jest normą o charakterze względnie obowiązującym i strony mogą objęte nim kwestie odmiennie regulować. W takim jednak przypadku, jak podnosi się w piśmiennictwie i orzecznictwie (por. uchwała SN z 21 grudnia 1974 roku, sygn. III CZP 31/74 – OSNCP 1975, z. 9, poz. 128), zamiar stron rozszerzenia odpowiedzialności nie tylko, że powinien wynikać z umowy w sposób jednoznaczny i niewątpliwy, ale i okoliczności zaostrzające odpowiedzialność dłużnika winny być wyraźnie oznaczone w umowie. Tymczasem umowa łącząca strony w swej treści nie wyłącza ogólnych zasad odpowiedzialności, nie rozszerza jej poza zakres objęty regulacją ustawową, nie stanowi odpowiedzialności najemcy za normalne pogorszenie rzeczy wynikające z jej prawidłowego używania, gdy rozszerzenia odpowiedzialności, zważywszy na jej charakter, istotę i skutki nie można domniemywać, ani też drogą interpretacji uzupełniać postanowień umowy, nadawać im treści w nich nie wyrażonych.

Rozstrzygającym również o oddaleniu powództwa w tej części (tj. co do odszkodowania) jednak jest, jak wskazał Sąd Rejonowy , że powodowie/pozwani nie wykazali w żaden sposób wysokości roszczenia – nie wiadomo z czego wynika kwota 1.500 zł, nie zostały przedłożone żadne kosztorysy, wyliczenia – a ostatecznie nie został złożony wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Tymczasem wysokość odszkodowania, na które składają się koszty wykonania wskazanych prac remontowych (niezależnie od tego, czy ich koszt obciąża stroną pozwaną), wymaga niewątpliwie wiadomości specjalnych – tym bardziej że pozwana/powódka zaprzeczyła zasadności tego żądania. Przypomnieć należy, iż powodów/pozwanych reprezentował pełnomocnik profesjonalny, a zatem to do jego obowiązków należało zgłoszenie takiego wniosku dowodowego w pozwie, a najpóźniej w odpowiedzi na sprzeciw pozwanej/powódki.

Sąd Rejonowy nie mógł także uwzględnić roszczenia o wydanie lokalu. Roszczenie o wydanie lokalu jest zasadne, kiedy najemca zajmuje lokal po zakończeniu umowy najmu, albo przynajmniej przechowuje tam swoje rzeczy. W sprawie nie było spornym, że pozwana w chwili wydania wyroku ani nie zajmuje tego lokalu, ani nie ma tam swoich rzeczy. Ponadto o samym zwrocie lokalu (opróżnieniu lokalu) nie świadczy sporządzenie protokołu odbioru rzeczy – jak już wskazano. Zresztą brak jego sporządzenia nie świadczy o tym, że nie dokonano zwrotu lokalu. Innymi słowy: brak sporządzenia protokołu odbioru nie świadczy o tym, że winno zostać uwzględnione powództwo o wydanie lokalu, skoro pozwana go nie zajmuje i nie trzyma tam swoich rzeczy.

Uwzględnieniu podlegał natomiast wniosek o zwrot kluczy – gdyż niewątpliwie nie zostały one wydane powodom/pozwanym na chwilę wydania orzeczenia kończącego.

Sąd Rejonowy zauważył dalej , iż jak podkreślał pełnomocnik pozwanych S. T. (1) nie ma legitymacj w niniejszym procesie – nie jest on uprawniony do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń związanych z umową najmu. Nie jest on bowiem stroną umowy najmu, a sam fakt, że jest mężem powódki (lub pełni jakąkolwiek funkcję w jej sklepie, pomaga jej w działalności lub aktualnie w niej współuczestniczy) nie ma znaczenia dla kwestii legitymacji czynnej w niniejszym procesie. Powódka prowadzi zresztą działalność gospodarczą jednoosobową (S. T. (1) takowej nie prowadzi) – brak podstawy prawnej, aby „stał się” stroną umów zawieranych przez A. T. (1).

