Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu wyrokiem z dnia 29 maja 2013 roku po rozpoznaniu sprawy z powództwa: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w M. przeciwko Miastu I. o zapłatę:

1.  zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 18.060,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 listopada 2010 r. do dnia zapłaty;

2.  oddalił powództwo w pozostałej części;

3.  zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.648,72 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

(...) Sp. z o.o. siedzibą w M. wnosiła w pozwie przeciwko Miastu I. o zasądzenia kwoty 20.022,14zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu podała, że jest właścicielem nieruchomości położnej w I. przy ul. (...), gdzie w lokalu nr (...) zamieszkują B. i R. małżonkowie K., wobec których Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w dniu 8 maja 2008r. orzekł eksmisję z przyznaniem im prawa do lokalu socjalnego. Pozwany nie złożył byłym lokatorom oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, wskutek czego zajmują oni nadal lokal powoda. Powód w ramach ugody zaproponował, aby Miasto I. zaoferowało byłym lokatorom lokal socjalny, a powód zrzeknie się roszczenia o odszkodowanie za poniesiona dotychczas szkodę. W odpowiedzi pozwana podała, że będzie czynić starania, aby lokal socjalny został wskazany w 2011r. Powódka co miesiąc ponosiła szkodę w wysokości 734,59zł, która stanowi wartość czynszu najmu, jaką mogłaby uzyskać z tytułu najmu zajmowanego lokalu, a także zawiera dodatkowe opłaty związane z używaniem lokalu, w tym opłatę za wywóz nieczystości stałych. Pismem z dnia 18 października 2010r. powódka wezwała pozwanego do przyspieszenia swoich działań i jednocześnie wezwał pozwanego do zapłaty dotychczas powstałej szkody, tj. 20.022,14zł. stanowiącej równowartość niepłaconego przez byłych lokatorów czynszu i opłat za wywóz nieczystości od dnia, w którym wyrok eksmisyjny stał się prawomocny, ale bezskutecznie.

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w dniu 14 grudnia 2012r. wydał w sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym uwzględnił powództwo w całości.

Pozwany zaskarżył nakaz zapłaty sprzeciwem w całości wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. Zarzucił powódce brak wykazania wysokości szkody, do czego jest zobowiązana zgodnie z art. 6 k.c. Ponadto dokumenty przedłożone przez powódkę są niewiarygodne, jednostronnie przez nią przygotowane, co sprawia, że powództwo nie zostało w ogóle przez powódkę wykazane i jako takie winno zostać oddalone.

Powódka w piśmie z dnia 15 czerwca 2011r. podała, że kwota dochodzonego pozwem odszkodowania za niedostarczenie przez pozwanego lokalu socjalnego byłym lokatorom obejmuje okres od dnia 1 czerwca 2008r. do dnia 31 października 2010r. i sprowadza się do wysokości czynszu, jaki w tym czasie powódka mogłaby otrzymać na wolnym rynku z tytułu najmu zajmowanego przez nich lokalu.

Pozwany w dalszym toku wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

Wyrokiem z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt I C 273/07, Sąd Rejonowy w Inowrocławiu nakazał R. K. i B. K., aby opuścili i wydali poprzednikowi prawnemu powódki lokal mieszkalny nr (...), położony w I. przy ul. (...). Jednocześnie Sąd ustalił prawo pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego oraz wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia pozwanym przez Gminę M. I. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyrok powyższy jest prawomocny od dnia 30 maja 2008 r.

Powódka w dniu 26 sierpnia 2010 r. wystosowała do pozwanego pismo, do którego załączyła wyrok eksmisyjny wydany w sprawie I C 273/07 i zaproponowała stronie pozwanej ugodę, na mocy której pozwany zaoferowałby byłym lokatorom lokal socjalny, a powódka zrzekłaby się roszczenia o odszkodowanie za poniesioną dotychczas szkodę w związku z niedostarczeniem przez pozwanego tego lokalu. W odpowiedzi pozwany poinformował powódkę, iż będzie czynić starania, aby lokal socjalny został wskazany w 2011 r.

Oferta zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego została złożona przez pozwaną gminę byłym lokatorom na przełomie kwietnia i maja 2011r. Wskazany lokal socjalny znajdujący się w I. przy ul. (...) został od razu przyjęty przez byłych lokatorów, w efekcie czego w dniu 1 czerwca 201 Ir. została zawarta pomiędzy nimi i Miastem I. stosowna umowa najmu. Lokal mieszkalny przy ul. (...) w I. został wydany powódce przez byłych lokatorów dopiero na przełomie czerwca i lipca 2011 r.

