Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący :	SSA Ewa Tkocz
Sędziowie :	SA Lucyna Świderska-Pilis (spr.) SO del. Tomasz Ślęzak
Protokolant :	Justyna Zych

po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2013 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa J. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 28 marca 2013 r., sygn. akt I C 129/12

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 868/13

UZASADNIENIE

Powód J. P. wnosił o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w C. o numerach:

1.  (...) z dnia 30 marca 2012r. w przedmiocie uznania lokalu użytkowego nr (...) należącego do powoda za lokal ogrzewany oraz przyjęcia go do naliczeń opłat od dnia 1 stycznia 2012r., z uwagi na fakt, iż narusza ona interesy powoda.

2.  (...) z dnia 30 marca 2012r., w przedmiocie zapłaty za wybudowanie garażu Państwu S., z uwagi na fakt, iż narusza ona przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powoda.

3.  (...) z dnia 30 marca 2012r. ustalającą zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 1.20 zł/m ², z uwagi na fakt, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powoda.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazywał, iż niniejsze uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interesy powoda jako właściciela. W szczególności zarząd wspólnoty potraktował wybudowanie garażu jako nakład konieczny na nieruchomość. W przedmiotowych uchwałach, wspólnota podjęła decyzję, aby pokryć ten wydatek z funduszu remontowego, a także by zwiększyć składki na ten fundusz.

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów postępowania.

Odnośnie uchwały nr (...), dotyczącej zwrotu nakładów na garaż pozwana wskazywała, że był to jedynie akt wykonawczy do podjętej już wcześniej uchwały. Ponadto powód także brał udział w podjęciu pierwszego, bazowego aktu i wyraził zgodę na zapłatę za garaż. Wspólnota podnosiła również, że zaskarżona uchwała jedynie doprecyzowuje moment wypłacenia środków pieniężnych. Odnośnie uchwały (...), pozwana wskazywała, że pieniądze pochodzące z podwyżki będą przeznaczone również na wykonanie nowych zadań wspólnoty, którymi są przycinka drzew i remont przewodów kominowych.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Częstochowie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. nr (...) z dnia 30 marca 2012 roku – w całości; uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. nr (...) z dnia 30 marca 2012 roku – w zakresie dotyczącym zapłaty z funduszu remontowego za garaż Państwu S.; uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. nr (...) z dnia 30 marca 2012 roku – w zakresie w jakim ustala zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 1,20 zł/m ²; zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 780 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Częstochowie kwotę 1.849,60 zł tytułem kosztów sądowych.

Sąd pierwszej instancji ustalił, iż w dniu 30 marca 2012r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w C. podjęła trzy uchwały, dotyczące rozłożenia pomiędzy właścicieli kosztów planowanych remontów i innych wydatków na nieruchomość wspólną. Pierwsza z zaskarżonych uchwał o numerze (...) dotyczyła podwyższenia miesięcznej zaliczki na Fundusz Remontowy wspólnoty z 1,00 zł do 1,20 zł. Przedmiotowa nadwyżka, została przeznaczona na zapłatę Państwu S. za wybudowanie dla wspólnoty garażu. Teren zajęty pod garaż należy do wspólnoty. Zgodnie z ustaleniami podjętymi wcześniej z jej zarządem, Państwo S. wybudowali na nim garaż jednostanowiskowy. W dniu 30 marca 2012 r. została podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w C. uchwała nr (...) stanowiąca o przyznaniu Państwu S. zapłaty za budowę garażu. Uchwała została podjęta wymaganą większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w C. podjęła również inne uchwały dotyczące zamierzonych remontów i prac na nieruchomości wspólnej.

Powód J. P. jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) oraz lokalu użytkowego nr (...) w nieruchomości przy ulicy (...) w C.. W 2011 roku połączył on oba lokale. W podłodze lokalu nr (...) przebito otwór, w którym umieszczono schody prowadzące do lokalu nr (...). W związku z tym wspólnota pojęła uchwałę nr (...), w której stwierdzono, że lokal nr (...) jest ogrzewany za pomocą miejskiej instalacji grzewczej.

W ocenie tegoż Sądu zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powoda. Fundusz remontowy ma ze swej istoty służyć finansowemu pokryciu kosztów bieżących napraw już istniejących budowli, należących do wspólnoty mieszkaniowej. Wybudowanie garażu, stanowiącego odrębny, nowy budynek, nie mieści się w zakresie tego pojęcia. Podwyższanie składek na dany cel, w momencie gdy można go zrealizować z powstałej w poprzednich latach nadwyżki, jest sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki. Pozwana nie podała, żadnych logicznych argumentów, mogących usprawiedliwić zmianę przeznaczenia kwot wydawanych z funduszu remontowego.

Od powyższego rozstrzygnięcia apelację złożyła pozwana, zaskarżając go w pkt. 2,3,4 i 5 i w tym zakresie wnosząc o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za obie instancje.

