Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 stycznia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Ewa Staniszewska /spr./

Sędziowie: SSA Ryszard Marchwicki

SSA Bogdan Wysocki

Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Paulus

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2018 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa G. K.

przeciwko W. (...) przy ul. (...)

w Z.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze

z dnia 8 maja 2017 r. sygn. akt I C 318/16

oddala apelację.

Bogdan Wysocki Ewa Staniszewska Ryszard Marchwicki

Sygn. akt I A Ca 840/17

UZASADNIENIE

Powódka G. K. wystąpiła z powództwem przeciwko pozwanej W. (...)przy ul. (...)w Z., w którym domagała się uchylenia uchwały W. (...) przy ul. (...) w Z. nr(...) z dnia 30 marca 2016 r. w sprawie określenia zakresu ponoszenia kosztów remontu balkonów i tarasów oraz zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania.

Pozwana W. (...) przy ul. (...) w Z. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnie 8 maja 2017r. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze uchylił uchwałę nr (...) W. (...) położonej przy ul. (...) w Z. z dnia 30.03.2016r. w sprawie określenia zakresu ponoszenia kosztów remontu balkonów (loggi) i tarasów i zasadził od pozwanej na rzecz powódki 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wyroku Sąd powołał się na następujące okoliczności faktyczne i wnioski prawne.

Powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Z. przy ul. (...).

Powyższy lokal powódka nabyła wraz z mężem od dewelopera w 2007/2008 r. Do lokalu przynależą dwa tarasy oraz balkon. Mieszkanie znajdowało się w stanie deweloperskim, natomiast taras był wykończony przez dewelopera. Od momentu nabycia przedmiotowego lokalu powódka nie prowadziła żadnych prac dotyczących tarasu.

Na dużym tarasie wszystkie trzy ściany są ścianami nośnymi, podobnie jak czwarta ściana, która pełni jednocześnie funkcję balustrady.

Nieruchomość pozwanej wspólnoty stanowi wybudowany przez dewelopera budynek sześcioklatkowy o 4 kondygnacjach. W związku z wadami konstrukcyjnymi budynku, a w szczególności złym wykończeniem tarasów i nieszczelną izolacją przeciwwilgociową dochodziło do zalewania lokali znajdujących się poniżej. Dlatego też podjęto działania mające na celu dokonanie cesji wierzytelności z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi przez właścicieli na rzecz pozwanej wspólnoty, jednakże nie przyniosły one oczekiwanego rezultatu. Wobec tego zarząd oraz zarządca wspólnoty apelowali do właścicieli, aby sami dochodzili roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi.

Po interwencji powódki i jej sąsiadów deweloper w maju 2010 r. podjął próby usunięcie istniejących wad na tarasie powódki. Na pierwszym tarasie stwierdzono złe ułożenie odpływów i złe zamontowanie rynien. Wady te zostały usunięte i na tym tarasie nie występują żadne problemy. Wady zostały usunięte również na balkonie powódki.

Pomimo podjętych przez dewelopera prac naprawczych problemy dotyczą w dalszym ciągu dużego tarasu, albowiem dochodzi do zalewania lokalu znajdującego się poniżej. Powódka nie miała świadomości, że lokal poniżej jej tarasu jest zalewany, albowiem mieszkanie to przez dłuższy czas stało puste, po tym jak właściciele się wyprowadzili.

W 2013 r. zarząd wspólnoty podjął starania o zaliczenie niektórych elementów jako wchodzących w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jednakże i tutaj właściciele byli przeciwni takiemu rozwiązaniu.

balkonów(loggii) i tarasów ustaliła, iż właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu (§ 1 ust. 1) i tarasu (§ 2 ust. 1) stanowiącego jego wewnętrzną część służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Właściciela lokalu obciążają remonty balkonu/tarasu w zakresie elementów: warstwy podłogowej wykończonej płytkami z cokołami i fugami, izolacji przeciwwilgociowej, ścian wewnątrz balkonu/tarasu, sufitu oraz balustrady na balkonie w przypadku jej występowania.

Natomiast wspólnota mieszkaniowa ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie technicznym elementów architektonicznej konstrukcji tarasów trwale połączone z bryłą budynku. Wspólnotę mieszkaniową obciążają remonty balkonu (§ 1 ust. 2) i tarasu (§ 2 ust. 2) w zakresie płyty konstrukcyjnej balkonu/tarasu, opierzeń dekarskich i cokołów wewnętrznych balkonów, które zostały zakwalifikowane jako elementy stanowiące nieruchomość wspólną.

