Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 marca 2019r.

Sąd Okręgowy w Łomży Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Andrzej Kordowski

Protokolant : Katarzyna Milewska

po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2019r. w Łomży

sprawy z powództwa Miejskiej (...) w Ł.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Ł.

o uchylenie uchwał

I.  powództwo oddala;

II.  nakazuje pobrać od powoda Miejskiej (...) w Ł. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łomży kwotę 2.920,32 zł. / dwa tysiące dziewięćset dwadzieścia złotych 32/100 groszy/ tytułem zwrotu nieuiszczonych wydatków.

Sygn. akt I C 708/17

UZASADNIENIE

Powód Miejska (...) reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Ł. z dnia 25 września 2017 r.:

a)  numer (...) w sprawie utworzenia Funduszu Remontowego

b)  numer (...) w sprawie planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i wysokości zaliczek na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali,

oraz zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu według norm przypisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, uchwały powyższe stoją w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powoda.

W odniesieniu do uchwały numer (...) powołując się na art. 14 ustawy o własności lokali stanowiący, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację wskazała, że obciążenie Biblioteki wydatkami na remonty i bieżącą konserwację powinno być związane z wielkością jej udziału w nieruchomości wspólnej jaki jest przypisany Bibliotece, a nie zaliczkami obliczanymi od powierzchni użytkowej jaką zajmuje lokal przeznaczony na działalność statutową Biblioteki. Przyjęta w uchwale zasada obciążania (...) jako iloczyn stawki i metrażu powierzchni użytkowej całego lokalu jest sprzeczne z ustawą i narusza uzasadniony interes ekonomiczny powódki.

W odniesieniu do uchwały nr 8/2017 zarzuciła, że przyjęty Plan nieuprawnienie rozszerza katalog rodzaju kosztów zaliczanych przez ustawę o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak również przyjmuje niezasadnie sposób ich wyliczania uwzględniając jako wyjściowe koszty całego budynku mieszkalnego i w dalszej kolejności ustalenie zaliczek w zależności od powierzchni użytkowej lokalu zajmowanego przez Bibliotekę.

Odnośnie uchwały nr (...)powódka zakwestionowała, że uznając, że wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 8.650,00 zł jest niezasadna z uwagi na fakt, że (...) kwestionuje uchwałę numer (...), gdzie w Planie Gospodarczym wskazane były rodzaje i wysokości planowanych wydatków w IV kwartale 2017 roku z którymi nie zgadza się strona powodowa, co w konsekwencji czyni nieusprawiedliwioną stawkę zaliczki za 1 m2 i stawkę miesięczną zaliczki.

Nadto podniosła, że zważywszy na uregulowania prawne statuujące obowiązek utrzymania lokalu na jego właścicielu nie jest dopuszczalne, aby (...) w Ł. poza obowiązkiem utrzymania swojego lokalu finansowała koszty utrzymania nieruchomości wspólnej obliczane nie od jej udziału, a od całej powierzchni użytkowej lokalu jaki zajmuje.

W sprawie I C 81/18 Miejska (...) w Ł. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Ł. wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Ł.:

a)  z dnia 20 grudnia 2017 roku numer (...) w sprawie planu gospodarczego na I kwartał 2018 roku

b)  z dnia 20 grudnia 2017 roku numer (...) w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wysokości wydatków związanych z utrzymaniem lokali na I kwartał 2018 roku,

c)  z dnia 20 grudnia 2017 roku numer (...) zmieniającą uchwałę w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wysokości zaliczek na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali w IV kwartale 2017 roku, zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu według norm przypisanych,

W uzasadnieniu pozwu podała, że powódka nie brała udziału w procesie głosowania, dlatego też podważa tryb podejmowania wskazanych uchwał i wnosi o weryfikację ich ważności. WW. uchwałom zarzuciła naruszenie prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powoda.

Odnośnie uchwały nr 17/2017 wskazała, że właściciele przyjęli plan gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej na I kwartał 2018r. , a w przyjętym planie znacząco wzrosły koszty „Administrowania z obsługą księgową”, koszty „Przeglądu budowlanego oraz instalacji gaz.i wen” jak także wydatek „Rezerwa na pozostałe koszty (nieprzew. wydatki) w wysokości 500 zł.