Skarżąca zarzucała:

1)  naruszenie prawa materialnego, a to:

a) art. 12 ust. 2 w związku z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez uznanie, że zaskarżone uchwały o nr: (...)i (...) są sprzeczne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowej gospodarki i naruszają interes powoda bo przewidują pobranie kwot z funduszu remontowego na cele z nim nie związane, podczas gdy w przedmiotowej ustawie nie jest sprecyzowane jakie wydatki mogą być finansowane z funduszu remontowego, i ponadto wyliczenie kosztów zarządu określone w art. 14 w/w ustawy ma charakter przykładowy i nie może być interpretowane w sposób zawężający.

b) art. 25 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez uznanie, że zaskarżone uchwały nr (...) i (...) są sprzeczne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowej gospodarki i naruszają interes powoda.

2)  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 kpc poprzez dowolną a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, w szczególności poprzez błędna ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i wyciągnięcie z niego nieprawidłowych wniosków tj.: pomimo istnienia uchwały nr (...) nakazującej zwrot Państwu S. nakładów poniesionych na wybudowany garaż uznanie, te uchwały nr (...) i (...) są niezgodna z prawem, naruszają zasady prawidłowej gospodarki i naruszają interes powoda podczas gdy uchwały te są niezbędne do wykonania uchwały nr (...) i tylko dzięki ich wykonaniu pozwana wspólnota nie naraża się na roszczenia finansowe osób trzecich.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, a to art. 233 kpc wskazać należy, iż wprawdzie Sąd ten nie dokonał błędnych ustaleń, jednakże są to ustalenia niepełne.

W uzupełnieniu Sąd Apelacyjny ustala:

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w C. przy ul. (...). PowódJ. P.jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) oraz lokalu użytkowego nr (...), a łącznie posiada on 0,3 % udziałów w nieruchomości. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, znajdują się też na niej garaże. Miedzy innymi ok. roku 2002 wybudowany został garaż przez współwłaścicieli nieruchomości p.p. S.. Osoby te wzniosły garaż, posiadając na to stosowne zezwolenia administracyjne. Ponieważ powód również rościł sobie pretensje do wybudowania w tym samym miejscu garażu rozpoczęły się batalie pomiędzy powodem a p.p. S.. Po wniesieniu przez małżonków S. powództwa do sądu zaproponowane zostało rozwiązanie konfliktu, a mianowicie: małżonkowie S. otrzymają zwrot nakładów poniesionych na wzniesienie garażu, w łącznej kwocie 18 000 zł (po potrąceniu czynszu należnego Wspólnocie za lata 2002 do 2011), a garaż zostanie wynajęty powodowi na okres 16 lat za jednorazowym czynszem płatnym z góry w kwocie 18 000 zł. Innymi słowy to za pieniądze powoda miał być dokonany zwrot nakładów.

- dowód zeznania powoda.

W 2011 r. poddane pod głosowanie zostały dwie uchwały: nr (...)– o zwrocie p.p. S. kwoty 18 000 zł. i nr (...) o wynajęciu garażu powodowi. Pierwsza z uchwał została podjęta, druga zaś nie.

- dowód uchwały nr (...) i nr (...) K- 49-50

W rezultacie powstał problem skąd wziąć pieniądze na zapłatę za wzniesienie garażu. Do dnia dzisiejszego kwota 18 000 zł nie została p.p. S. zapłacona. Garaż został wynajęty.

- dowód zeznania J. S.

30 marca 2012 r. podjęte zostały m. in. następujące uchwały:

- (...), w której postanowiono m. in., iż nadwyżkę z funduszu remontowego z roku 2011,w wysokości 7 707,59 zł, „przenieść na fundusz remontowy 2012” – uchwała ta nie została zaskarżona przez powoda i nie jest przedmiotem niniejszego postepowania;

- (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2012, podwyższającą m. in. wysokość zaliczki na fundusz remontowy do kwoty 1.20 zł/m ² (za uchwałą tą głosowali wszyscy współwłaściciele);

- (...), w której postanowiono z funduszu remontowego 2012 r. wykonać:

1) zapłatę za garaż państwu S.,

2) przycięcie pielęgnacyjne drzew – dwie wierzby,

3) remont przewodów kominowych ponad dachem w miarę posiadanych środków.

dowód – uchwały K- 31 – 34.

Koszt przycięcia drzew zarządca nieruchomości szacował na kwotę 2 500 zł, a koszt remontu przewodów kominowych na kwotę ok. 4 000 zł.

dowód – zeznania świadka J. B..

Powyższy stan faktyczny Sąd Apelacyjny ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów. Przedstawione okoliczności nie były sporne.

Zważyć należy:

Jak prawidłowo wskazuje Sąd pierwszej instancji art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi, że każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali. Zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o powołany przepis będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona choćby jedna z określonych w tym przepisie przesłanek:

– uchwała nie jest zgodna z prawem,

– uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali,

– uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

– uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż zaskarżone dwie uchwały (nr (...) i (...)) można uznać za sprzeczne z prawem, naruszają zasady prawidłowej gospodarki oraz interes powoda jako współwłaściciela.

W pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny zauważa, iż za uchwałą nr (...) głosowali wszyscy współwłaściciele, w tym również powód. Jednakże art. 25 ustawy o własności lokali statuujący prawo do zaskarżenia uchwał nie przewiduje ograniczenia, iż członek wspólnoty zaskarżyć może jedynie uchwałę przeciwko której głosował. Dlatego też – mimo de facto niewyjaśnionej kwestii dlaczego powód następnie uchwałę kontestuje – przyjąć należy, iż posiada w tej materii legitymację czynną.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do uchwały nr (...) w przedmiocie zapłaty za garaż z funduszu remontowego wskazać należy, iż istotnie ustawa o własności lokali nie zawiera pojęcia definicji „fundusz remontowy”. Niemniej jednak słowo „remont” jest powszechnie znane i zrozumiałe i całą pewnością nie może być uznane za remont dokonanie zapłaty za wzniesienie obiektu budowlanego. Zresztą art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje przykładowo, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, wymieniając w pkt.1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Remonty i bieżąca konserwacja są zatem czynnościami zwykłego zarządu, do których nie sposób zaliczyć wydatku na zwrot kosztów inwestycji.

Nie miejsce tu by oceniać skąd Wspólnota uzyskać ma pieniądze na zapłatę, do której zobowiązała się uchwałą z września 2011 r. Wskazać jedynie należy na treść art. 17 ustawy o własności lokali.

Odnosząc się do kolejnej uchwały dotyczącej podwyższenia stawki na fundusz remontowy to uchwała ta narusza zasady prawidłowej gospodarki. Istotnie nie była to znacząca podwyżka i być może – jak zeznała zarządca nieruchomości – w większości wspólnot funkcjonują stawki wyższe niż 1 zł/ m ², niemniej jednak z całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż przyczyną podwyższenia stawki nie była chęć zwiększenia budżetu remontowego, a w konsekwencji dalsze doskonalenie budynku, tylko po prostu zdobycie pieniędzy na zapłatę za garaż. Wynika to wprost z zeznań zarządcy p. J. B., która podała, iż nadwyżka miała zapewnić zapłatę za garaż. Z zeznań tego świadka wynika, iż remonty jakie były planowane miały pochłonąć kwoty 4 000 zł (remont przewodów kominowych) i 2 500 zł (przycinka drzew). Wystarczała zatem na te koszty kwota zaoszczędzona w roku poprzednim i oczywiście kwota uzyskana ze składek w danym roku. Skoro pozwana wspólnota tak dobrze gospodaruje środkami przeznaczonymi na remonty, iż jest w stanie przekazać na rok następny sumę ok. 7 700 zł, brak podstaw ku zwiększaniu składki na fundusz remontowy. Rację ma też powód, iż uchwała ta wprowadza współwłaścicieli w błąd. Współwłaściciele bowiem płaciliby składkę w przeświadczeniu, iż pieniądze mają zostać spożytkowane na ulepszanie ich wspólnej własności, gdy tymczasem służyłyby one dla rozwiązania sporu majątkowego, dotykającego ich w różnym stopniu. Przyjmując zatem, iż w danej sytuacji nie zachodziła potrzeba zwiększania składki na fundusz remontowy, uznać należy iż uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, i jako taka winna zostać uchyloną.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż niezasadnymi są zarzuty zawarte w apelacji dotyczące naruszenia prawa materialnego, a to art. 12 ust. 2 w związku z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i art. 25 ust. 1 tejże ustawy. Marginalnie tylko wskazać należy, iż art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali stanowiący, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach; nie ma odniesienia do rozstrzyganego problemu. Kwestia uregulowana tym przepisem jest oczywista i absolutnie nie stanowi furtki dla przyjęcia, iż z funduszu remontowego można realizować inne cele i że dopuszczalne jest podwyższenie składki na remonty w sytuacji, gdy nie ma takiej potrzeby.

Też i nie można przyjąć, by Sąd pierwszej instancji dopuścił się niewłaściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Ocenę dokonaną przez Sąd pierwszej instancji Sąd Apelacyjny, po dokonaniu dodatkowych uzupełnień, w całości podziela.

Z podanych względów na podstawie powołanych wyżej przepisów prawa materialnego oraz art. 385 kpc orzeczono jak w sentencji.

O kosztach procesu za instancję odwoławcza orzeczono po myśli art. 108§1 kpc i art. 98 kpc. Zasądzona kwota 270 zł ustalona została na podstawie § 10 ust 1 pkt 1 i § 12 ust 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. Nr 97, poz. 888 ze zmianami).