Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 września 2015 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk -Północ w Gdańsku, Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący SSR Agnieszka Piotrowska

Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Warzocha

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2015 roku na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko A. S. (1), M. S. (1)

o eksmisje

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powódki Gminy M. G. na rzecz pozwanej A. S. (1) kwotę 137 zł (sto trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1329/14

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła o nakazanie pozwanej A. S. (2) (obecnie S.) opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w G., przy ul. (...), wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa ją reprezentującymi, a także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwana zajmuje bez tytułu prawnego stanowiący własność powódki lokal mieszkalny, ponieważ umowa najmu została jej wypowiedziana w dniu 6 maja 2011 r., z uwagi na niezamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu przez okres powyżej 12 miesięcy.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, iż powódka zmuszona była opuścić lokal wskutek działań wierzycieli jej byłego męża, D. S., którzy w celu wyegzekwowania należności posuwali się do gróźb i ataków fizycznych również na pozwaną i jej dzieci. Dostęp do mieszkania pozwana odzyskała w 2010 r. i wtedy okazało się, że jest ono kompletnie zdewastowane, odcięte zostały przyłącza ciepła i energii elektrycznej. Pozwana, po uzyskaniu stosownych zezwoleń, przeprowadziła w lokalu remont, podczas którego przebywała w mieszkaniu na zmianę z córką przynajmniej przez kilka dni w tygodniu. Pozwana spłaciła również wszelkie zaległości czynszowe.

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2015 r. powód wniósł o wezwanie do udziału w sprawie również M. S. (1), który to wniosek został przez Sąd uwzględniony.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny nr (...), położony w G. przy ulicy (...), wchodzi w skład zasobów Gminy M. G.. W dniu 24 kwietnia 1996 r. powódka zawarła z pozwaną A. S. (1) (wówczas S.) oraz D. S. umowę najmu ww. lokalu. W dniu 6 maja 2011 r. powódka wypowiedziała pozwanej przedmiotową umowę powołując się na fakt nie zamieszkiwania przez pozwaną w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

/bezsporne, nadto: umowa najmu – k. 9, 9 verte, wypowiedzenie wraz z zpo – k. 14, 14 verte, k. 15, 15 verte, akta lokalowe/

Pozwane nie zamieszkiwały w ww. lokalu w okresie 2003-2009.

/bezsporne/

Nie później niż w 2010 r. pozwane rozpoczęły w mieszkaniu remont, który trwał do 2012 r. i od tego momentu w lokalu pomieszkiwały – z racji prowadzenia prac remontowych niemożliwe było zamieszkanie tam na stałe, bowiem remont był kapitalny, obejmował m. in. założenie i podłączenie instalacji gazowej, podłączenie instalacji elektrycznej, wymianę stolarki okiennej, wymianę podłóg, pokrycie i malowanie ścian, montaż armatury sanitarnej. Zanim pozwane rozpoczęły prace, lokal był kompletnie zdewastowany, nie nadawał się do zamieszkania. Obecnie w lokalu mieszka M. S. (1), a A. S. (1) również ma zamiar w nim zamieszkać na stałe. Pozwana A. S. (1) uregulowała całość zadłużenia czynszowego.

/dowód: dokumentacja dot. remontu, w tym m. in.: pismo (...) dot. wizji lokalnej, wnioski o pozwolenie na budowę instalacji gazowej i na remont lokalu, protokół odbioru robót, dokumentacja fotograficzna, projekt przebudowy mieszkania, projekt instalacji wewnętrznej gazu, umowa o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej (...) S. A., warunki włączenia do sieci gazowej – k. 38-102; paragony, faktury VAT i in. dokumenty poświadczające zakup materiałów budowlanych, narzędzi i art. wyposażenia wnętrz – k. 105-116; dokumentacja fotograficzna – k. 177-181; zeznania świadka O. K. – k. 209-210; zeznania świadka M. G. – k. 211, zeznania świadka A. J. – k. 211-212, zeznania świadka J. K. – k. 212-213, zeznania świadka K. S. – k. 213-214, zeznania świadka M. K. (1) – k. 214-215, zeznania świadka A. P. – k. 215-216, zeznania świadka W. P. – k. 216-217, zeznania świadka K. G. – k. 218, zeznania świadka T. B. – k. 258-259 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka M. K. (2) – k. 259-260 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka A. R. – k. 260-261 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka M. K. (3) – k. 261-262 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka R. T. – k. 262 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka J. Z. – k. 295-296 i k. 300 (protokół elektroniczny), zeznania pozwanej A. S. (1) – k. 296-298 i k. 300 (protokół elektroniczny), zeznania pozwanej M. S. (2) – k. 208, 298 i k. 300 (protokół elektroniczny)

Sąd zważył, co następuje:

Sąd ustalił okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy na podstawie załączonych dokumentów dołączonych do akt sprawy oraz zawartych w aktach lokalowych, które są w pełni jednoznaczne i przekonujące, nie były kwestionowane przez strony co do swej autentyczności, a nadto część z nich jest dokumentami urzędowymi. Brak jest zatem podstaw, by odmówić im przymiotu wiarygodności.