Uprawnieni do otrzymania lokalu socjalnego w sprawie I C 273/07 byli lokatorzy w okresie objętym pozwem, tj. od dnia 1 czerwca 2008 r. do dnia 31 października 2010 r., nie regulowali na rzecz powódki żadnych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w I..

Za wynajęcie na wolnym rynku lokalu nr (...) przy ul. (...) w I. -w okresie objętym pozwem, tj. od dnia 1 czerwca 2008r. do dnia 31 października 2010 r.- z tytułu czynszu najmu można było uzyskać: w okresie od czerwca 2008 r. do marca 2009 r.-550,00zł. miesięcznie, w okresie od kwietnia 2009 r. do marca 2010 r. -650,00zł. miesięcznie i od kwietnia 2010 r. do października 2010 r. -680,00zł. miesięcznie.

Powódka, nie mogąc oddać w najem stanowiącego jej własność lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w I., który w okresie od dnia 1 czerwca 2008r. do dnia 31 października 2010r. zajmowali bez żadnego tytułu prawnego byli lokatorzy i ponosząc z tego tytułu co miesiąc szkodę, pismem z dnia 18 października 2010 r., doręczonym pozwanemu w dniu 25 października 2010 r., wezwała Miasto I. do zapłaty odszkodowania za powyższy okres w kwocie 20.022,14 zł. i zakreśliła pozwanemu termin na zapłacenie oczekiwanej kwoty, tj. 7 dni od otrzymania niniejszego wezwania. Wezwanie powyższe okazało bezskuteczne i stąd niniejszy proces.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, zeznań świadków - byłych lokatorów, jak również na podstawie pisemnej opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa i szacowania nieruchomości M. Ś..

Za wyjątkiem dokumentów naliczenia opłat dla byłych lokatorów za rok 2008, 2009 i 2010 na kartach 28-31 akt, pozostałe dokumenty przedstawione przez powódkę Sąd uznał za prawdziwe, jasne i wiarygodne. W przeciwieństwie do nich wspomniane naliczenia opłat, zwłaszcza przyjęte w nich przez stronę powodową stawki odszkodowania za 1m ² powierzchni mieszkania, jak i stawki opłat za wywóz śmieci, nie zostały niczym potwierdzone, znikąd nie wynikają i jako takie stały się dla Sądu zupełnie nieprzekonywujące i niewiarygodne, nieudowodnione.

Ponadto Sąd zwrócił uwagę, że wbrew twierdzeniom powódki zawartym w pozwie, żądana przez nią kwota odszkodowania, tj. 20.022,14zł., nie obejmuje opłat dodatkowych związanych z używaniem lokalu, jakie właściciel musi ponosić z uwagi na nieopłacanie ich przez byłych najemców, tj. opłaty za wywóz nieczystości stałych.

Z zeznań przesłuchanych w sprawie świadków wynika, iż wyliczone przez powódkę odszkodowanie odpowiadało wysokości dotychczasowego czynszu, jaki byli najemcy powinni płacić, gdyby nie doszło do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu.

Ostatecznie powódka zażądała zapłaty odszkodowania w pełnej wysokości, która odpowiadałaby wysokości realnego do uzyskania na wolnym rynku, w okresie objętym pozwem, czynszu z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, gdyby lokal ten pozostawał w dyspozycji powódki i nie był zajmowany przez byłych lokatorów.

W tym celu Sąd Rejonowy na wniosek powódki dopuścił i przeprowadził dowód z opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa i szacowania nieruchomości, do której żądana ze stron nie zgłosiła zastrzeżeń. Również Sąd nie znalazł podstaw, aby podważyć rzetelność i wiarygodność wniosków w niej zawartych, gdyż opinia została wykonana przez wieloletniego biegłego sądowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie budownictwa i wyceny nieruchomości, jego wywody i wnioski - zdaniem Sądu- są rzeczowe, przedstawione w sposób fachowy, wyczerpujący, jasny i przejrzysty, co pozwoliło Sądowi zweryfikować i odpowiednio ocenić pozostały materiał dowodowy zebrany w sprawie, zwłaszcza wspomniane wcześniej, przedstawione przez powódkę, naliczenia opłat.

Uwzględniając powyższe ustalenia faktyczne Sąd pierwszej instancji zważył, że roszczenie powódki jest usprawiedliwione co do zasady i znajduje oparcie w treści art.417 k.c. w zw. z art. 18 ust.5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz. U z 2005r., Nr 31, poz. 266). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. -Kodeks cywilny( Dz. U Nr 16, poz. 93 z póz.zm.). Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w zacytowanym przepisie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2008r., III CZP 46/08, Lex nr 437195).