Jeżeli chodzi o zwrot kaucji to Sąd Rejonowy uznał, że aktualnie A. T. (1) ma prawo do zwrotu kaucji. Zgodnie z umową kaucja powinna być zwrócona w terminie najpóźniej 30 dni od dnia zwrotu lokalu. Wprawdzie pozwani złożyli oświadczenie o potrąceniu kaucji z czynszem za styczeń 2017 roku, to jednak potrącenie – jak już wskazano - nie jest skuteczne. Zdaniem Sądu, kaucja stała się najpóźniej wymagalna dopiero po rozwiązaniu umowy oraz po 30 dniach po zaoferowaniu przez pozwaną/powódkę A. T. (1) zwrotu kluczy - co nastąpiło na terminie rozprawy w dniu 13 września 2017 roku. Zwrot kluczy to ostatnia bowiem okoliczność świadcząca o wydaniu lokalu (wcześniej umowa rozwiązała się, pozwana/powódka wyprowadziła się z lokalu i opróżniła go z rzeczy). Ponadto Sąd I instancji zauważył, że wynajmujący ma obowiązek przyjęcia kluczy niezależnie od stanu lokalu wynajmowanego, a brak ich odbioru należy kwalifikować jako zwłokę wierzyciela. Nie może zatem ta okoliczność, że powodowie/pozwani nie przyjęli zaoferowanych im na rozprawie – a więc w sposób dla nich dogodny, gdyż nie wymagający od nich jakichkolwiek działań – obciążać A. T. (1) i wstrzymywać możliwość zwrotu kaucji.

W oparciu o powyższe rozważania Sąd Rejonowy w sprawie z powództwa K. O. (1) i R. O. (1) przeciwko A. T. (1): nakazał wydać przez pozwaną A. T. (1) powodom R. O. (1) i K. O. (1) komplet kluczy do lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...) w terminie 3 dni od uprawomocnienia się orzeczenia (punkt 1 wyroku), a w pozostałym zakresie oddalił powództwo w pozostałym zakresie (punkt 2 wyroku). Sąd Rejonowy nie uwzględnił roszczenia powodów co do zwrotu kluczy w „lokalu najmowanym w obecności stron”, a tym bardziej przy sporządzaniu protokołu zdawczo-odbiorczego – gdyż brak było ku temu podstaw: zarówno z treści umowy, jak i z przepisów prawa nie wynika, aby zwrot kluczy miał nastąpić w lokalu wynajmowanym oraz aby miał nastąpić w jednoczesnej obecności stron. Zresztą z uwagi na konflikt między stronami Sąd Rejonowy nie uznał za zasadnym „zmuszanie” stron do kolejnego spotkania w wynajmowanym lokalu. Jednocześnie obowiązek ten obciąża pozwaną w ten sposób, że sama będzie musiała dołożyć starań, aby te klucze skutecznie powodom wydać.

Brak było podstaw do zasądzenia od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu. Sąd Rejonowy uznał, że powodowie w nieznacznym zakresie wygrali proces (art. 100 k.p.c.), a nadto jedynie z uwagi na ich postawę doszło do uwzględnienia powództwa w tej części (nie zgodzili się na przyjęcie kluczy, mimo zaoferowania ich przez pozwaną).

W punkcie 3 wyroku Sąd Rejonowy na podstawie art. 113 ust. 1 k.p.c. nakazał ściągnąć od powodów (jak osoby, które zasadniczo przegrały proces) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Koninie kwotę 14 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (należności świadka).

Natomiast w sprawie z powództwa A. T. (1) i S. T. (1) przeciwko K. O. (1) i R. O. (1): Sąd Rejonowy w punkcie 1 wyroku oddalił powództwo S. T. (1) – z uwagi na brak jego legitymacji czynnej.

W punkcie 2 wyroku Sąd I instancji zasądził od pozwanych K. O. (1) i R. O. (1) solidarnie na rzecz powódki A. T. (1) kwotę 1.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 października 2017 do dnia zapłaty. O odsetkach orzekł na podstawie art. 481 k.c. zasądzając je od dnia następującego po dniu wymagalności roszczenia (30 dni po dniu 13 września 2017 roku).

