Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 listopada 2015 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Joanna Jank
Protokolant:	protokolant Katarzyna Chachulska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. w G.

sprawy z powództwa Biura (...) w S.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., przy ul. (...), oznaczonej na karcie mapy nr (...) jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) wynosi:

– za rok 2013: 3898,16 zł (trzy tysiące osiemset dziewięćdziesiąt osiem złotych i szesnaście groszy)

-za rok 2014: 8057, 83 zł (osiem tysięcy pięćdziesiąt siedem złotych i osiemdziesiąt trzy grosze)

- od 1 stycznia 2015 r.: 12 217, 50 zł (dwanaście tysięcy dwieście siedemnaście złotych i pięćdziesiąt groszy)

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie

IIII. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania

IV. Nakazuje ściągnąć od powoda Biura (...) w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1477,47 zł (tysiąc czterysta siedemdziesiąt siedem złotych i czterdzieści siedem groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa

Sygnatura akt: I C 1542/14

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 31 października 2012r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) Biuro (...) w S. domagało się ustalenia, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 52 jako działka nr (...), obszaru 288 m ² oraz gruntu przy ul. (...), oznaczonego na KM 52 jako działka nr (...) obszaru 339 m ² zapisanych w księdze wieczystej (...) jest nieuzasadniona co do wysokości.

W uzasadnieniu wniosku wskazano, iż Prezydent Miasta G. w piśmie z dnia 12 września 2012r. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości i ustalił nową opłatę w wysokości 13.557 zł. Organ ustalił wartość nieruchomości na kwotę 451.900 zł w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie powoda aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona co do wysokości. W operacie pominięto bowiem istotne okoliczności faktyczne i prawne zachodzące w stosunku do nieruchomości, istotnie różniące tę nieruchomość od innych nieruchomości, które w operacie uznano za podobne. Nadto, w operacie przyjęto, że przeznaczeniem nieruchomości, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jest budownictwo mieszkaniowe i na tej podstawie porównując wartość 11 nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, określono wartość spornej nieruchomości. Tymczasem, jak wskazuje powód kształt, wielkość, odległość od lasu i granicy działek uniemożliwiają zabudowę działek budynkami mieszkalnymi, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto, nad nieruchomością przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna i nie jest dopuszczalne sytuowanie bezpośrednio pod tą linią stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych. W efekcie nie zachodzi możliwość wykorzystania nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe.

(pozew k. 3-4v)

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. orzeczeniem z dnia 14 listopada 2014r. wydanym w sprawie o sygn. akt 4718/12 ustaliło, że opłata roczna z tytułu użytkowania nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) o łącznej powierzchni 627 m ², od dnia 1 stycznia 2013r. wynosi 1.949,08 zł.

(orzeczenie SKO z dnia 14 listopada 2014r.)

Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO, a w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu jest uzasadniona w wysokości 13.557 zł. Jak wskazał pozwany art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami konstytuuje wobec właściciela nieruchomości obowiązek aktualizacji opłaty rocznej i zaniechanie aktualizacji w okolicznościach, na które wskazuje ten przepis, stanowi niedopełnienie obowiązku starannego gospodarowania mieniem państwowym. Zdaniem pozwanego nie ma wątpliwości, że od czasu ostatniej aktualizacji opłaty, zanotowano znaczny wzrost wartości nieruchomości. W ocenie pozwanego zarzut jakoby operat został sporządzony w sposób nierzetelny nie znajduje uzasadnienia. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny w podejściu porównawczym miał na uwadze, że powierzchnie działek zastosowanych do wyceny są mniejsze od wycenianej. Do porównania przyjęto transakcje w podobnej lokalizacji, a ewentualne różnice i niedogodności zostały zniwelowane poprzez przyjęcie odpowiednich wskaźników korygujących.

(odpowiedź na pozew k. 56-58)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), oznaczonej na karcie mapy nr 52 jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powód Biuro (...) w S. jest użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości.

(okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 12 września 2012r. Prezydent Miasta G. działając w imieniu Skarbu Państwa wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej za przedmiotowe działki gruntu w kwocie łącznej 13.557 zł. Zgodnie z treścią wypowiedzenia opłata roczna za rok 2013r. miała obowiązywać w wysokości 3.898,16 zł, za rok 2014r. w wysokości 8.727,58 zł, a za rok 2015r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 12 września 2012r. k. 13)

Dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu wynosiła 1.949,08 zł.