W ocenie powódki przyjęty Plan nieuprawnienie rozszerza katalog rodzaju kosztów zaliczanych przez ustawę o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak również przyjmuje niezasadnie sposób ich wyliczania uwzględniając jako wyjściowe koszty całego budynku mieszkalnego i w dalszej kolejności ustalenie zaliczek w zależności od powierzchni użytkowej lokalu zajmowanego przez Bibliotekę.

Odnośnie uchwały numer (...) oraz numer (...) wskazała, że dotyczą one wprowadzenia zmian w treściach uchwał zaskarżonych przez powódkę w stosunku co do których toczą się postępowania sądowe w tut. Sądzie pod sygn. IC 708/17 - termin rozprawy 05.02.2018 i sygn. IC 781/17 - termin rozprawy 09.02.2018r.

Wskazała, że uchwały naruszają prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają interes Biblioteki jako właściciela lokalu obciążając go ponad miarę i obowiązujące prawo.

Sąd Okręgowy w Łomży postanowieniem z dnia 12 marca 2018 r., sygn. akt I C 81/18 połączył sprawę I C 81/18 ze sprawą I C 708/17, do dalszego prowadzenia pod sygn. akt I C 708/17.

Pozwana Wspólnota mieszkaniowa (...) w Ł. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda kosztów niniejszego procesu.

Sąd Okręgowy w Łomży ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Miejska (...) w Ł. jest właścicielem wyodrębnionego lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w Ł. należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej (...), która tworzą właściciele osiemnastu wyodrębnionych lokali mieszkalnych i Miejska (...) w Ł.. Z własnością każdego z lokali związany jest udział w nieruchomości wspólnej, który dla powódki wynosi 0,257.

25 września 2017 r. właściciele lokali w budynku nr 6a przy ul. (...) w Ł. podjęli na podstawie art. 22 ust, 2 i ust. 3 pkt. 2 i 3 oraz art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) uchwały nr (...).

Uchwała nr 7/2017 dotyczyła utworzenia Funduszu Remontowego. § 1 uchwały stanowił, że tworzy się Fundusz (...) przeznaczony na pokrycie kosztów planowanej termomodernizacji i remontów nieruchomości wspólnej wskazanych odrębnymi uchwałami. W § 2 ustalono, że miesięczną stawkę zaliczek uiszczanych na Fundusz (...) wynoszącą 1,50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokali. Zgodnie z § 4 uchwała weszła w życie z dnia 1 listopada 2017 r.

Uchwała nr (...)została podjęta w sprawie planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z § 1 uchwały przyjęto plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na IV kwartał 2017 roku, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały. Zgodnie z planem gospodarczym koszty dotyczące zarządu nieruchomością wspólną stanowiły: administrowanie z obsługą księgową, utrzymanie czystości nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, drobne naprawy, awarie, bieżąca konserwację. Przegląd instalacji elektrycznych, przegląd budowlany, opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości, zużycie energii elektrycznej, opłaty bankowe i pocztowe. Razem koszty zarządu za 8-m-cy 2017 r. wynosiły 15.410 zł, planowane koszty całego budynku w IV kwartale 8.650 zł, stawka miesięczna za m2 wynosiła 2,10 zł. Wskazano w uchwale, że utworzenie Funduszu Remontowego i ustalenie wysokiej stawki miesięcznej zaliczek wynika z konieczności jak najszybszego wykonania termomodernizacji, stosownie do ustaleń audytu energetycznego. W § 2 określono że uchwała wchodzi w życie z dniem 1 października.