O kosztach procesu należnych powódce A. T. (1) Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zasądzając od pozwanych K. O. (1) i R. O. (1) solidarnie na rzecz powódki kwotę 15 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (połowa przypadająca na nią opłaty sądowej od pozwu) – punkt 3 wyroku.

O kosztach procesu należnych pozwanym od powoda S. T. (1) Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, zasądzając na ich rzecz kwotę 278,50 zł – koszty zastępstwa, połowa opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli K. O. i R. O. (1) zaskarżając go w części ., zaskarżając go w części, tj.: punkcie I podpunkt 2 i 3 wyroku oraz w punkcie II podpunkt 2 i 3 wyroku.

Zaskarżonemu orzeczeniu skarżący zarzucili:

I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na ostateczny wynik sprawy, a mianowicie:

1)naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów, sprzeczną z zasadami logiki, wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, polegającą w szczególności:

a)na błędnym i bezpodstawnym przyjęciu, że nie doszło pomiędzy stronami do wcześniejszego (z dniem 30 stycznia 2017 roku) rozwiązania umowy najmu na skutek porozumienia stron w tej kwestii, a tym samym umowa trwała do końca okresu na jaki została zawarta jako umowa na czas określony, gdyż według Sądu K. O. (1) i R. O. (1) wiedzieli o poczynionym przez A. T. (1) dopisku na dokumencie zatytułowanym “wypowiedzenie” w postaci słów “nie zgadzamy się”, gdyż pismem z dnia 21 stycznia 2017 roku kierowanym do A. T. (1), K. O. (1) i R. O. (1) wyznaczali już datę na zwrot lokalu na dzień 30 stycznia 2017 roku, gdyż pismem z dnia 10 stycznia 2017 roku K. O. (1) i R. O. (1) wzywali A. T. (1) do zapłaty zaległego czynszu najmu za styczeń 2017 roku, a co za tym idzie, że dokonane przez K. O. (1) i R. O. (1) potrącenie kaucji nie było skuteczne w dacie czynności,

b)na błędnym i bezpodstawnym przyjęciu, że pogorszenie stanu najmowanego lokalu nie było efektem jego nieprawidłowego użytkowania przez najemcę, a wykonanie takich czynności jak gipsowanie, malowanie czy odwilgocenie ścian w lokalu winno obciążać właścicieli;

c)na błędnym i bezpodstawnym przyjęciu, że K. O. (1) i R. O. (1) odmawiali odebrania przedmiotu najmu, wobec braku odbioru kluczy do lokalu w innym miejscu w innej miejscowości wskazanej przez A. T. (1), pod jej nieobecność, bez uprzedniego sprawdzenia stanu lokalu i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego;

d)na błędnym i bezpodstawnym przyjęciu, że świadek J. S. (1) nie był gotów wynająć przedmiotowy lokal na prowadzenie tam działalności gospodarczej w postaci zakładu krawieckiego, gdyż zanim by wynajął lokal winien najpierw założyć działalność gospodarczą;

2)naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez nie wskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie ustalenia faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, tj. w szczególności z jakich przyczyn Sąd nie dał wiary zeznaniom K. O. (1) i R. O. (1), J. S. (1) w całości, a jedynie „w części”, mimo tego, iż dowody te były spójne, logiczne, wzajemnie korelowały ze sobą i pozostawały w harmonii ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w postaci dokumentów oraz wobec oparcia rozstrzygnięcia na budzącym wątpliwości samego Sądu dokumencie “wypowiedzenie” w wersji z dopiskiem “nie zgadzamy się” przedłożonej przez A. T. (1);

3)naruszenie art. 321 § 1 k.p.c - poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, iż zasądzenie od A. T. (1) na rzecz K. O. (1) i R. O. (1) zapłaty żądanej bądź niższej kwoty, w oparciu o inną podstawę prawną niż jako wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, tj. jako zaległego czynszu najmu, byłoby wyjściem ponad granice żądania;