(okoliczność bezsporna)

W chwili wypowiedzenia opłaty rocznej dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. obie działki były zlokalizowane na terenie o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – M1.

(okoliczności bezsporne)

Wartość rynkowa działki nr (...) wynosi 187.060 zł, zaś wartość rynkowa działki nr (...) wynosi 220.190 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. A. k. 89-133 wraz z ustną opinią uzupełniającą k. 109-110)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całego zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, w tym wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. A..

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy ww. dokumentom wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również pisemną opinię biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. A.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, wysoce profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów, w konsekwencji stanowi w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Strona powodowa wprawdzie zgłosiła liczne zarzuty do przedmiotowej opinii, jednakże biegła A. A. na rozprawie w sposób rzeczowy i przekonujący odniosła się do wszystkich wątpliwości powoda, w szczególności dotyczących uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości określonego w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnienia szczególnych cech spornych działek gruntu. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych uzasadnionych podstaw, by kwestionować wskazaną przez biegłą wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

Skoro nie zachodzą żadne wątpliwości co do prawidłowości opinii sporządzonej przez biegłą A. A. – na mocy art. 217 k.p.c. – należało oddalić wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłej. W ocenie Sądu biegła na rozprawie wyjaśniła wszystkie wątpliwości dotyczące opinii, a to że opinia, być może nie odpowiada co do swojej treści oczekiwaniom strony powodowej, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia i nie powoduje konieczności sporządzenia kolejnej opinii uzupełniającej w sprawie. Nadto, uwzględnienie wniosku dowodowego strony powodowej doprowadziłoby do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu sprawy, a strony naraziło na dodatkowe koszty.

W niniejszej sprawie powód domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za wskazane w pozwie działki gruntu nr (...), dokonana wypowiedzeniem złożonym w dniu 12 września 2012r. jest uzasadniona w innej wysokości. Powództwo zostało zatem oparte na przepisie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 ze zm.) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowych działek gruntu nr (...). Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który został w całości zakwestionowany przez stronę powodową. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek stron dowód z opinii innego biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w dniu 12 września 2012r. było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości. Przedstawiona przez biegłą sądową A. A. opinia również została w całości zakwestionowana przez powoda. Przede wszystkim powód zarzucił, że stan spornej nieruchomości, przeznaczenie, specyficzne cechy oraz dotychczasowe wykorzystanie przesądzają, że działki nr (...) nie mogły być przeznaczone w dniu wypowiedzenia opłaty pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo – usługowe. Zdaniem powoda, z uwagi na istotne cechy spornych działek jak: kształt, rozmiar, sąsiedztwo lasu, przebieg linii wysokiego napięcia oraz z uwagi na treść obowiązujących przepisów prawa niemożliwe jest wykorzystanie tych działek zgodnie z przeznaczeniem określonym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W ocenie powoda biegła błędnie ograniczyła się przy określeniu stanu nieruchomości do przyjęcia przeznaczenia nieruchomości w studium, mimo, że winna jako stan nieruchomości przyjąć niezabudowane nieruchomości o charakterze zieleni urządzonej, co wynika z braku prawnych możliwości przeznaczenia gruntu pod zabudowę. Powód podkreślił przy tym, że właśnie taki charakter przedmiotowych gruntów znalazł potwierdzenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powód zarzucił również, że biegła pominęła takie cechy jak: złe warunki geotechniczne działki, położenie pod leśna skarpą, konieczność utrzymywania murków oporowych, odprowadzania wód opadowych spływających z lasu. Nadto, w ocenie powoda, biegła w sposób nienależyty uzasadniła podstawy i przyczyny wyboru podejścia porównawczego, jak również niewłaściwie dokonała wyboru nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu podniesione przez stronę powodową zarzuty są nieuzasadnione. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w myśl przepisu art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z załączonego do opinii zaświadczenia wydanego przez Urząd Miasta G. wynika, że na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 12 września 2012r. dla wycenianej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, zgodnie z obowiązującym wówczas Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. uchwalonego uchwałą Rady Miasta G. nr (...) z dnia 27 lutego 2008r. obie działki były zlokalizowane na terenie o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – M1. Mało tego, jak wskazała biegła, według stanu na dzień dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej sposób zagospodarowania i użytkowania spornych działek był spójny z zapisami Studium. Z treści opinii wynika bowiem, że na działce nr (...) usytuowane są boksy garażowe, zaś na działce nr (...) znajduje się budynek warsztatowo – garażowy, w którym prowadzona jest działalność usługowa w zakresie naprawy samochodów. Jak wyjaśniła biegła A. A. zarówno garaże jak i nieuciążliwe dla otoczenia usługi spełniają funkcję pomocniczą i dodatkową w stosunku do funkcji przeważającej na tym terenie i stanowią uzupełnienie funkcji mieszkalnej. Jak podkreśliła biegła przy określeniu przeznaczenia decydujące znaczenie ma natomiast przeważająca funkcja określona w Studium. Ponadto, biegła zwróciła uwagę, że w chwili oddania spornej nieruchomości w użytkowanie wieczyste przedmiotowe działki były już zabudowane i użytkowane w ten sam sposób co aktualnie i na taki cel zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Wynika to z dołączonej do opinii decyzji z dnia 7 lutego 1994r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem zarówno stan zagospodarowania działek na dzień wypowiedzenia opłaty, jak i na dzień sporządzenia opinii był w pełni zgodny z zapisami Studium. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości żadnego znaczenia nie ma późniejsze przeznaczenie tego gruntu na tereny zieleni urządzonej, skoro zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa adekwatne jest przeznaczenie na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej. Na dzień wypowiedzenia plan miejscowy nie obowiązywał, w tym czasie dopiero przystąpiono dopiero do jego sporządzania.