25 września 2017 r. właściciel lokali w budynku nr (...) przy ul. (...) w Ł. na podstawie art. 13 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 oraz art. 23 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Z 2015 r. poz. 1892) podjęli uchwałę nr 9/2017 w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wysokości zaliczek na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali. § 1 uchwały stanowił w pkt 1 że ustala się wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w IV kwartale 2017 r. w łącznej kwocie 8.650 zł. W pkt. 2 ustalono stawkę miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu. W pkt. 3 ustalono, że zaliczka na Fundusz (...) wynosi 1,50 zł/m2 miesięcznie, zgodnie z odrębną uchwałą. W § 2 ustalono wysokość zaliczek na pokrycie rozliczanych przez Wspólnotę wydatków związanych z utrzymaniem lokali: centralne ogrzewanie 4,70 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, zimna woda i ścieki – w wysokości stanowiącej iloczyn kosztu 1m3 zimnej wody i średniego miesięcznego zużycia tej wody, podgrzanie wody w wysokości stanowiącej iloczyn kosztu podgrzania 1 m3 wody i średniego miesięcznego zużycia wody. § 3 stanowił o wysokości miesięcznych opłat za wywóz nieczystości stałych (odpadów). § 4 pkt. 1 stanowił, że ustalone stawki zaliczek i opłaty obowiązują od dnia wejścia w życie uchwały o ich zmianie.

20 grudnia 2017 r. właściciele lokali budynku nr (...) przy ul. (...) w Ł. podjęli na podstawie art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt. 1, 2, 3 oraz art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późń. zm) uchwałę nr 17/2017

Uchwała nr 17/2017 została podjęta w sprawie planu gospodarczego na I kwartał 2018 roku, stanowiący załącznik do tej uchwały (§ 1 ).§ 2 stanowił, że uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia z mocą od 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z planem gospodarczym w skład kosztów dotyczących zarządu nieruchomością wspólna wchodziło: administrowanie obsługą księgową, utrzymanie czystości nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, drobne naprawy, awarie, bieżąca konserwacja, przegląd budowlany oraz instalacje gazowe i wentylacyjne, zużycie energii elektrycznej, opłaty bankowe i pocztowe, koszty biurowe, rezerwę na pozostałe koszty. Szacunkowe koszty poniesione w IV kwartale 2017 r. wynosiły 4.808 zł, planowane koszty w I kwartale 2018 r wynosiły 7.608,57 zł, stawka miesięczna wynosiła 1,85 zł.

Jednocześnie 20 grudnia 2017 r. właściciele lokali budynku nr (...) przy ul. (...) w Ł. podjęli na podstawie art. 13 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt. 3 oraz art. 23 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późń. zm) uchwałę nr (...).

Uchwałą nr 18/2017 w § 1 ustalono wysokość opłat na pokrycie przewidywanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną w łącznej kwocie 7.608,57 zł na I kwartał 2018 roku, ustalono miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną:

a) 1,85 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego,

b) 651,80 zł dla lokalu użytkowego, wskazano, że miesięczne zaliczki na Fundusz (...) wynoszą: 1,50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, 528,49 zł dla lokalu użytkowego. W § 2 ustalono miesięczne zaliczki na pokrycie rozliczanych przez Wspólnotę wydatków związanych z utrzymaniem lokali (wynikających z dostarczania mediów): 1) centralne ogrzewanie - 4,70 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, 2) zimna woda i ścieki - w wysokości stanowiącej iloczyn średniego kosztu 1 m zimnej wody i średniego miesięcznego zużycia tej wody przez okres ostatniego roku, 3) podgrzanie wody - w wysokości stanowiącej iloczyn średniego kosztu podgrzania 1 m wody i średniego miesięcznego zużycia ciepłej wody przez okres ostatniego roku. Zgodnie z § 4 uchwały wskazano, że ustalone wyżej stawki zaliczek i opłaty obowiązują do dnia wejścia w życie uchwały o ich zmianie.