Sąd dokonał ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie także w oparciu o zeznania świadków oraz stron postępowania, które ograniczone były do zeznań pozwanych.

Zeznania pozwanych Sąd uznał za wiarygodne, bowiem były spójne, logiczne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd zasadniczo dał wiarę również świadkom, którzy złożyli zeznania w toku niniejszego postępowania, mając na względzie, iż zeznania te co do zasady, wzajemnie ze sobą korespondowały, jak również znajdowały pokrycie w pozostałych dowodach zgromadzonych w toku niniejszego postępowania, przy czym były one spójne i logiczne. Należy zauważyć, iż w niniejszej sprawie zebrano obszerny materiał dowodowy w postaci zeznań świadków, jednak duża część z nich nie zawierała wielu informacji istotnych dla rozstrzygnięcia zawisłego sporu. Zeznania te, choć składają się na spójną całość, różnią się też w szczegółach. Niektórzy ze świadków, którzy mieszkają w tym samym budynku, którego dotyczy spór twierdzili na przykład, że nie widzieli jednej bądź obu pozwanych w spornym lokalu, ale np. słyszeli, że „p. M. zalała innego sąsiada” – co pośrednio też potwierdza fakt zamieszkiwania w lokalu przez pozwaną (np. zeznania M. K. (2)). Za najbardziej miarodajne uznać należy zeznania K. G., który z jednej strony jest najbliższym sąsiadem pozwanych, a więc mógł być najlepiej zorientowany o sytuacji w spornym lokalu, a z drugiej strony – jest dla stron osobą obcą, niezainteresowaną w korzystnym dla którejkolwiek ze stron rozstrzygnięciu sprawy.

W ocenie Sądu powództwo nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie.

Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do ustalenia, czy wypowiedzenie umowy najmu zostało przez powódkę dokonane skutecznie, a co za tym idzie, czy pozwana A. S. (1), jak również pozwana M. S. (1), której tytuł do zajmowania lokalu był pochodny od tytułu drugiej pozwanej, były uprawnione do odpłatnego używania należącego do powódki lokalu.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie natomiast z art. 11 ust.1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) – jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myśl us. 3 cytowanego przepisu właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Z analizy tego przepisu wynika, iż wypowiedzenie z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy może być dokonane wyłącznie w przypadku, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu w momencie wypowiedzenia umowy. Innymi słowy – sam fakt niezamieszkiwania przez 12 miesięcy nie będzie podstawą do dokonania wypowiedzenia, o ile w momencie jego dokonania najemca ponownie będzie w lokalu zamieszkiwał.

W sprawie bezspornym było, iż pozwane, z różnych przyczyn, przez kilka lat w spornym lokalu nie mieszkały. Jednakże nie ulega wątpliwości, iż co najmniej od 2010 roku pozwane miały zamiar, by w lokalu na stałe zamieszkać, dokładały też wszelkich starań, by cel ten zrealizować. W ocenie Sądu za wiarygodne należy uznać zeznania pozwanych w tym zakresie, trudno bowiem byłoby przyjąć, że ktoś inwestuje duże sumy pieniędzy w kapitalny remont mieszkania i spłaca związane z nim zadłużenie, skoro zamieszkać w nim nie ma zamiaru. Wprawdzie w momencie wypowiedzenia umowy najmu pozwane nie mieszkały jeszcze fizycznie w lokalu, jednak po pierwsze – pomieszkiwały w nim, a po drugie – stałe zamieszkanie było tam wówczas niemożliwe z uwagi na toczące się prace remontowe, co potwierdzają zarówno zeznania świadków, jak i dokumentacja, w tym dokumentacja fotograficzna przedłożona przez samą powódkę. Tym samym, należy uznać, że Gmina G. nie dokonała skutecznego wypowiedzenia zawartej z pozwaną A. S. (1) umowy najmu lokalu.

Z uwagi na powyższe powództwo należało oddalić, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono w pkt. II wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Powódka przegrała sprawę w całości, wobec czego została obciążona obowiązkiem zwrotu poniesionych przez stronę przeciwną kosztów postępowania, na które składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 120 zł, których wysokość ustalono na podstawie § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490), powiększone o opłatę skarbową w kwocie 17 zł.

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)