Bezzasadny okazał się również zarzut powoda dotyczący niewłaściwego określenia stanu nieruchomości. Zgodnie z § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109) wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W myśl art. 4 pkt 17 ww. ustawy poprzez stan nieruchomości - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości nie obejmuje przeznaczenia nieruchomości. Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że biegła A. A. opisała stan nieruchomości, zgodnie z przytoczoną definicją, co jednoznacznie wynika z treści opinii (str. 10-12 opinii). Biegła uwzględniła istniejący stan zagospodarowania, wielkość i kształt działek, rozmiar działek, sąsiedztwo lasu, przebieg linii wysokiego napięcia jak również istnienie skarpy i murów oporowych. W treści opinii wskazano, że obie działki są małej wielkości, mają kształt nieregularny, lecz bez szczególnie ostrych kątów. Biegła zwróciła także uwagę na trudne warunki geotechniczne, w tym, że działki są położone pod zalesionym wzniesieniem, graniczą z lasem, a także że istnieje konieczność odprowadzania nadmiaru wód opadowych i utrzymywaniu murków oporowych. Nadto, uwzględniono, że przez przedmiotową nieruchomość przebiegają linie energetyczne wysokiego napięcia 110 kV i wyceniane działki w całości znajdują się w strefie ograniczeń dla zabudowy i zagospodarowania (po 20 m od osi linii). Biegła niewątpliwie uwzględniła w swojej wycenie wszystkie ograniczenia, w tym również objęcie spornego obszaru ochroną dziedzictwa kulturowego i strefą ochrony konserwatorskiej, wskazując, że objęcie tego terenu taką właśnie ochroną wpływa także na wysoką cenę tego gruntu.

Nie budzi także wątpliwości Sądu, wobec wyjaśnień biegłej na rozprawie oraz treści opinii, iż wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią przepisu art. 4 pkt 16 ustawy nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zważyć należy, że wszystkie nieruchomości porównawcze są położone w podobnej lokalizacji co nieruchomość wyceniana (tj. w dzielnicach D., M. i W.), są niezabudowane, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo – usługowe i stanowią przedmiot własności. Nadto, nieruchomości te są porównywalne z uwagi na sąsiedztwo, uciążliwości i ograniczenia. Zważyć bowiem należy, iż nieruchomość położona przy ul. (...) (M.) także jest narażona na osuwanie się mas ziemnych, a nadto usytuowana jest na niej linia elektromagnetyczna wysokiego napięcia 110 kV wraz ze strefą ograniczeń. Z kolei nieruchomości położone na D. oraz w W. położone są w pobliżu lasu, nadto do jednej z tych działek jest utrudniony dostęp z uwagi na duży spadek terenu. Jedna z działek ma również podobną powierzchnię do wycenianych. Zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z poglądem prawnym wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. w wyroku z dnia 2 grudnia 2010r. w sprawie o sygnaturze IV SA/Wa 1221/10, LEX nr 758714 przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Z powyższego jednoznacznie wynika, iż nieruchomościami podobnymi nie są wyłącznie nieruchomości odpowiadające idealnie pod względem kryteriów wycenianej nieruchomości, lecz nieruchomości najbardziej zbliżone. Wskazać przy tym należy, iż istotą przyjętej przez biegłą metody wyceny jest stosowanie współczynników korygujących. Jednocześnie podkreślić trzeba, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy kierując się obowiązującymi go zasadami określa, które nieruchomości są porównywalne do nieruchomości szacowanej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2009r., I OSK (...), LEX nr 595135). Zatem, przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia. To biegły decyduje o wadze i cechach nieruchomości, wybiera odpowiednią skalę ocen, albowiem to on jest osobą, która sporządza opinię i która – w odróżnieniu od stron – posiada wiedzę specjalistyczną w zakresie szacowania nieruchomościami. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności – w ocenie Sądu – biegła prawidłowo, w sposób zgodny ze standardami zawodowymi dobrała nieruchomości do wyceny, w tym również pod względem powierzchni, położenia czy cech szczególnych. Nadto, jak wynika z treści opinii, biegła prawidłowo dobrała poszczególne wagi i cechy nieruchomości, uwzględniła różnice pomiędzy działkami dokonując korekt cen za pomocą współczynników korygujących. Dlatego brak jest podstaw do modyfikacji opinii, która nie stanowiłaby w takim wypadku rzetelnej analizy rynku i ustalenia wartości spornych nieruchomości, ale byłaby wyłącznie wypadkową żądania strony powodowej w tym przedmiocie.

Reasumując, w ocenie Sądu, biegła sporządziła operat szacunkowy zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe uregulowania w jaki sposób wycena nieruchomości ma nastąpić. Zgodnie z art. 152 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy wycena nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z § 28 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Co więcej stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegła A. A. zgodnie w powyższymi przepisami zastosowała metodę porównawczą, która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Ponadto biegła zgodnie z art. 154 ust. 2 ww. ustawy uwzględniła w związku z brakiem planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które obowiązywało na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej. Wskazać również należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegła zobowiązana była ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła A. A. dokonała również prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą odpowiednich współczynników korygujących.

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą A. A. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił wartość spornej nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr (...) na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej tj. na dzień 12 września 2012r. na kwotę 407.250 zł. Biorąc pod uwagę cel na jaki działka została oddana powodowi w użytkowanie wieczyste - zgodnie z treścią przepisów art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami – opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosić powinna 3% wartości gruntu, co daję kwotę 12.217,50 zł. Sąd zważył jednak, iż z uwagi, że wysokość ta przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę (dotychczas opłata roczna wynosiła 1.949,08 zł) zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Kierując się powyższymi kryteriami Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2013r. w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 3.898,16 zł, gdyż uprzednia opłata roczna wynosiła 1.949,08 zł. Za rok 2014 Sąd ustalił opłatę w wysokości 8.057,83 zł jako stanowiącą sumę połowy nadwyżki z uprzedniego roku tj. kwoty 4.159,67 zł (8.319,34 / 2) oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej tj. 3.898,16 zł, zaś za rok 2015r. w pełnej wysokości 12.217,50 zł (3 % z 407.250 zł). Wobec powyższego, na mocy przepisów art. 77, 78, 79 i 80 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5 ww. ustawy i w zw. z art. 189 k.p.c., należało orzec jak w punkcie I. sentencji wyroku. W pozostałym zakresie, na mocy powyższych przepisów stosowanych a contrario, Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 i § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (D.U.2013.490) i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Ponadto na podstawie art. 5 pkt. 3, art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2014.1025 ze zm.) nakazał ściągnąć od powoda Gminy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.477,47 zł tytułem brakujących kosztów tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa, na które składają się koszty opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości.