Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Małgorzata Żelewska
Protokolant:	protokolant Agnieszka Bronk – Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2017 r. w G.

sprawy z powództwa A. J.

przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda A. J. kwotę 30.437,02 zł (trzydzieści tysięcy czterysta trzydzieści siedem złotych 02/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 marca 2015 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 12.141,62 zł i od dnia 12 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 7.895,40 zł;

II.  umarza podstępowanie w zakresie kwoty 299,62 zł (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć złotych 62/100);

III.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV.  kosztami procesu obciąża powoda w 48 % zaś pozwaną w 52 % pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu niniejszego orzeczenia.

Sygnatura akt: I C 278/15

UZASADNIENIE

Powód A. J. wniósł pozew przeciwko Gminie M. G. domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 12.041,78 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...). Wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 398/13 została orzeczona wobec zajmującej ten lokal O. K. eksmisja wraz z ustaleniem prawa do lokalu socjalnego. Pozwana była interwenientem ubocznym w wymienionej sprawie i miała informację na temat obowiązku złożenia O. K. oferty najmu lokalu socjalnego. Mimo upływu długiego okresu pozwana nie zrealizowała tego obowiązku, a taki stan powoduje, że powód zmuszony jest utrzymywać osobę uprawnioną do lokalu socjalnego. Była lokatorka zajmuje ww. lokal nie uiszczając żadnych opłat, wskutek czego w okresie od lutego 2014r. do marca 2015r. powód poniósł szkodę w wysokości 12.041,78 zł. Powód zmuszony był wyłożyć za lokatorkę należności z tytułu opłat za wodę, wywóz odpadów i konserwację domofonu, a nadto poniósł szkodę z tytułu należności czynszowych za lokal, które uzyskałby, gdyby osoba zajmująca ten lokal uiszczała powyższe należności, bądź gdyby wynajął lokal innej osobie. Jako podstawę swojego roszczenia powód wskazał przepisy art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 417 k.c.

(pozew k. 2-4)

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa, kwestionując je w szczególności co do wysokości. Gmina podniosła, iż jako dowód wyliczonej wysokości szkody powód wskazał zestawienie sporządzone przez Administrację (...), jednakże w jej ocenie dokumenty te nie wskazują źródeł wymiaru opłaty w żądanej wysokości. Jak wskazuje pozwana dołączone do pozwu dokumenty prywatne zostały wytworzone przez powoda i jako takie nie spełniają minimalnych standardów obiektywizmu. Zdaniem pozwanej powód może przedstawić wytworzone przez siebie dokumenty tego typu zawierające dowolne wartości obciążeń. Stąd, w ocenie pozwanej, dokumenty te nie posiadają żadnej wartości dowodowej.

(odpowiedź na pozew k. 25-26)

Pismem z dnia 29 czerwca 2015r. powód cofnął pozew co do kwoty 299,62 zł wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.

(pismo procesowe powoda z dnia 29 czerwca 2015r. k. 33-34)

Pismem z dnia 8 stycznia 2016r. powód rozszerzył powództwo o kwotę 24.397,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty tytułem straty i utraconych korzyści za okres od 1 kwietnia 2015r. do 31 grudnia 2015r., zaś pismem z dnia 23 lutego 2017r. o kwotę 19.500 zł tytułem utraconego czynszu najmu za okres od 1 stycznia 2016r. do 31 stycznia 2017r.

(pismo procesowe z dnia 8 stycznia 2016r. k. 92-93, pismo procesowe z dnia 23 lutego 2017r. k. 191-192)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód A. J. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G..