4)w konsekwencji powyższych naruszeń Sąd poczynił błąd w ustaleniach faktycznych. stanowiący podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na niewłaściwym przyjęciu, że:

a)K. O. (1) była obecna przy czynieniu przez A. T. (1) na swoim egzemplarzu pisma zatytułowanego “wypowiedzenie” dodatkowego zapisu “nie zgadzamy się” pod datą “do 30 stycznia 2017 roku”, przez co miała świadomość, że nie doszło do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron;

b)że wilgoć występująca w lokalu najmowanym przez A. T. (1) wynikała z sąsiadowania przez ścianę z innym zawilgoconym pomieszczeniem w budynku, a nie była efektem nieprawidłowej jego eksploatacji przez najemcę A. T. (1);

c)że świadek J. S. (1) nie był gotów wynająć przedmiotowy lokal na prowadzenie tam działalności gospodarczej w postaci zakładu krawieckiego;

d)braku ustalenia przez Sąd, czy i w jaki sposób K. O. (1) i R. O. (1) mieli zostać powiadomieni przez A. T. (1) o wyznaczeniu przez nią daty wydania lokalu na dzień 12 lub 15 stycznia 2017 roku.

5)naruszenie przepisu prawa materialnego - tj. art. 681 k.c. w zw. z art. 662 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy drobne nakłady wynikłe z używania rzeczy (tutaj lokalu) przez najemcę, w postaci gipsowania, malowania ścian -obciążają najemcę lokalu, a wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, skoro zniszczenie rzeczy wynika z okoliczności, za które on odpowiedzialności nie ponosi, jak niewłaściwe podłączenie pieca do ciągu wentylacyjnego, niewłaściwe ogrzewanie lokalu i doprowadzenie do jego zawilgocenia;

6)wnoszę o przeprowadzenie dowodu z dokumentu kosztorysu remontowego lokalu użytkowego o pow. 55 m2 w Z. przy ul. (...) (przedmiot najmu) - na okoliczność zakresu i kosztu prac remontowych lokalu, uzasadniających wysokość żądanego odszkodowania. Wyjaśniam, iż potrzeba i możliwość zgłoszenia niniejszego wniosku dowodowego na obecnym etapie postępowania, wynikła z faktu, iż dopiero z zeznań świadków (w szczególności pracownic sklepu w wynajętym lokalu) oraz pozwanej A. T. (1) w toku sprawy, ujawniły się informacje dotyczące rodzaju i zakresu uszkodzeń w przedmiotowym lokalu, umożliwiające sporządzenie wyceny przez specjalistę z zakresu usług budowlanych.

Wskazując na powyższe uchybienia skarżący wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części, poprzez:

a)w zakresie punktu I podpunkt 2 i 3 wyroku - zasądzenie od pozwanej A. T. (1) na rzecz powodów K. O. (1) i R. O. (1) solidarnie kwoty 4000 zł, na którą składają się:

-zapłata za korzystania i dysponowanie lokalem za okres miesiąca lutego 2017 roku w kwocie 1250 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2.02.2017 roku do dnia zapłaty oraz za okres miesiąca marca 2017 roku w kwocie 1250 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2.03.2017 roku do dnia zapłaty (jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, względnie jako zaległy czynsz najmu);

-odszkodowanie w kwocie 1500 zł tytułem naprawienia szkód wyrządzonych w najmowanym lokalu wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

-obciążenie pozwanej A. T. (1) kosztami sądowymi.

b)w zakresie punktu II podpunkt 2 i 3 wyroku - oddalenie powództwa A. T. (1) w całości oraz zasądzenie od powódki A. T. (1) na rzecz pozwanych K. O. (1) i R. O. (1) kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych. Ewentualnie uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Ponadto wnieśli o zasądzenie w sprawie o zapłatę i wydanie od pozwanej A. T. (1) na rzecz powodów K. O. (1) i R. O. (1), a w sprawie o zapłatę od powódki A. T. (1) na rzecz pozwanych K. O. (1) i R. O. (1) kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje, w całości, wg norm przepisanych.