Jednocześnie w § 3 uchwały wspólnota mieszkaniowa postanowiła , iż nie ponosi odpowiedzialności za okładziny podłogowe na balkonach (loggiach) oraz tarasach, których uszkodzenie będzie konieczne do wykonania przez nią prac remontowych.

Uchwała została podjęta w dniu 1 czerwca 2016 r. większością udziałów w wysokości 52,09% w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu ogółu właścicieli dnia 30 marca 2016 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Przeciw uchwale opowiedzieli się właściciele lokali posiadający łącznie 4,14% udziałów.

Strona pozwana poinformowała o podjęciu uchwały poprzez wywieszenie informacji w gablotach znajdujących się na klatkach schodowych i umieszczeniem w okresie od 2 do 6 czerwca 2016 r. w skrzynkach pocztowych właścicieli informacji o podjęciu zaskarżonej uchwały. Powódka otrzymała informację w dniu 6 czerwca 2016 r.

Strona pozwana poinformowała właścicieli lokali o terminie zebrania poprzez pozostawienie w ich skrzynkach pocztowych oraz poprzez wywieszenie w gablotach informacji o planowanym zebraniu.

Na zebraniu w dniu 30 marca 2016 r. obecnych było około 10% właścicieli lokali. Powódka pomimo zawiadomienia o zwołanym zebraniu ogółu właścicieli nie uczestniczyła w zebraniu i nie brała udziału w głosowaniu.

Zaskarżona uchwała nie była ujęta w porządku obrad dołączonym do informacji o terminie zebrania. Temat remontu tarasów oraz balkonów został poruszony dopiero na zebraniu ogółu mieszkańców w dniu 30 marca 2016 r. na etapie wolnych wniosków.

Wobec braku kworum na zebraniu w dniu 30 marca 2016 r. podjęto decyzję o zbieraniu głosów w drodze indywidualnego głosowania. Zbieraniem głosów pod uchwałą zajęli się członkowie zarządu pozwanej wspólnoty P. B. i J. G..

Po uzyskaniu większości głosów nie kontaktowano się z powódką.

Zgodnie z postanowieniami statutu W. (...)przy ul. (...) w Z. w skład nieruchomości wspólnej wchodzą zewnętrza balkonów i loggii, zaś wnętrza należą do indywidualnych właścicieli lokali (§ 2 ust. 1 lit. f).

Mieszkańcy są zobowiązany do naprawiania na własny koszt wszelkich szkód jakie powstały na terenie nieruchomości z ich winy (§ 2 ust. 7) oraz do utrzymania zajmowanego przez siebie lokalu oraz innych pomieszczeń przez siebie użytkowanych w należytym stanie technicznym i sanitarnym (§ 3 ust. 8).

W tych okolicznościach Sąd I instancji wskazał, że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w. l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Ustawa przewiduje również szczególny 6 tygodniowy termin na wytoczenie powództwa, przy czym jego bieg rozpoczyna się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy).

Powódka niewątpliwie posiada legitymację procesową czynną do zaskarżenia uchwały pozwanej w. bowiem jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w nieruchomości przy ul. (...) w Z.. Nie ma również co do tego wątpliwości, że powódka dochowała 6-tygodniowego terminu do wniesienia powództwa w sprawie zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Okoliczność ta zresztą nie była kwestionowana przez stronę pozwaną.

W związku z tym, że powódka domagała się uchylenia uchwały , to na niej zgodnie z art. 6 k.c. spoczywał ciężar udowodnienia, że przesłanki określone w art. 25 u.w.l. zostały spełnione. Niezgodność uchwały z przepisami u.w.l. polega według powódki na tym , że obejmuje ona swym zakresem sprawy wykraczające poza zakres spraw dotyczących nieruchomości wspólnej. Uchwała obciąża właścicieli lokali posiadających tarasy/balkony kosztami ich remontu w sytuacji , gdy podłoga tarasu powódki stanowi zarazem element konstrukcyjny budynku pełniący jednocześnie funkcję dachu dla lokalu położonego poniżej.