(okoliczność bezsporna)

Wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 398/13 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał O. K., aby opuściła, opróżniła i wydała powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...). Jednocześnie Sąd orzekł, że O. K. przysługuje prawo do lokalu socjalnego i nakazał wobec niej wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia jej przez Gminę M. G. oferty najmu lokalu socjalnego. Przedmiotowy wyrok uprawomocnił się w dniu 29 stycznia 2014r.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o odpis wyroku Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 20 grudnia 2013r. k. 8-9)

W spornym okresie pozwana Gmina M. G. nie złożyła osobie uprawnionej oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Przez część tego okresu O. K. mieszkała poza lokalem, jednak w mieszkaniu znajdowały się jej rzeczy. Była lokatorka zmarła w dniu 31 stycznia 2017r.

(okoliczność bezsporna ustalone w oparciu o zeznania świadka E. S. płyta CD k. 110)

Na mocy aneksu nr (...) do umowy o konserwację domofonów zawartej przez współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w G. z (...) M. P. miesięczna stawka netto wynagrodzenia za konserwację domofonów w nieruchomości przy ul. (...) za jedno mieszkanie wynosi 2,13 zł.

(dowód: aneks nr (...) do umowy o konserwację domofonów k. 38, zestawienie zaległości za lokal mieszkalny nr (...) k. 35)

Na mocy uchwały nr XXXV/592/13 Rady Miasta G. z dnia 23 października 2013r. o zmianie uchwały w sprawie wyboru metody ustalania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalania stawek tej opłaty stawka opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla mieszkań o powierzchni od 60 do 80 m ² wynosi 32 zł miesięcznie.

(dowód: zestawienie zaległości za lokal mieszkalny nr (...) k. 35)

W okresie od lutego 2014r. do grudnia 2014r. wysokość przypadającej na lokal powoda zaliczki za zużycie zimnej wody wynosiła 54,36 zł miesięcznie, zaś w okresie od stycznia do grudnia 2015r. 55,14 zł miesięcznie. Zaliczki rozliczane są w okresach półrocznych według wskazań licznika głównego. W okresie objętym żądaniem pozwu wystąpiła nadpłata w kwocie 99,66 zł (okres styczeń – czerwiec 2014), 196,96 zł (lipiec – grudzień 2014), 109,56 zł (styczeń – czerwiec 2015).

(dowód: zestawienie zaległości za lokal mieszkalny nr (...) k. 35, rozliczenie mediów k. 36-37, faktura VAT nr (...) k. 39-40, faktura VAT nr (...) k. 41-42)

W okresie od lutego 2014r. do stycznia 2017r. lokal znajdował się w stanie wymagającym kapitalnego remontu. Betonowe posadzki w lokalu były pokryte zniszczonymi parkietami dębowymi w pokojach i przedpokoju, płytkami PCV w kuchni i terakotą starej generacji w łazience. Stolarka okienna była drewniana i nieszczelna, zaś stolarka drzwiowa starej generacji z odspojonymi powłokami malarskimi. Łazienka wyposażona była w wannę żeliwną starej generacji, a ściany łazienki pokryte były glazurą starej generacji. Lokal był ogrzewany za pomocą trzech pieców kaflowych zasilanych elektrycznie, a woda gazowym piecykiem typu (...).

(dowód: pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego J. Ś. k. 216, zeznania świadka E. S. płyta CD k. 110)

Z uwagi na atrakcyjną lokalizację (centrum miasta) istniała jednak możliwość wynajęcia tego lokalu za niskim czynszem najmu. Wysokość możliwego do uzyskania przez powoda wolnorynkowego czynszu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) w stanie w jakim się rzeczywiście znajdował w okresie od 1 lutego 2014r. do 31 stycznia 2017r., przy założeniu, że powód miałyby możliwość swobodnego dysponowania tym lokalem w stanie opuszczonym przez osobę eksmitowaną na podstawie prawomocnego wyroku sądu, wynosi 28.800 zł, przy czym stawka miesięcznego czynszu 800 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. k. 52-71 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi k. 114-125, 211-230 i ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 255)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadka E. S. oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś..