A. T. (1) i S. T. (1) wnieśli o oddalenie apelacji .

Sąd Okręgowy zważył , co następuje :

Apelacja K. O. (1) i R. O. (1) okazała się być nieuzasadniona .

Na wstępie należy zaznaczyć, że sąd drugiej instancji jest sądem także merytorycznym i w razie konieczności nie może poprzestać na zbadaniu zarzutów apelacyjnych, lecz poczynić własne ustalenia i samodzielnie ocenić je z punktu widzenia prawa materialnego. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem postępowania przeprowadzonego przez sąd pierwszej instancji i z tego względu sąd drugiej instancji ma obowiązek rozważenia na nowo całokształtu okoliczności, istniejących w chwili zamknięcia rozprawy apelacyjnej oraz własnej ich swobodnej i samodzielnej oceny (art. 233 § 1 k.p.c.i art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c.).

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, nie budzą wątpliwości, wobec czego Sąd Okręgowy przyjął je za podstawę własnego rozstrzygnięcia. W szczególności, zważywszy na fakt , że łącząca strony umowa najmu zawarta była na czas określony , zapis umowny wskazujący na możliwość wypowiedzenia umowy okazał się nieważny i nieskuteczny, a strony nie rozwiązały umowy w drodze porozumienia, zasadnie Sąd Rejonowy Sąd Rejonowy przyjął ,że umowa ta trwała do daty w niej określonej tj. do dnia 23 marca 2017r. Argumentację zaprezentowaną w tym zakresie przez Sąd Rejonowy sąd odwoławczy podziela i aby jej nie powielać , w całości się na nią powołuje . Art. 673 § 3 kc. stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Paragraf ten został dodany przez art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów i obowiązuje od 10 lipca 2001r. W konsekwencji tego unormowania zyskały aprobatę rozpowszechnione w praktyce kontraktowej klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu, np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy, jego upadłość itp. Zdaniem ustawodawcy, klauzule te nie naruszają zasady swobody umów, skoro strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy. (komentarz do k.c. G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska.).

Analiza treści umowy trafnie doprowadziła Sąd Rejonowy do uznania ,że nie wskazuje ona , poza możliwością rozwiązania umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia , żadnych przyczyn , które możliwość tę by uzasadniały . Wykluczone jest także przyjęcie za trafny poglądu o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron. Należy w tym miejscu zauważyć , że nowelizacja art. 673 kc. polegająca na dodaniu § 3 nie rozwiała wszelkich wątpliwości dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu .Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany, jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02 ( (...) Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją RP. W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.

Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach , czego strony nin. procesu nie uczyniły . Jest to w dalszym ciągu umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub stronie jego wcześniejsze zakończenie.

Wbrew twierdzeniom apelacji Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia przepisu art. 233§1 kpc. Należy podkreślić, iż przy ocenie materiału dowodowego sądowi przysługuje bowiem swoboda zastrzeżona treścią powołanego wyżej przepisu. W razie tylko pogwałcenia reguł logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego, może mieć miejsce skuteczne kwestionowanie tej swobody oceny dowodów. Tego rodzaju uchybień nie sposób się dopatrzyć w stanowisku Sądu I instancji, zaś skarżący prezentując niezadowolenie z treści rozstrzygnięcia Sądu w żaden sposób nie wykazał, że ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego została dokonana z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c., co nadaje apelacji wyłącznie polemiczny charakter.

Dotyczy to zarówno stanowiska sądu na temat wyżej omówionej już kwestii , jak również pogorszenia stanu lokalu i odpowiedzialności za ten stan , błędnego , zdaniem skarżących , ustalenia , że odmawiali odebrania przedmiotu najmu oraz niewłaściwej interpretacji planów świadka J. S. (1).

Należy podkreślić w tym miejscu , że skarżący nie odebrali przedmiotu najmu z przyczyn leżących po ich stronie , na co dobitnie wskazuje ich postawa zaprezentowana również na rozprawie apelacyjnej w dniu 23 lutego 2018r. Swoją niechęć do odbioru kluczy, nie podejmowania przesyłki ich zawierającej , skarżący tłumaczą wolą wspólnego wejścia do lokalu i sporządzenia protokołu zdawczo odbiorczego . Tym właśnie warunkują odbiór przedmiotu najmu , pomimo ,iż jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy , wynajmujący ma obowiązek przyjęcia kluczy niezależnie od stanu wynajmowanego lokalu . Nie budzi wątpliwości fakt , że lokal należący do apelujących od ponad roku stoi pusty i nieogrzewany , co nie może pozostać bez wpływu na jego obecny stan . Dalsza zwłoka w jego odbiorze już teraz zdecydowanie utrudni , a w dalszej perspektywie uniemożliwi rzetelną ocenę jego stanu w dacie zakończenia umowy najmu . Nie ulega wątpliwości , że to na powodach formułujących roszczenie odszkodowawcze spoczywał ciężar udowodnienia tego żądania zarówno co do zasady , jak i co do wysokości , czemu małż. O. w żaden sposób nie sprostali, nie oferując w tym względzie żadnego dowodu . Jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy , powodowie działali przez profesjonalnego pełnomocnika , który nie złożył wniosku o dowód z opinii biegłego . Nie czyni zadość obowiązkowi wykazania wysokości szkody oraz tego, że w ogóle ma ona miejsce , dołączenie do apelacji dokumentu prywatnego ograniczającego się do kilku pozycji zatytułowanych „ kosztorys remontowy lokalu użytkowego o pow. 55 m kw. Z. ul. (...) „ na kwotę 1950 zł ,z czego 1450 zł to koszty samej robocizny „ , sygnowanej pieczęcią i podpisem zakładu świadczącego usługi budowlane . Dywagacje na temat zakurzenia lokalu , brudu , zawilgocenia ścian , które musiało ulec postępowi ,skoro z chwilą opuszczenia lokalu nie jest on ogrzewany , nie mogą być potraktowane jako dowód w sprawie i tym samym osiągnąć zamierzonego przez apelujących celu i skutkować uznaniem naruszenia przepisów prawa materialnego wymienionych w apelacji za zasadny .

Powołane zatem w apelacji liczne zarzuty na poparcie naruszenia przez Sąd I instancji art. 233§1 kpc. ocenić należy jako chybione .

Nie mają też racji skarżący podnosząc zarzut naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. Granice żądania w rozumieniu art. 321 § 1 k.p.c. określa przede wszystkim wysokość dochodzonych roszczeń, co oznacza, że sąd nie może uwzględnić roszczenia w większej wysokości niż żądał powód (zasądzić ponad żądanie). Przepis ten, określając granice wyrokowania, wskazuje również, że sąd nie może wyrokować co do rzeczy, która nie była przedmiotem żądania, czyli zasądzić coś innego niż strona żądała. Żądanie powództwa określone jest przez jego przedmiot oraz podstawę faktyczną. Oznacza to, że sąd nie może uwzględnić roszczenia w oparciu o inną podstawę faktyczną niż wskazana w pozwie. Jeżeli natomiast przedmiot żądania i jego podstawa faktyczna są te same, to nie dochodzi do naruszenia zakazu określonego w art. 321 § 1 k.p.c.(wyr. SN z 15.10.2010 r., III UK 20/10)

Uwzględnienie powództwa z innych podstaw prawnych niż wymienione w pozwie, jednak w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez strony, nie narusza art. 321 k.p.c. (orz. SN z 25.10.1937 r., II C 1174/37, OSN 1938, Nr 7, poz. 334). Za trafne uznać również należy stanowisko Sądu Najwyższego, według którego Sąd nie jest związany podstawą prawną powództwa i może badać jej prawidłowość, bez względu na to, czy na skutek wyboru przez powoda żądania i zakreślenia jego podstawy faktycznej wyłączona jest możliwość orzekania co do innego wchodzącego w rachubę roszczenia materialno prawnego. Konsekwentnie nie stanowi naruszenia zakazu z art. 321 § 1 k.p.c. odniesienie się do różnych konstrukcji prawnych, relacji między roszczeniami, zwłaszcza gdy ocena ta motywuje przyczynę zmiany zaskarżonego orzeczenia przez sąd odwoławczy. Podsumowanie tych rozwiązań powinno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu orzeczenia w części obejmującej wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa (art. 328 § 2 w zw. z art. 391 k.p.c.) (zob. wyr. SN z 12.2.2002 r., I CKN 902/99)

Przenosząc powyższe rozważania na realia rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż Sąd orzekający w żadnym nie przekroczył granic orzekania zakreślonych dyspozycją art. 321 § 1 k.p.c. Poruszając się wyłącznie na gruncie podstawy faktycznej zakreślonej stanowiskiem powodów małż. O. , który konsekwentnie , również w apelacji , kwestionują przyjęte przez sąd I instancji stanowisko twierdząc ,że umowa najmu uległa rozwiązaniu z końcem stycznia 2017r. i dochodzą odszkodowania za bezumowne korzystanie , Sąd Rejonowy nie mógł w oparciu o przytaczane przez powodów fakty , zasądzić należności z tytułu czynszu najmu . Podkreślić trzeba , że wynikający z art. 321 § 1 kpc zakaz orzekania ponad żądanie, będący przejawem fundamentalnych zasad procesowych to jest zasady dyspozycyjności i zasady kontradyktoryjności, oznacza, że o treści wyroku zarówno w sensie pozytywnym, jak i negatywnym decyduje żądanie strony. Sąd nie może zasądzać czego innego od tego, czego żądał powód, więcej niż żądał powód ani na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda. Zakaz orzekania ponad żądanie odnosi się zatem bądź do samego żądania (petitum), bądź do jego podstawy faktycznej (causa petendi). Przewidziane w tym przepisie związanie sądu żądaniem, ma w procesie charakter bezwzględny i oznacza przywrócenie należytej rangi zasadzie dyspozycyjności.

Nieuzasadniony jest również sformułowany w apelacji zarzut naruszenia art., 328§2 kpc.

Skarżący upatrują go , jak wynika z uzasadnienia tego zarzutu apelacyjnego , w niewłaściwej ocenie zeznań powodów oraz świadka J. S. (1) , którym Sąd Rejonowy dał wiarę jedynie w części. Stwierdzić trzeba , iż nieprawidłowa ocena dowodów, czy też ocena niewszechstronna stanowi o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. nie stanowi zaś naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Przepis ten określa bowiem elementy, jakie powinno zawierać uzasadnienie wyroku, a jego naruszenie może polegać na braku w uzasadnieniu któregoś z tych elementów.

Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. jest niezasadny, gdyż naruszenie tego przepisu może stanowić usprawiedliwioną podstawę apelacji, tylko wtedy, gdy uzasadnienie wyroku sądu pierwszej instancji zawiera tak kardynalne braki, że niemożliwe jest dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia, co uniemożliwia przeprowadzenie kontroli apelacyjnej. Tylko bowiem wówczas stwierdzone wady mogą mieć wpływ na wynik sprawy. Sporządzonemu przez Sąd Rejonowy uzasadnieniu nie sposób takiego zarzutu postawić . Sąd I instancji w treści uzasadnienia zawarł wszystkie konieczne elementy, wymienione w art. 328 kpc - wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, przyczyny, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności, oraz wyjaśnił podstawę prawną wyroku. Wywód Sądu umożliwia dokonanie merytorycznej oceny rozstrzygnięcia. Sąd I instancji, wbrew stanowisku skarżącego, dokonał prawidłowej oceny zeznań powodów oraz świadka J. S. (1) i starannie swoje stanowisko w tym względzie uzasadnił, przedstawiając szereg argumentów, które w jego ocenie przemawiają za taką oceną .

Wobec powyższego uznając apelację za nieuzasadnioną Sąd Okręgowy oddalił ją po myśli art. 385 kpc.

Aleksandra Bolczyk Iwona Złoty Tomasz Miśkiewicz

.