Pod względem formalnym powódka miała zastrzeżenia co do tego, że osoby zbierające głosy w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończyły ich zbieranie, gdy za uchwałą zagłosowali właściciele mający większość udziałów , a tym samym uniemożliwiono jej oddanie głosu. Nadto wskazywała, iż w zawiadomieniu o terminie i porządku obrad zebrania ogółu właścicieli nie ujęto zaskarżonej uchwały, wskutek czego nie uczestniczyła ona w zebraniu ogółu właścicieli.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów formalnych Sąd Okręgowy, podkreślił, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie stanowiskiem, uchybienia formalne, i to nie tylko podczas głosowania, ale również przed zebraniem, mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

W sprawie nie można przyjąć, aby w sprawie głosowania nad zaskarżoną uchwałą doszło do nieprawidłowości skutkujących wadliwościami mającymi wpływ na treść uchwały. To, że zaskarżona uchwała nie została objęta porządkiem obrad w zawiadomieniu i terminie zebrania nie uzasadnia jeszcze jej uchylenia. Porządek obrad zebrania z dnia 30 marca 2016 r., jak wynika z materiału dowodowego, a w szczególności z zeznań świadka C. Ł. oraz słuchanych za stronę pozwaną członków zarządu pozwanej wspólnoty J. G. i P. B. został uzupełniony w trakcie zebrania, zaś oddanie głosów poprzedzone zostało dyskusją, w czasie której wskazywano na potrzebę uregulowania kwestii ponoszenia kosztów remontów tarasów i loggii. Natomiast z uwagi na brak kworum oraz to, że głosowania w tej materii nie przewidywał porządek obrad postanowiono, że uchwała będzie głosowana częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Z kolei okoliczność nieodebrania głosów od wszystkich członków wspólnoty, w tym od powódki w drodze indywidualnego zbierania głosów pozostawała bez wpływu dla oceny skuteczności podjęcia uchwały.

Zdaniem Sądu nieuzasadnione jest skrajnie formalistyczne podejście do stosowania we wspólnotach wszystkich procedur, zwłaszcza gdy głosowanie odbywa się w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy też w trybie mieszanym, w sytuacji gdy uzyskano już niewątpliwie wymaganą większość. Zakończenie wówczas zbierania głosów, przy jednoczesnym pominięciu właściciela, którego stanowisko nie mogło już zmienić wyniku głosowania, nie może automatycznie prowadzić do przyjęcia nieważności uchwały.

Nawet gdyby hipotetycznie uznać, iż strona pozwana naruszyła postanowienia ustawy dotyczące sposobu podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych, to powódka i tak nie wykazała, że nieoddanie głosów przez pozostałych uprawnionych do głosowania mogło mieć wpływ na treść zaskarżonej uchwały. Tylko bowiem wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem.

W rozpoznawanej sprawie rozważenia wymagało przede wszystkim określenie statusu prawnego tarasu przynależnego do lokalu powódki, zgodnie bowiem z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z kolei w świetle art. 14 u.w.l. wydatki na remonty stanowią koszt zarządu nieruchomością wspólną. W myśl art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Taras nieruchomości lokalowej nr 11 położony przy ul. (...) w Z. służy do wyłącznego użytku powódki będącej właścicielem przedmiotowego lokalu, zaś inni członkowie wspólnoty nie mają możliwości korzystania z niego.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51, Biul.SN 2008/3/6, M.Prawn. 2009/10/560-562), której argumentację Sąd w pełni podzielał, stwierdzono, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Obie strony odwoływały się do ww. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., odmiennie jednak interpretując jej treść . Uszło przy tym uwadze stron, że Sąd Najwyższy nie przesądził w sposób jednoznaczny i uniwersalny zagadnienia przynależności balkonów do nieruchomości wspólnej lub do odrębnych lokali. Sąd Najwyższy podkreślił przede wszystkim, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku. Balkony mogą zatem , zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli.

W przypadku balkonów/tarasów nie jest możliwe precyzyjne ustalenie podziału odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna. Zwykle balkony / tarasy służą co najmniej 2 mieszkaniom (jako swoisty taras oraz zadaszenie) oraz są elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są więc: ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych, nie służą wyłącznie konkretnym osobom a stan ich wpływa na stan budynku .

W rozpoznawanej sprawie Sąd uznał , że zakres prac remontowych obciążających wyłącznie właścicieli lokali został ustalony w zaskarżonej uchwale mało precyzyjnie , w sposób umożliwiający nadinterpretację , co widoczne było wyraźnie w toku uzupełniającego przesłuchania zarządcy wspólnoty C. Ł..

Remont, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nałożone w zaskarżonej uchwale wobec właścicieli lokali zobowiązanie przekracza zwykłą konserwację wskazanych tam elementów , nadto dotyczy częściowo elementów stanowiących nieruchomość wspólną.

Oczywistym jest, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone i uwzględnione w uchwale, iż wyłożenie podłoża balkonu / tarasu płytkami ceramicznymi powinno stanowić koszty obciążające tylko i wyłącznie poszczególnych właścicieli. Płytki służą celom zdobniczym, nie są widoczne na zewnątrz i jako takie nie wpływają na estetykę budynku. Tych samych uwag nie można już jednak poczynić odnośnie pozostałych części balkonu / tarasu , takich jak balustrady, płyta przednia, izolacja pozioma i wylewka betonowa zabezpieczająca izolację poziomą. Dla przykładu , izolacja przeciwwilgociowa balkonu / tarasu , a więc części pomocniczej konkretnego lokalu , wpływa na sytuację właścicieli lokali położonych niżej . Tym samy remont izolacji przeciwwilgociowej służy właścicielom co najmniej 2 lokali ,a tym samym winien być pokryty ze środków należących do wspólnoty. Z kolei zobowiązanie właścicieli lokali do remontu sufitu , czy ścian wewnątrz balkonu nakłada na nich obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego nawet w sytuacji , gdy zły stan tych powierzchni wynika ze złego użytkowania przez właścicieli lokali położonych wyżej , czy też obok. Zdaniem Sądu w takiej sytuacji powinno się wyraźnie określić , że właściciela lokalu obciążają koszty związane z bieżącą konserwacją sufitu i ścian wewnątrz balkonu/ tarasu , a nie jego remontu.

Z kolei barierka każdego z przedmiotowych balkonów/ tarasów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu/tarasu lokalu. Nie sposób zresztą w niniejszej sprawie w sensowny sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji).

Niewątpliwie elementami konstrukcyjnymi nieruchomości są ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych i nie służą wyłącznie konkretnym osobom a stan ich wpływa na stan budynku. Tym samym , obciążenie kosztami remontu tych elementów właścicieli poszczególnych lokali nakłada na nich obowiązek dotyczący elementów wspólnych.

Konstrukcja tarasu powódki powoduje, że jego płyta stanowi część konstrukcyjną budynku, a jego stan techniczny ma niebagatelne znaczenie z punktu widzenia innych członków wspólnoty. Zły stan izolacji przeciwwilgociowej płyty tarasowej prowadzi nie tylko do zamakania płyty tarasowej, ale powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. To zaś niewątpliwie skutkuje powstaniem zagrożenia dla znajdujących się w pobliżu lub na balkonach czy tarasach położonych niżej osób. Wpływ stanu technicznego tarasu jest więc tego rodzaju, że rodzi po stronie wspólnoty obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie.

Uchwała wspólnoty obejmująca zasady ponoszenia kosztów remontu balkonów i tarasów nie może być skonstruowana w sposób pozwalający na jej różną interpretację . Nie może także nakładać na właścicieli lokali obowiązku ponoszenia kosztów remontu w zakresie elementów dotyczących nieruchomości wspólnej. Zaskarżona uchwała w przyjętym kształcie wzbudza liczne wątpliwości interpretacyjnych , a tym samym musi zostać uznana za sprzeczną z treścią art. 22 ust.2 u.w.l. Sąd podkreślił, iż w ramach kontroli przewidzianej przez art. 23-25 u.w.l. nie jest uprawniony do częściowego uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż zaskarżona przez powódkę uchwała nr (...) narusza przepisy ustawy oraz uzasadniony interes powódki , wobec czego należało ją uchylić.

Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. z dnia 30 października 2015 r., Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej zwaną „ustawą o własności lokali") poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że nieruchomość wspólną stanowią elementy balkonu/tarasu takie jak balustrady, wewnętrzna część płyty przedniej, izolacje przewwilgociowe poziome, wylewka betonowa zabezpieczająca izolację poziomą i ściany wewnętrzne, gdyż są to elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem, podczas gdy zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem wskazane wyżej elementy nie stanowią nieruchomości wspólnej, bowiem:

- nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem nieruchomością wspólną objęte są części nieruchomości i urządzenia służące do użytku wszystkich właścicieli poszczególnych lokali lub pewnych grup tych właścicieli, a za takie nie można uznać wskazanych wyżej części budowlanych balkonu/ tarasu,

- w sytuacji, kiedy wejścia na balkony/tarasy prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych, to balkony/tarasy takie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, to z kolei przesądza o tym, że wspomniane balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej

- elementów konstrukcyjnych nieruchomości nie stanowią: balustrady balkonów/ta rasów znajdujących się na terenie nieruchomości W. (...)przy ul. (...) w Z., a także ich wewnętrzna część płyty przedniej, izolacje przewwilgociowe poziome, wy lewka betonowa zabezpieczająca izolację poziomą i ściany wewnętrzne,

b)  art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że:

- pomimo treści ww. przepisu wspólnota mieszkaniowa może zostać obowiązana do ponoszenia wydatków na utrzymanie lokali poszczególnych właścicieli, podczas gdy przepis ten wyraźnie wskazuje, że jedynie właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,

- rozdzieleniu przez Sąd I instancji w odniesieniu do tych samych elementów budowlanych tarasu/balkonu obowiązku bieżącej konserwacji i obowiązku remontu , mianowicie Sąd nakłada na wspólnotę obowiązek remontu podłogi, sufitów i ścian wewnątrz baikonu/tarasu, zaś na właścicieli lokali nakłada obowiązek ich bieżącej konserwacji, pomimo, że działanie takie jest pozbawione podstaw prawnych, bowiem za daną część (element) ta ras u/ba Ikon u może odpowiadać albo właściciel lokalu albo wspólnota, i to w całym zakresie związanych z tym czynności,

c)  art. 13 ust. 1 w zw. z art. 14 pkt 1 w zw. z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że:

- w niniejszej sprawie pozwana nie mogła nałożyć na właścicieli lokali obowiązku ponoszenia wydatków (kosztów remontu) w zakresie elementów dotyczących nieruchomości wspólnej, podczas gdy ww. przepisy takie uprawnienie pozwanej przyznają,

- rozdzieleniu przez Sąd I instancji w odniesieniu do tych samych elementów budowlanych ta ras u/ba Ikon u obowiązku bieżącej konserwacji i obowiązku remontu , mianowicie Sąd nakłada na wspólnotę obowiązek remontu podłogi, sufitów i ścian wewnątrz balkonu/tarasu, zaś na właścicieli lokali nakłada obowiązek ich bieżącej konserwacji, pomimo, że działanie takie jest pozbawione podstaw prawnych, bowiem za daną część (element) tarasu/ba Ikon u może odpowiadać albo właściciel lokalu albo wspólnota, i to w całym zakresie związanych z tym czynności,

d)  art. 25 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem, narusza interes prawny powódki i stwarza problemy interpretacyjne, podczas gdy uchwała znajduje oparcie w przepisach ustawy o własności lokali, narusza wyłącznie subiektywny interes powódki i nie pozwala na odmienną interpretację jej zapisów.

2. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

a)  art. 233 § 1 k. p. c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób dowolny, polegający na przyjęciu przez Sąd, w oparciu o twierdzenia powódki i przedłożoną przez nią zdjęcia, że wskazane w zaskarżonej uchwale elementy balkonu/tarasu takie jak balustrady, izolacje przewwilgociowe, ściany wewnętrzne stanowią elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem, za które odpowiada pozwana, podczas gdy analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego nie dawała ku temu podstaw,

b)  art. 328 § 2 k. p. c. w sposób mający istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez brak wskazania przez Sąd w uzasadnieniu skarżonego wyroku przyczyn, dla których uznał istnienie po stronie powódki interesu prawnego w uchyleniu uchwały, w sytuacji, gdy powódka posiadała wyłącznie interes subiektywny leżący u podstaw jej zaskarżenia

Powołując się na powyższe pozwana wniosła o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych powiększonych o 17 zł z tytułu zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa,

2.  zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych powiększonych o 17 zł z tytułu zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa,

ewentualnie:

3.  uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, w tym pozostawienie Sądowi I instancji orzeczenia o kosztach postępowania, z uwzględnieniem kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji według norm przepisanych powiększonych o 17 z zł tytułu zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 328 par.2 k.p.c., albowiem uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie wymagane tym przepisem elementy pozwalające na zapoznanie się z procesem wnioskowania Sądu I instancji. Z jego treści dostatecznie jasno wynika, że interes powódki w rozumieniu art.25 ust.1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali ( który nie jest zawężony do akcentowanego przez skarżącą interesu prawnego ) został naruszony przez obciążenie jej obowiązkiem remontu części wspólnych.