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentu w postaci wyroku eksmisyjnego, który ma charakter dokumentu urzędowego i w związku z tym korzysta z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, których w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie obaliła w trybie art. 252 k.p.c. Ponadto, pomimo zarzutów strony pozwanej, za w pełni wiarygodne i przydatne do rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowody z dokumentów prywatnych w postaci zestawienia zaległości sporządzonego przez administratora budynku, rozliczenia zużycia zimnej wody, aneksu do umowy o konserwację domofonu oraz faktur za wodę. Strona pozwana kwestionowała autentyczność wymienionych dokumentów, twierdząc, że każdy mógł je wytworzyć. Zważyć jednak należy, iż to, jakie znaczenie dowodowe ma dokument prywatny, sąd ocenia na podstawie art. 233 k.p.c. w kontekście całokształtu zebranego materiału dowodowego. Przy ocenie wiarygodności ww. dokumentów Sąd miał na uwadze, że dokumenty te zostały podpisane m.in. przez pracownika Administracji (...) w G. i opatrzone pieczęcią. Nadto, forma dokumentów rozliczeniowych odpowiada formie wydruków z programów rozliczeniowych stosowanych przez wspólnoty mieszkaniowe czy zarządców budynków, zaś forma dołączonych faktur odpowiada formie dokumentów stosowanych przez dostawcę wody Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. z siedzibą w G.. Przedmiotowe dokumenty nie noszą znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji. Z tego względów nie ma podstaw do twierdzenia, że nie zostały one wytworzone przez administratora budynku czy dostawców mediów.

Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka E. S.. W ocenie Sądu świadek zeznawała szczerze, zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą, a nadto jej zeznania nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, czy logicznego rozumowania i w zakresie stanu przedmiotowego lokalu znalazły pokrycie w dowodzie z opinii biegłego sądowego.

Ostatecznie, zdaniem Sądu, brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej opinii przestawionej w niniejszej sprawie przez biegłego sądowego J. Ś.. Biegły przedstawił opinię w dwóch wariantach tj. wskazał wysokość możliwego do uzyskania czynszu za najem przedmiotowego w stanie w jakim rzeczywiście znajdował się w spornym okresie, a także wskazał wysokość tego czynszu przy założeniu, że lokal znajdowałby się w średnim standardzie. Jednocześnie z opinii biegłego wynika, że w obu wariantach istniał na rynku popyt na najem tego typu lokalu. Z uwagi zatem na powyższe należało uznać, że przedłożona przez biegłego opinia stanowi pełnowartościowy dowód w sprawie, jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, a w konsekwencji przydatna do rozstrzygnięcia sprawy. Nadto, przedstawiona opinia nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej.

Swoje roszczenie powód wywodził z treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. 2014.150.) w zw. z art. 417 k.c. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), natomiast w myśl art. 417 k.c. za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. W świetle art. 417 k.c. do przyjęcia odpowiedzialności pozwanej Gminy G. konieczne było zaistnienie łącznie trzech przesłanek: szkody po stronie powoda, niezgodnego z prawem działania lub zaniechania pozwanej przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zachowaniem pozwanej.