W przedmiotowej sprawie powódka, jako właścicielka lokalu mieszkalnego domagała się od pozwanej gminy zapłaty odszkodowania w pełnej wysokości, które jednak sprowadzałoby się jedynie do wysokości czynszu, jaki w okresie objętym pozwem (od dnia 1 czerwca 2008r.do dnia 31 października 2010 r.) powódka mogłaby uzyskać na wolnym rynku z tytułu najmu przedmiotowego lokalu, gdyby lokal ten pozostawał w jej dyspozycji i nie był zajmowany przez byłych lokatorów.

W tym zakresie Sąd Rejonowy oparł się na wyliczeniach biegłego, który wyliczył możliwy do uzyskania na wolnym rynku czynsz z tytułu wynajmu przedmiotowego lokalu w okresie objętym pozwem na kwotę 18.060,00 zł i tę kwotę zasądził od pozwanego w punkcie 1 wyroku na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust.5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- zasądził od pozwanego Miasta I. na rzecz powódki, orzekając jak w punkcie 1 wyroku.

Zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 25 listopada 2010 r. (data nadania przesyłki zawierającej pozew w polskim urzędzie pocztowym) do dnia zapłaty Sąd zasądził odsetki ustawowe. Z pisma powódki z dnia 18 października 2010 r. stanowiącego wezwanie pozwanego do zapłaty żądanego odszkodowania wynika, iż pozwana gmina zobowiązana była uiścić na rzecz strony powodowej odszkodowane za niedostarczenie lokalu socjalnego uprawnionym do jego otrzymania na mocy wyroku Sądu byłym lokatorom, w terminie 7 dni od otrzymania niniejszego wezwania. Wezwanie zostało doręczone pozwanemu w dniu 25 października 2010r., co wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru na karcie 33 akt.

W pozostałej części powództwo jako bezzasadne Sąd oddalił, o czym orzekł w punkcie 2 wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów wyrażoną w art. 100 k.p.c. według zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów.

Powódka wygrała proces w 90% i należało się jej od pozwanego 90 % jego kosztów, które wyniosły 4.320,80zł. (opłata od pozwu-1002,00zł., wydatki związane z opinia biegłego-901,80zł., wynagrodzenie pełnomocnika - radcy prawnego według stawek minimalnych -2.400,00zł. oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa -17,00zł.). 90% z 4.320,80zł., to 3.888,72zł.

Koszty pozwanego to 2.400,00zł.z tytułu wynagrodzenia radcy prawnego, z czego 10 % to kwota 240,00zł.

Z uwagi na znaczne różnice między kosztami stron, Sąd stosunkowo rozdzielił te koszty i w konsekwencji zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.648,72zł.(3.888,72zł.-240,00zł.= 3.648,72zł.) tytułem zwrotu kosztów postępowania, o czym orzekł w punkcie 3 wyroku.

Wyrok Sądu Rejonowego zaskarżył apelacją pozwany w punkcie I i III, zarzucając :

- naruszenie art. 18 ust 3 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, poprzez błędne przyjęcie, że pozwany wykazał szkodę;

- art. 6 kodeksu cywilnego, poprzez przyjęcie, że powód udowodnił szkodę zgodnie z regułami ciężaru dowodów;

- art. 245 k.p.c. poprzez przyjęcie, że przedłożone przez powoda dokumenty prywatne, a w
szczególności kartoteka księgowa najemcy za rok 2008 są wiarygodnym dowodem na
okoliczność istnienia szkody.

-sprzeczność ustaleń Sądu, ze zgromadzonym materiałem dowodowym.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wnosił o:

- zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania za I i II instancję od powoda na rzecz pozwanego,

względnie

- uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Inowrocławiu do ponownego rozpoznania, z uwzględnieniem kosztów za I i II instancję i zasądzenie tych kosztów od powoda na rzecz pozwanego, według norm przepisanych.

Powódka w odpowiedzi na apelację wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu.

S ą d O k r ę g o w y z w a ż y ł, c o n a s t ę p u j e :

Apelacja pozwanej nie jest zasadna. Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa w art. 233 §1 k.p.c., które to ustalenia Sąd Okręgowy w całości akceptuje i przyjmuje za własne.

Obowiązek płacenia odszkodowania przez lokatora, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu aż do chwili jego opróżnienia wynika z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 2005r., Nr 31, poz. 266), przy czym w razie zajmowania lokalu przez osobę której Sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu przyznał uprawnienie do lokalu zamiennego lub socjalnego, wysokość odszkodowania ograniczona jest do kwoty czynszu, albo innych opłat, jakie lokator by uiszczał, gdyby stosunek prawny nie ustał. (art. 18 ust. 3 ustawy).

Ochrona praw lokatora w tym wypadku została zrównoważona prawem właściciela do żądania odszkodowania w pełnej wysokości, w zakresie wyrównania szkody od gminy, która nie składa oferty zawarcia umowy najmu lokalu zamiennego bądź socjalnego.

Powyższa regulacja ma charakter kompleksowy, przewidując z jednej strony ochronę lokatora przed podwyżką odszkodowania, a z drugiej strony zapewnia właścicielowi naprawienie szkody poprzez możliwość wytoczenia powództwa w stosunku do Gminy na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 wspomnianej ustawy o ochronie praw lokatorów.

Odpowiedzialność Gminy i lokatora za zapłatę odszkodowania jest ukształtowana według zasad in solidum, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 grudnia 2007 r., (III CZP 121/07, OSNC 2008/12/37), a powyższe przesądza, że odpowiedzialność Gminy nie może być mniejsza niż odpowiedzialność lokatora, który nie płaci odszkodowania.

Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego nie jest odpowiedzialnością subsydiarną w stosunku do obowiązku tej osoby wynikającego z art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l. (wyrok S.N. z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK 31/08, niepubl.), z czego wynika, że właściciel lokalu nie musi wykazywać, że nie mógł uzyskać zaspokojenia w stosunku do byłego lokatora, któremu przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego.

W rozpoznawanej sprawie powódka podawała, że pozostali w lokalu lokatorzy nie płacili jakiegokolwiek odszkodowania w okresie objętym pozwem, co zostało potwierdzone zeznaniami świadków – byłych lokatorów.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13.01.2010 roku w sprawie II CSK 323/09 ( publ. Lex nr 602680) wprost stwierdził, że na gruncie art. 18 ust. 3 i 5 u.o.p.l. nie budzi wątpliwości przekonanie, iż pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem przez gminę wypełnienia obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej, strata właściciela lokalu mieszkalnego spowodowana nieuiszczeniem przez byłego lokatora opłat za używanie zajmowanego lokalu i że za tę postać szkody gmina ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 417 §1 k.c.

Jednocześnie podkreślić należy, że odpowiedzialność Gminy, która nie dostarcza lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ust. 5 powołanej ustawy w zw. z art. 417 k.c. odnosi się do szkody w pełnej wysokości i nie jest ograniczona jedynie do wysokości odszkodowania, jakie zobowiązani się uiszczać lokatorzy, którym w wyroku nakazującym eksmisję przyznane zostało uprawnienie do lokalu socjalnego (art. 18 ust. 3 powołanej ustawy).

Uwzględniając powyższe Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że powódka sprecyzowała ostatecznie roszczenie, jako odpowiadające wysokości czynszu, który mogłaby uzyskać wynajmując lokal na wolnym rynku. Sąd Rejonowy zgodnie z art. 278 k.p.c. dopuścił dowód z opinii biegłego z dziedziny budownictwa i szacowania nieruchomości, który wskazał możliwy do uzyskania na wolnym rynku czynsz najmu za przedmiotowy lokal w okresie objętym pozwem z wyszczególnieniem konkretnych kwot za każdy rok. Powyższa opinia nie była kwestionowana prze strony, a Sąd uznał ją za rzetelną i sporządzona zgodnie z wymaganiami prawa.

W konsekwencji Sąd Rejonowy zasądził odszkodowanie należne powódce według wyliczeń z opinii biegłego, a nie prywatnych dokumentów pochodzących od powódki.

Z tego względu podnoszone w apelacji zarzuty naruszenia art. 6 k.c., art. 245 k.p.c. oraz zarzucana sprzeczność z zebranym w sprawie materiałem dowodowym nie znajduje w ogóle podstaw w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanego jako niezasadną (art. 385 k.p.c.)

O kosztach procesu w drugiej instancji Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 §1 k.p.c. i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1200 według 50% stawki minimalnej radcy prawnego zastępującego powódkę w drugiej instancji (§12 ust.1 pkt 1 i § 6 pkt 5 w zw. z §2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz. U. z 2002 roku, nr 163, poz. 1349 ze zm.).