Nie ma też racji skarżąca zarzucając naruszenie art.233 par.1 k.p.c., ponieważ okoliczności faktyczne sprawy były w istocie niesporne. Argumenty przytoczone na jego uzasadnienie odnoszą się nie tyle do ustaleń faktycznych, ile do ich oceny w świetle przepisów ustawy o własności lokali o podziale między właścicielami lokali a wspólnotą kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości.

Ustalenia faktyczne przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny przyjął więc za własne i uczynił integralną częścią swoich rozważań.

W świetle tych ustaleń bezzasadne okazały się zarzuty naruszenia przepisów art.3 ust.2, art.13 ust.1 i 14 pkt.1 w zw. z art.22 ust.2 ustawy o własności lokali.

Jak słusznie zauważył Sąd I instancji w niniejszym procesie także pozwana powoływała się na treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r., sygn.. akt III CZP 10/08 opubl. W OSNC z 2009 nr 4 poz.51. Już w tym kontekście nie są jasne podstawy twierdzeń z apelacji, iż ta sama część budynku nie może być jednocześnie częścią wspólną i własnością indywidualnego właściciela, skoro w uchwale tej wskazano właśnie na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu zależnie od okoliczności konkretnego przypadku. Wyjaśniono, że pod pojęciem balkonu( w niniejszej sprawie także tarasu) jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Zauważyć należy, że takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art.2 ust.2 i części wspólnych z art. 3 ust.2 ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest bowiem wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W definicji tej chodzi przede wszystkim o wydzieloną przestrzeń. Wyodrębniające izbę lub zespół izb trwałe ściany, chociaż od strony wydzielonych izb przeznaczone są do wyłącznego korzystania przez ich mieszkańców, stanowią zintegrowaną z budynkiem konstrukcyjną całość, służą wspólnym potrzebom członkom wspólnoty. Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy przywołując inne jeszcze przykłady, z uwagi na specyfikę konstrukcji budynków wielomieszkaniowych niejednokrotnie zachodzi konieczność rozdziału zakresu prac obciążających wspólnotę i właścicieli w odniesieniu do elementu budynku przypisanego w całości albo w części do danego lokalu, lecz mającego także znaczenie dla prawidłowego zaspakajania potrzeb mieszkaniowych przez pozostałych członków wspólnoty.

W niniejszej sprawie niesporne było, że balkony i tarasy w przedmiotowej nieruchomości służą wyłącznie zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z danego lokalu mieszkalnego, jako pomieszczenia pomocnicze stanowią część składową tych lokali.

Jednocześnie poza sporem było, że tarasy stanowią dach dla lokali mieszkalnych położonych niżej, a ich przegrody boczne są ścianami nośnymi. Z kolei „ podłogi” balkonów w części wysuniętej tworzą zadaszenie dla balkonów niżej położonych. Zwykle służą co najmniej 2 mieszkaniom i są częścią założeń architektonicznych budynku.

W tych okolicznościach zachodziły w pełni podstawy do uznania przez Sąd I instancji podwójnego statusu prawnorzeczowego tarasów i balkonów. Są to konstrukcje służące nie tylko zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali mieszkalnych. Jako trwale połączone z budynkiem, są istotne tak dla koncepcji architektonicznej całego budynku, jak i dla prawidłowego korzystania z lokali mieszkalnych przez właścicieli mieszkań położonych niżej, przede wszystkim bezpośrednio pod tymi balkonami czy tarasami. W części ich konstrukcji w jakiej wpływają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez innych członków wspólnoty stanowią zatem część wspólną.

Apelująca powołując się na publikację P. P. „ Rozgraniczenie nieruchomości wspólnej” podała, że do elementów konstrukcyjnych budynku należą m.in. dach, płyta balkonowa, ściany nośne.

Skoro w realiach rozpatrywanej sprawy taras pełni jednocześnie funkcję dachu dla lokali niżej położonych, to już z tej przyczyny nie ma podstaw do obciążania członków wspólnoty obowiązkami w zakresie przyjętym w zaskarżonej uchwale. Nie może ulegać bowiem wątpliwości, że dach spełnia należycie swoją funkcje tylko wtedy, gdy jest prawidłowo zaizolowany ( gdy nie przecieka). Okoliczność, że dach ten pełni jednocześnie funkcję tarasu nie zmienia jego zasadniczego znaczenia dla zaspakajania wspólnych potrzeb członków wspólnoty i w konsekwencji jego charakteru części wspólnej. Korzystanie przez właścicieli lokali z dachu jako tarasu ma jedynie znaczenie dla nałożenia na nich powinności utrzymania czystości, bieżącej konserwacji, w tym wymiany w razie konieczności płytek. Te ostatnie dodatkowo zabezpieczają dach, zasadniczo jednak pełnią funkcje estetyczne służące właścicielowi lokalu.

Także w przypadku płyty balkonowej ,tylko wtedy spełnia ona zakładaną funkcję gdy jest wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną tj. gdy położono także izolację poziomą i wylewkę betonową zabezpieczającą tą izolację. W tej części konstrukcja balkonu jest wspólna, ponieważ służy nie tylko właścicielowi lokalu mieszkalnego. Jej stan wpływa na stan elewacji ( zacieki), niezakłócone, a przypadkach skrajnych bezpieczne korzystanie z balkonów przez właścicieli lokali niżej położonych.

Uchwała nakładająca m.in. na powódkę obowiązek prowadzenia robót i ponoszenia związanych z tym kosztów w zakresie wykraczającym poza części służące jej do wyłącznego użytku, godzi w jej interesy gospodarcze i jest sprzeczna z ustawą o własności lokali. Skutkuje obciążeniem powódki obowiązkiem remontu części wspólnych.

Nie ma racji skarżąca gdy kwestionuje stanowisko Sądu I instancji odnośnie do ścian bocznych tarasów i balustrad. Słusznie Sąd ten wskazał, że godzi w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną pozostawienie właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych interpretację pojęcia „remontu” ścian bocznych, które są ścianami nośnymi oraz balustrad stanowiących z płytą czołową element koncepcji architektonicznej budynku, a więc tych części, które niewątpliwie służą wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. Chociaż zrozumiałe jest posługiwanie się w treści uchwał pewnymi ogólnymi pojęciami, to jednak rozważana pozostawia nadmierną swobodę w rozumieniu jej treści i co za tym idzie zagraża zachowaniu w zakładanym stanie mienia wspólnego.

Apelująca szczególne znaczenie przypisuje elementom konstrukcyjnym budynku w rozumieniu Prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych. Tymczasem w ustawie o własności lokali, przede wszystkim w art.3 ust.2 mowa jest o częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Określenie elementów konstrukcyjnych budynku ma tylko pomocnicze znaczenie dla oceny, czy dany stanowi część wspólną. Decydujące znaczenie ma to, czy w całości bądź w części swej konstrukcji nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Szereg argumentów skarżącej oparte jest na błędnym z przyczyn wyżej przedstawionych założeniu, że balkony, tarasy, ściany boczne , balustrady mogą stanowić tylko część wspólną albo własność właściciela lokalu. Dodać więc tylko można, że z istotą wspólnoty mieszkaniowej wiąże się obowiązek harmonijnego godzenia przez jej członków interesów indywidualnych właścicieli lokali z interesem wspólnym. W świetle przepisów ustawy o własności lokali winno być oczywiste, że właściciel lokalu uprawniony jest do wyłącznego i swobodnego korzystania z pomieszczenia pomocniczego jakim jest balkon czy taras, jednak obowiązany jest także do jego udostępnienia i znoszenia prac ustalonych przez wspólnotę w zakresie części wspólnych tego pomieszczenia. W przeciwnym przypadku może narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą. Wskazać też można, że źródłem obowiązków właściciela lokalu pomieszczenia pomocniczego o podwójnym statusie prawnorzeczowym mogą być uchwały wspólnoty ,zgodne jednak z przepisami ustawy o własności lokali tj. należycie odróżniające własność indywidualną od własności wspólnej.

Sąd II instancji uznał zatem za bezzasadny zarzut naruszenia art.25 ust.1 w zw. z art.22 ust 2 ustawy o własności lokali, albowiem wbrew wywodom pozwanej w realiach rozpatrywanej sprawy zachodziły podstawy do uznania, że spełnione zostały przesłanki w nim przewidziane do uchylenia uchwały.

Z przyczyn wyżej przedstawianych Sąd Apelacyjny podzielił wnioski prawne Sądu I instancji i na podstawie art. 385 k.p.c. apelację oddalił jako bezzasadną.

Bogdan Wysocki Ewa Staniszewska Ryszard Marchwicki