Przechodząc do oceny roszczenia powoda pod kątem przesłanek określonych w przepisie art. 417 k.c. należy wskazać, że pozwana nie kwestionowała ani treści wyroku eksmisyjnego ani tego, że w spornym okresie nie przedstawiła byłej lokatorce oferty najmu lokalu socjalnego i osoba ta nadal zajmowała to mieszkanie. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że powód jako właściciel nieruchomości nie mógł wykonywać w stosunku do zajmowanej przez byłą lokatorkę nieruchomości wszystkich uprawnień, jakie przysługują mu na podstawie przepisu art. 140 k.c., w szczególności nie mógł tej nieruchomości wynająć i czerpać z tego tytułu pożytków. Brak możliwości wykonywania uprawnień właścicielskich do tej nieruchomości spowodowany był wyłącznie brakiem dostarczenia byłej lokatorce lokalu socjalnego. Powód nie mógł bowiem samowolnie usunąć tej osoby z lokalu, z uwagi na treść wyroku eksmisyjnego. Wobec powyższego zachowanie pozwanej Gminy należało uznać za bezprawne zaniechanie, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów (...) obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem jest to obowiązek bezwzględny nałożony na gminę przez ustawodawcę. Dlatego, należało uznać, iż co do zasady, pozwana odpowiada za szkodę, spowodowaną nie dostarczeniem lokalu socjalnego eksmitowanemu lokatorowi, jaką ponosi właściciel z uwagi na niemożność swobodnego dysponowania należącym do niego lokalem. Już samo nie przedstawienie przez pozwaną oferty umowy najmu lokalu socjalnego, tj. nie wykonanie przez Gminę jej ustawowego obowiązku, stanowi zaniechanie w rozumieniu art. 417 § 1 k.c. i taki pogląd należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W wyroku z 18 lutego 2004r. V CK 253/03 L., Sąd Najwyższy stwierdził, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z 25 czerwca 2008r. III CZP 46/08 Biuletyn SN 2008/6, Sąd Najwyższy wskazał, że „treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 k.c. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 k.c. oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 k.c.”. Wobec powyższego Sąd uznał, iż została spełniona przesłanka bezprawnego zaniechania pozwanej Gminy M. G. przy wykonywaniu władzy publicznej. W tym stanie rzeczy uznać należało, że powództwo jest co do zasady uzasadnione.

Podstawową kwestią sporną w niniejszej sprawie była wysokość poniesionej przez powoda szkody. Powód domagał się odszkodowania za poniesioną szkodę zarówno w postaci damnum emergens obejmującej opłaty za konserwację domofonu, wywóz śmieci oraz zużycie zimnej należne za okres od 1 lutego 2014r. do 31 grudnia 2015r., jak też odszkodowania w postaci lucrum cessans obejmującego możliwy do uzyskania w okresie od 1 lutego 2014r. do 31 stycznia 2017r. czynsz najmu według stawki w wysokości 1.500 zł miesięcznie.

W świetle zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że wskutek zaniechania pozwanej Gminy M. G. powód poniósł szkodę. Jak bowiem wynika m.in. z zeznań świadka była lokatorka nie uiszczała w spornym okresie żadnych opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z tego lokalu i ciężar regulowania tych opłat spadł w całości na powoda. Strona pozwana wprawdzie kwestionowała roszczenie powoda co do wysokości, niemniej zarzuty Gminy okazały się nieuzasadnione. Na okoliczność wysokości powyższego roszczenia powód złożył dokumenty prywatne w postaci zestawienia zaległości sporządzonego przez administratora budynku, rozliczenia zużycia zimnej wody, aneksu do umowy o konserwację domofonu oraz faktur za wodę. Jak już wskazano powyżej Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności czy wiarygodności dokumentów prywatnych. Podkreślić przy tym należy, iż poza zestawieniem należności sporządzonym przez (...) Zrzeszenie (...) w G., powód złożył także dokumenty źródłowe jak np. faktury za zużycie wody zimnej czy aneks do umowy o konserwację domofonu. Odnosząc się do poszczególnych żądań wskazać należy, iż w spornym okresie wysokość kosztów wywozu śmieci była określona uchwałą Rady Miasta G., a więc organu pozwanej Gminy M. G.. W tym kontekście dziwią zarzuty pozwanej dotyczące niewykazania roszczenia co do kosztów wywozu śmieci, skoro pozwana sama określa te koszty. Zgodnie z treścią uchwały nr XXXV/592/13 Rady Miasta G. z dnia 23 października 2013r. o zmianie uchwały w sprawie wyboru metody ustalania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalania stawek tej opłaty w spornym okresie stawka opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla mieszkań o powierzchni od 60 do 80 m ² wynosiła 32 zł miesięcznie. Zważywszy zatem, że żądanie obejmuje okres 23 miesięcy, powód poniósł stratę w kwocie 736 zł. Nadto, powód wykazał wysokość poniesionych kosztów konserwacji domofonu. Na powyższą okoliczność przedłożył bowiem odpis aneksu nr (...) do umowy o konserwację domofonów zawartej przez współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w G. z firmą (...) M. P.. Zgodnie z tym dokumentem miesięczna stawka wynagrodzenia za konserwację domofonów w nieruchomości przy ul. (...) za jedno mieszkanie wynosiła 2,13 zł netto tj. 2,30 zł brutto. Szkoda poniesiona przez powoda w okresie 23 miesięcy wynosiła zatem 52,90 zł. Wreszcie, brak było podstaw do kwestionowania wysokości opłat za wodę. Z przedłożonych przez powoda dokumentów prywatnych wynika, że opłaty za zużycie zimnej wody były pobierane w formie zaliczek, a następnie rozliczane w okresach półrocznych. W okresie od lutego 2014r. do grudnia 2014r. przypadająca na lokal powoda zaliczka za zużycie zimnej wody wynosiła 54,36 zł miesięcznie, zaś w okresie od stycznia do grudnia 2015r. 55,14 zł miesięcznie. W okresie objętym żądaniem pozwu wystąpiła nadpłata w kwocie 99,66 zł (okres styczeń – czerwiec 2014), 196,96 zł (lipiec – grudzień 2014), 109,56 zł (styczeń – czerwiec 2015), o którą należało pomniejszyć kwotę stanowiącą sumę uiszczonych w spornym okresie zaliczek. Łącznie zatem wysokość poniesionej przez powoda straty wynosiła 1.637,02 zł.