Uchwała nr 19/2017 została podjęta w sprawie zmiany uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wysokości zaliczek na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali w IV kwartale 2017 roku. Zgodnie z § 1 Ustalono wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w IV kwartale 2017 roku w łącznej kwocie 8.650 zł oraz ustalono miesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 741,02 zł dla właściciela lokalu użytkowego (stosownie do posiadanego udziału) i 2,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla właścicieli lokali mieszkalnych. Miesięczna zaliczka na Fundusz (...) wynosi 528,49 zł dla właściciela lokalu użytkowego (stosownie do posiadanego udziału) i 1,50 zł od lm2 powierzchni dla właścicieli lokali mieszkalnych (zgodnie z uchwałą Nr (...)z 25 września 2017 roku zmienioną uchwałą Nr (...)z 10 grudnia 2017 roku)”. § 2 pkt 1 uchwały nr 9/2017 otrzymał następujące brzmienie „1) centralne ogrzewanie - 4,70 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego (lokal użytkowy ogrzewany jest i rozliczany na podstawie odrębnej umowy z MPEC) ”. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia z mocą od 1 października 2017 roku.

Zgodnie z protokołem z głosowania nad uchwałami z dnia 22.12.2017 r. zarząd w składzie (...), D. K. (1), D. K. (2) w dniach 20 grudnia 2017 r. do 21 grudnia 2017 r. przeprowadził głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. W głosowaniu nad uchwałą (...)wzięli udział właściciele reprezentujący 0, (...) udziałów co stanowiło 61,52% całości. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 55,38% ogółu udziałów, przeciw 0,00% , wstrzymało się 6,14%.

W głosowaniu nad uchwałą (...)wzięli udział właściciele reprezentujący 0, (...) udziałów co stanowiło 61,52% całości. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 55,38% ogółu udziałów, przeciw 0.00% , wstrzymało się 6.14%.

W głosowaniu nad uchwałą (...)wzięli udział właściciele reprezentujący 0, (...) udziałów co stanowiło 61,52% całości. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 55,38% ogółu udziałów, przeciw 6,14% , wstrzymało się 0,00%. Stwierdzono, że uchwały zostały podjęte.

7 listopada 2017 r. zawarte zostało porozumienie między Wspólnotą Mieszkaniową Z. w Ł., a Miejską (...) w Ł. na mocy którego (...) zrezygnowała z prawa otrzymania od Wspólnoty zwrotu ¼ rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste w 2017 r. działki gruntu nr (...) o powierzchni 1632 m2 uiszczonej przez siebie w zamian za zwolnienie (...) z ustalonego uchwałami nr (...) obowiązku uiszczenia w IV kwartale 2017 r. na rzecz Wspólnoty zaliczek na koszty użytkowania wieczystego. (...) przejęło również obowiązek utrzymania czystości i porządku chodnika wzdłuż ulicy (...) w Ł..

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o: akt notarialny Rep. A: (...) (k. 6-7), zawiadomienia o rozszerzenia porządku obrad (k. 8), protokołu nr (...) (k. 9-15), uchwały nr (...)(k. 16), uchwały nr (...)(k. 17), uchwały nr (...)(k. 18), zawiadomienia (k. 19), uchwały nr (...)(k. 30), uchwały nr (...)(k. 31), wyroku Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 14.07.2011 r., sygn. akt I C 260/09, pisma Wspólnoty Mieszkaniowej Z. (k. 35), uchwały nr (...)(k. 40), uchwały nr (...)(k. 41), umowy o zarządzanie nieruchomością (k. 42-44), polisy (k. 45), uchwały nr (...)(k. 47), porozumienia z dnia 7 listopada 2017 (k. 55), uchwały nr(...)(k. 71), uchwały nr(...)(k. 73), uchwały nr (...)(k. 74), uchwały nr 19/2017 (k. 75) naliczeń (k. 76), protokołu (k. 77), wyjaśnień stron (k. 80-81), protokołu głosowania (k. 84-85), uchwały nr (...), dokumentacji rozliczeniowej Wspólnoty Mieszkaniowej (88-90), rozliczenia finansowego za okres I-XII 2017 (k. 91-93), porozumienia (k. 101), not księgowych (k. 102-106), faktur (k. 107-110), nota księgowej (k. 116-121), listy obecności (k. 133), pełnomocnictw (k. 134-141, 143-146), protokołu głosowania (k. 142), opinii biegłego (k. 161-194).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo jest niezasadne.

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości.

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to poniekąd naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Niemniej jednak ze względu na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania ( koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Podejmowanie uchwał „obiegiem” jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami. Innymi słowy, ochrona własności właścicieli lokali, którą ustawodawca uczynił zasadniczą przez przyjęcie wymagania uzyskania dla uchwały większości udziałów lub głosów (w sytuacjach ściśle określonych), liczonej w stosunku do sumy udziałów lub wszystkich właścicieli lokali, wymusiła stworzenie mechanizmu jej uzyskiwania.

Z art. 23 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. 1994, nr 85, poz.388 z póź. zm.) wynika wprost, ze uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2). Podjęcie uchwały następuje wraz z uzyskaniem wymaganej większości głosów. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów jest przykładem uchwały nieistniejącej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. I CK 336/05). Ustawa zobowiązuje nadto do powiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3). Orzecznictwo stoi na stanowisku, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie obiegowym nie ma wpływu na jej skuteczność (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03, podobnie Balwicka-Szczyrba M., Komentarz do art. 23 u.w.l. (w:) Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, Wolters Kluwer 2015, Legalis).

Każdy właściciel lokalu - zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą - może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

Stosownie do dyspozycji art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zatem przywołana norma określa przesłanki zaskarżenia uchwały i konstytuuje prawo właściciela lokalu do zaskarżenia do sądu każdej uchwały właścicieli z przyczyn wskazanych w przywołanym przepisie.

Niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Wskazać również należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne. Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Kolejną przesłanką skutecznego zaskarżenia uchwały właścicieli lokali jest niezgodność podjętej uchwały z umową właścicieli lokali, czyli umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną stosownie do treści art. 18 ust. 1 u.w.l. Natomiast uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Reasumując powyższe uchwała może zostać uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych. Orzecznictwo i doktryna wypracowały skromne choć spójne stanowisko, ze racio legis przepisu odnosi się do uchwał niekorzystnych dla skarżącego z powodów gospodarczych lub osobistych, a także mających na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty przez uzyskanie przez określonych członków lub grupę członków korzyści jego kosztem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r., I ACa 507/12). Z treści przepisu płynie nakaz analizy uchwały również w pryzmacie celowości gospodarczej i rzetelności decyzji wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 lutego 2016 r. I ACa 1260/15).

W przypadku gdy podstawę powództwa opartego na powyższym przepisie stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, obowiązkiem Sądu jest zweryfikowanie zasadności żądania oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r. sygn. I Aca 214/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 maja 2015 r. sygn. akt I ACa 91/15).

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu ar. 25 ust. 1 stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. W powyższym aspekcie funkcją tej normy jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cech racjonalności, a które uszczuplają prawa innych współwłaścicieli. Sytuacje występujące w praktyce funkcjonowania zarządu konkretną nieruchomością mogą być zróżnicowane i rozważając zastosowanie powyższego przepisu należy uwzględnić specyfikę danego przypadku i potrzebę poszanowania usprawiedliwionych interesów wszystkich członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 marca 2015 r. sygn. akt 854/15).

Transponując powyższe w realia tej sprawy, wskazać należy, iż co do skarżonych uchwał nie zachodzą żadne przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powód w toku tego procesu nie zdołał wykazać, by uchwały nr (...)w jakikolwiek sposób naruszały czy to interesy pozwanej Wspólnoty, czy też powódki jako jej członka.

Głównym zarzutem sformułowanym w uzasadnieniu pozwu, dotyczącym wszystkich zaskarżonych uchwał jest zarzut obciążania powoda zaliczkami na pokrycie szacowanych kosztów remontów i utrzymania nieruchomości wspólnej wyliczonymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu zamiast do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Wskazać należy że zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Z akt sprawy wynika, że udział powoda jako właściciela lokalu użytkowego ustalony został w akcie notarialnym z dnia z 1992 roku nr rep. A: (...) (k. 6-7), udziały pozostałych lokali mieszkalnych ustalone zostały wyrokiem Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 14 kwietnia 2011 r., sygn. akt I C 260/09 (k. 32-35). Z treści aktu notarialnego wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu biblioteki wynosi 349,10 m2, a jej udział w częściach wspólnych budynku wynosi 0,257 części. Tym samym powierzchnia użytkowa lokali w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Ł. jest substytutem udziału w nieruchomości wspólnej. W przypadku przedmiotowej Wspólnoty, dokonana inwentaryzacja przeprowadzona w 2010 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w Ł. wykazała istnienie rozbieżności między rzeczywistą powierzchnią użytkową poszczególnych lokali a ich powierzchnią określoną w 1992 r. zapisaną w aktach notarialnych i przyjętą do ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Te wynikające z inwentaryzacji powierzchnie lokali były stosowane przez Zarząd Spółdzielni do obciążania kosztami eksploatacyjnymi dysponentów tych lokali natomiast do wyliczeń dotyczących powoda brana była pod uwagę powierzchnia użytkowa powoda bez wprowadzenia żadnych zmian. Rozwiązanie takie było korzystne dla Miejskiej (...) z powodu różnej wielkości powierzchni jaką określono dla Miejskiej (...). Według ksiąg wieczystych wynosiła 349,10 m2, a według inwentaryzacji 467,50 m2. Z akt sprawy wynika, że powierzchnia użytkowa uwzględniania w naliczaniu miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy dla Miejskiej (...) wynosiła 349,10 m2 – tj. uwzględniała wielkość powierzchni wynikająca z aktu notarialnego. W miesięcznych naliczeniach zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną za IV kwartał 2017 r. oraz I kwartał 2018 roku, tam gdzie stosowano klucz podziałowy powierzchni użytkowej lokali wykorzystywano różne źródła : dla lokali mieszkalnych – powierzchni użytkowa wg inwentaryzacji, dla lokalu użytkowego – powierzchnia użytkowa wg ksiąg wieczystych. Takie rozwiązanie jest korzystne dla Miejskiej (...) z powodu różnej wielkości powierzchni jaką określono dla M. Biblioteki Publicznej: według ksiąg wieczystych (...) m2, a według inwentaryzacji 467,50 m2. Sytuacja zaś ta została ujednolicona w naliczeniach za kwiecień 2018 r.-marzec 2019 r. (wszyscy wg ksiąg wieczystych). Udział wg ksiąg wieczystych (0,257) jest mniejszy niż udział według inwentaryzacji (0, (...)). Zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości w stawce jednostkowej 2,10 zł/ m2 oraz koszty centralnego ogrzewania w stawce jednostkowej 4,70 zł /2 przyjęte w Uchwale nr (...)obliczone zostały wg klucza podziałowego jakim była powierzchnia zajmowanego lokalu – dla Miejskiej (...) (349,10 m2, powierzchnia wynikająca z aktu notarialnego). Natomiast w grudniu 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa Z. podjęła kolejne uchwały zmieniające i zastosowano klucz podziałowy dla lokalu użytkowego, co zmieniło sposób naliczania opłat.

Wskazać też należy, że aby ujednolicić sposób naliczanie wskazanych zaliczek uchwałą nr (...)właściciele lokali udzielili zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, upoważniając zarząd Wspólnoty mieszkaniowej (...) w Ł. do podjęcia czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do określenia prawidłowej wysokości udziałów uwzględniając przy tym ustalenia inwentaryzacji dokonanej w 2010 r. oraz inne fakty i dowody oraz oświadczenia właścicieli lokali mogące wpłynąć na wysokości ich udziałów.

Powódka zaskarżając uchwały nr (...)wskazywała, że naruszają one jej interesy ekonomiczne. Wskazywała, iż po wprowadzeniu zmian w kwestii dokonywania poszczególnych opłat szacunkowa różnica w kwocie miesięcznej opłat wynosi około 1000 zł miesięcznie. Zaskarżając uchwały nr (...)kwestionowała głównie okoliczność iż koszty obciążenie Biblioteki wydatkami na remonty i bieżącą konserwacje powinno być związane z wielkością jej udziału w nieruchomości wspólnej a nie z zaliczkami obliczonymi od powierzchni użytkowej jaką zajmuje lokal przeznaczony na działalność statutową Biblioteki, kwestionowała również swój obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż narusza to interesy biblioteki. Zaskarżając zaś uchwały nr (...)i (...)wskazywała iż naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają interesy Biblioteki jako właściciela nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu nieuprawnionego rozszerzenia katalogu kosztów zarządu nieruchomością wspólną to wskazać należy, że zgodnie z art 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Katalog kosztów zatwierdzony na IV kwartał roku 2017 i I kwartał roku 2018 zawiera uchwała nr 8/2017 i 17/2017. Z nieruchomością wspólną związane są koszty zarządu nieruchomością wspólną, które mają opłacać w ułamkowych częściach poszczególni właściciele lokali i na poczet których mają oni co miesiąc uiszczać zaliczki. Wskazać należy, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l. - jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W przedłożonych planach gospodarczych na IV kwartał 2017 roku (uchwała nr(...)) oraz na I kwartał 2018 roku (uchwała nr (...)) cele wyszczególnione stanowiące koszty zarządu nieruchomością wspólną związane są z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek ich pokrywania spoczywa na każdym właścicielu nieruchomości zgodnie z art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali, a więc również na miejskiej Bibliotece Publicznej.

Niezasadne jest również zaskarżenie uchwały nr 7/2017 dotyczącej utworzenia funduszu remontowego. Przepisy ustawy z 1994 r. o własności lokali nie obligują do tworzenia odrębnego funduszu remontowego oraz nie określają sposobu jego funkcjonowania. Wskazać jednakże należy, że w praktyce w większości wspólnot mieszkaniowych taki odrębny fundusz jest tworzony w celu gromadzenia na nim, w tym w dłuższym okresie czasu, środków celowych, przeznaczonych na remonty, których kosztów nie da się pokryć wyłącznie z bieżących opłat eksploatacyjnych, uiszczanych przez właścicieli lokali. Fundusz remontowy utworzony uchwała nr (...)utworzony został w celu termomodernizacji budynku oraz finansowania innych zadań podjętych stosownymi uchwałami większości właścicieli.

Mając na uwadze zarzuty powoda odnośnie naruszenia jego interesu ekonomicznego po wprowadzeniu zaskarżonymi uchwałami zmian w poszczególnych opłatach Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu ekonomii celem ustalenia wysokości obciążeń powódki Miejskiej (...) w Ł. w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz innych opłat uiszczanych na podstawie skarżonych uchwał oraz wypowiedzenia się jaka byłaby ewentualna różnica w wysokościach opłat w przypadku płatności na podstawie wielkości udziału powoda w nieruchomości wspólnej.

Biegły w ostatecznych konkluzjach i wnioskach końcowych podkreślił, że przy przyjętych złożeniach, wynikających z podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) wszystkich analizowanych uchwał, saldo zaległości Miejskiej (...) w Ł., wobec Wspólnoty z tytułu naliczonych i wpłaconych opłat, przy wykorzystaniu klucza podziałowego wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, wynosi:

a) według stanu na dzień 31.12.2017 r.: -2.728,74 zł (niedopłata),

b) według stanu nadzień 30.11.2018 r.. -107,87 zł (niedopłata),

2) przy przyjętych złożeniach, wynikających z podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) wszystkich analizowanych uchwał, saldo zaległości Miejskiej (...) w Ł., wobec Wspólnoty z tytułu naliczonych i wpłaconych opłat, przy wykorzystaniu klucza podziałowego powierzchni użytkowej lokalu, wynosiłoby:

a) według stanu na dzień 31.12.2017 r.: -2.695,33 zł (niedopłata),

b) według stanu na dzień 30.11.2018 r.: - 45,06 zł (niedopłata),

Wspólnota Mieszkaniowa (...), na podstawie podjętych uchwał dotyczących opłat, w okresie od października 2017 r. do listopada 2018 roku, naliczyła łącznie opłat dla Miejskiej (...), na kwotę 16.969,41 zł; z kolei Miejska (...) w Ł., w analizowanym okresie dokonała wpłat, na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (...), w łącznej kwocie 16.856,40 zł, według stanu na dzień 31.12.2017 r., różnica między łącznymi naliczeniami (3.662,24 zł) a łącznymi wpłatami (...) (933,50 zł) wynosi -2.728,74 zł (wartość ujemna), co stanowi niedopłatę Miejskiej (...) wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...), natomiast według stanu na dzień 30.11.2018 r., różnica między łącznymi naliczeniami (16.969,41 zł) a łącznymi wpłatami (...) (16.856,40 zł), wynosi -113,01 zł (wartość ujemna); uwzględniając, w tym rozliczenia z tytułu zużycia zimnej wody (+9,45 zł) oraz podgrzania ciepłej wody (-4,31 zł) przeprowadzone na początku 2018 roku, saldo zaległości (...) wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...), na dzień 30.11.2018 r., wynosi -107,87 zł (wartość ujemna) i stanowi niedopłatę z tytułu wnoszonych opłat.

W opinii biegłego dla okresu objętego żądaniem pozwu, saldo obciążeń powódki Miejskiej (...) w Ł., według stanu na dzień 30.11.2018 r. wynosi 108,87 zł, natomiast w przypadku płatności na podstawie klucza podziałowego powierzchni użytkowej lokalu saldo wynosi 45,06 zł.

Z przeprowadzonych wyliczeń wynika jednoznacznie, że korzystniejszym dla powoda sposobem naliczania opłat jest sposób wykorzystujący klucz podziałowy powierzchni użytkowej lokalu. W zaskarżonych uchwałach nr (...), oraz (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Z. co do zasady jako główny klucz podziałowy przy naliczaniu opłat, zwłaszcza w zakresie Funduszu Remontowego, zarządu nieruchomością wspólną oraz centralnego ogrzewania, zastosowano powierzchnię użytkową lokali; następnie w grudniu 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa Z. podjęła kolejne uchwały zmieniające przedmiot przedstawionych powyżej uchwał w tym klucz podziałowy dla lokalu użytkowego.

Sąd uwzględnił powyższą opinię, uznając że została sporządzona sposób prawidłowy, zgodnie z wiedzą zawodową biegłego oraz obowiązującymi przepisami, strony nie redagowały zarzutów do przedmiotowej opinii. Brak jest jakichkolwiek podstaw do kwestionowania opinii pod względem jej rzetelności i fachowości.

Uchwały (...)zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd w dniach 20-21 grudnia. Z przebiegu głosowania został sporządzony protokół. Za przyjęciem uchwał nr (...)głosowali właściciele posiadający 55,38% ogółu udziałów, przeciw 0,00%, wstrzymało się 6,14%. Wzięli udział w głosowaniu właściciele reprezentujący 0, (...) udziałów co stanowiło 61,52 % całości.

W głosowaniu nad uchwałą 19/2017 wzięli udział właściciel reprezentujący 0, (...) udziałów co stanowi 61,52% całości. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 55,38% ogółu udziałów, przeciw 6,14%, wstrzymało się 0,00%. Głosy zostały zebrane przez uprawniony do tego Zarząd w osobach G. J., D. K., D. K. (2). Procedura trwała 2 dni Od 20 grudnia do 21 grudnia, a protokół został sporządzony 22 grudnia 2017 r. Uchwały zostały przyjęte wymaganą większością głosów. Głosy uprawnionych oraz pełnomocników znajdują się bezpośrednio pod uchwałami.

Tym samym argumentacja wskazana przez powódkę nie uzasadnia w ocenie Sądu Okręgowego uchylenia Uchwał (...)

Zdaniem Sądu Okręgowego Uchwały te nie godzą bezpośrednio w powoda. Nie jest ich celem pokrzywdzenie jednego z członków wspólnoty.

Mając na względzie wszystkie powyższe okoliczności, powództwo należało oddalić.

Na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z z art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd obciążył powódkę kosztami sądowymi w wysokości 2.920,32 zł z tytułu nieuiszczonych wydatków na opinię biegłego.