Odnosząc się natomiast do drugiego żądania, należy wskazać, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku ( lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby stanowiący jego własność lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe okoliczności pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji.

Zdaniem Sądu, roszczenie powoda o odszkodowanie obejmujące utracone korzyści zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części. W świetle podniesionych przez pozwaną zarzutów, kwestią sporną była zdatność przedmiotowego lokalu do wynajęcia na wolnym rynku. Z zeznań świadka oraz z opinii biegłego sądowego wynika, że przedmiotowy lokal znajdował się w złym stanie i wymagał kapitalnego remontu. Jak wskazał biegły J. Ś. betonowe posadzki w przedmiotowym mieszkaniu były pokryte zniszczonymi parkietami dębowymi w pokojach i przedpokoju, starymi płytkami PCV w kuchni i terakotą starej generacji w łazience. Stolarka drzwiowa i okienna była nietypowa, starej generacji, okna drewniane i nieszczelne, a drzwi miały zniszczone powłoki malarskie. Z kolei łazienka wyposażona była w wannę żeliwną starej generacji, na ścianach znajdowała się glazura starej generacji. Lokal był ogrzewany za pomocą trzech pieców kaflowych zasilanych elektrycznie, zaś woda ogrzewana była gazowym piecykiem typu (...). Z wyjaśnień biegłego złożonych na rozprawie wynika jednak, że opisany powyżej stan lokalu nie uniemożliwiał zamieszkania w tym lokalu. Nadto, należy zauważyć, że przyjęty przez biegłego w opinii uzupełniającej zbiór ofert obejmuje także oferty dotyczące najmu lokali o niskim standardzie (vide: tabela k. 8 opinii uzupełniającej), co wskazuje, że na rynku trójmiejskim istnieje popyt na tego typu lokale. Z treści opinii biegłego wynika także, że poza standardem lokalu w przypadku najmu równie istotnym czynnikiem kształtującym popyt jest lokalizacja. Przedmiotowy lokal jest natomiast położony w bardzo dogodnym miejscu, w ścisłym centrum miasta, w pobliżu przystanku komunikacji miejskiej. Nie można pominąć także tego, że przedmiotowe mieszkanie jest duże (77,13 m ²) i składa się z trzech pokoi. W ocenie Sądu, stawka w wysokości 800 zł w przypadku tak dużego lokalu może stanowić atrakcyjną ofertę choćby dla osób fizycznie pracujących na terenie T. np. narodowości ukraińskiej, dla których istotne są raczej niskie koszty utrzymania aniżeli standard lokalu. W takim przypadku powód mógłby wynajmować poszczególne pokoje. Kwota trochę ponad 260 zł za wynajem jednego pokoju w centrum G. niewątpliwie byłaby atrakcyjna dla takich najemców.

Natomiast, zdaniem Sądu, strona powodowa nie wykazała, że byłaby w stanie wynająć lokal za wyższą stawkę czynszu aniżeli kwota 800 zł. Przede wszystkim powód nie udowodnił jakimikolwiek środkami dowodowymi, że w spornym okresie był w stanie i zamierzał doprowadzić lokal do średniego standardu. Przeciwnie, domagając się odszkodowania od daty uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, wskazał, iż przedmiotem najmu byłby ten lokal w stanie, w jakim znajdował się on w tej dacie. Ponadto, zwrócić należy uwagę, że mimo upływu kilku miesięcy od wydania lokalu, nadal nie zostały zakończone prace remontowe. Stąd, nie wiadomo jak długo trwałoby doprowadzenie lokalu do średniego standardu, a w konsekwencji w jakiej dacie powód mógłby zaoferować odnowiony lokal do wynajęcia za wyższą stawkę czynszu.

Zważyć nadto należy, iż biegły wyliczył wysokość czynszu za okres od lutego 2014r. do grudnia 2015r. Jednak jak wynika z ustnych wyjaśnień biegłego stawki czynszu najmu od kilku lat są stabilne, stąd wskazane stawki najmu byłyby aktualne nawet w styczniu 2017r.

Reasumując tę część rozważań, Sąd uznał, że powód wykazał, iż w okresie od lutego 2014r. do stycznia 2017r. możliwe było wynajęcie spornego lokalu na wolnym rynku oraz uzyskanie z tego tytułu czynszu w kwocie 800 zł miesięcznie. Za cały sporny okres (36 miesięcy) daje to kwotę 28.800 zł.

Mając zatem na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności – na mocy art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 k.c. – Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 30.437,02 zł, na co składały się kwota 1.637,02 zł z tytułu damnum emergens oraz kwota 28.800 zł z tytułu lucrum cessans. Nadto, na mocy art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c., od kwoty 12.141,62 zł Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 3 marca 2015r. do dnia zapłaty, natomiast, od kwoty 7.895,40 zł, o którą powód rozszerzył powództwo, Sąd zasądził odsetki od dnia 12 stycznia 2016r. do dnia zapłaty.

Z uwagi na fakt, że w toku niniejszego postępowania powód cofnął częściowo pozew co do kwoty 299,62 zł, na mocy art. art. 203 § 1 i § 4 k.p.c. na mocy art. 355 § 1 k.p.c. postępowanie w tym zakresie należało umorzyć. Zgodnie z treścią art. 203 § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku. Powód cofnął pozew wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, toteż dla skuteczności tej czynności procesowej nie była konieczna zgoda pozwanej. Nadto, oceniając czynność procesową powoda w myśl przepisu art. 203 § 4 k.p.c. Sąd nie dopatrzył się okoliczności wskazujących na to, aby czynność ta była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzała do obejścia prawa. W tym stanie sprawy cofnięcie pozwu należało uznać za dopuszczalne i prawnie skuteczne w świetle art. 203 § 1 i § 4 k.p.c.

W pozostałym zakresie, na mocy art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 k.c. stosowanych a contrario Sąd powództwo oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c., uznając, że powód winien ponieść koszty w 48 %, zaś pozwany w 52 %. Szczegółowe wyliczenie kosztów, na mocy art. 108 § 1 k.p.c. Sąd powierzył Referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku.